《物權法》公布后廣州業主的第一樁維權行動，正是《物權法》爭議最大且被認為留下最大遺憾的車庫歸屬引發的糾紛。在10月1日《物權法》正式實施前，業主如何依據現有法律與政策維權，包括能否阻止開發商任意出售車庫，這一事件對全國的業主都具有示范意義。
而目前仍未止息的車庫權屬之爭，以及由此引發的連鎖性問題諸如“優先滿足權”等，正在制訂的最高院的司法解釋、地方性的法規都將作出更明確的界定，可以說，圍繞車庫歸屬問題的新一輪博弈已經拉開。
昨日下午，海印南苑小區的多名業委會成員帶著剛剛公布的《物權法》，匆匆趕往廣州業主聯誼會籌委會，向前來征求意見的人大代表述說開發商神秘抵押全部地下車庫(159個車位共5239.41平方米)、繼而車庫又被拍賣導致業主痛失私產的可怕經歷，尋求解決途徑。
1999年：開發商承諾有地下車場供業主租用
據海印南苑業主許先生介紹，他們這里有1300多戶，平均八九戶才有一個車位。從1999年開盤時開發商就以各種形式承諾，這個小區擁有各種完善的公共配套設施，其中就包括大型地下停車場。
在業主出具的一份當年的廣告手冊中，我們看到，開發商對海印南苑進行了這樣的描述：“海印南苑占地4萬平方米，其中綠化面積及公共配套項目1.4萬平方米……并內設大型地下停車場等生活配套設施。”
在該小區的住戶手冊里，再次確定里面擁有“大型地下停車場等生活配套設施”外，開發商委托的物業公司負責對車庫的使用管理，并要求業主的“汽車、摩托車、自行車應當在指定地點停放”。
在車輛停放管理規定一項：“本小區設有室內小車、摩托車、自行車兩部分停車場。其中小車停放場設在高屋負一層；摩托車、自行車停車場設在6號樓負一層。停車場向業主(住戶)提供長期租用服務。”
業主王女士介紹：“當時我買房時就問開發商，車庫能賣給我們嗎？他們當時很堅決，說車庫不能賣，只能提供給業主一直租用。”
2003年：開發商悄然抵押地下車庫后失蹤，物業公司蒸發
正當業主心安理得地使用地下車庫時，事情正在悄悄發生變化——2003年9月，發展商把全部地下車庫全部抵押給了建設銀行城建支行，對此多名業主和業委會成員表示，當時他們毫不知情，直到兩年后他們把車庫全賣了，才如夢初醒。
業主出示廣州市中級人民法院(2003)穗中法執字第001245、001246號《民事裁定書》：“廣州海印南苑房地產開發有限公司償還給建設銀行城建支行7500萬元和5800萬元及利息，法律文書生效后，無自覺履行義務，建設銀行城建支行于2003年9月12日向本院申請執行。雙方當事人同意以廣州海印南苑房地產開發有限公司所有位于南苑街……建基路79—81號地下室(車位87個，建筑面積4376.59平方米)、海聯路62—66號負一層(車位72個，建筑面積862.82平方米)……房產、商鋪、汽車，合計作價138942809元抵押兩案債務。”
這樣，開發商就把承諾給業主使用的公共設施地下車庫，不聲不響全部抵償出去了。2003年12月9日，建設銀行城建支行取得了房屋產權證。
業委會成員回憶，那時，開發商突然消失了，物業公司在11月初也隨之蒸發，還順手把小區的800多萬元的物業維修基金和業主交的兩個月的水電費十幾萬元卷了個精光。
2005年：神秘人物拍下全部車庫只售不租驅趕業主
2005年9月建行把車庫交給拍賣公司拍賣，10月20日，名為王仕貞的人拍得全部159個車位。
“2005年11月1日，噩夢開始。地下車庫門口突然貼出通知，停止辦理月保手續，如果業主要停車，就一定要買車位，不買，車就不讓停。”業委會成員說。他出示了當時的價格表顯示，這些車位從9萬元到14.5萬元不等，并且任何人都可以購買。
維權行動立即在業主中展開，業委會也在風雨飄搖中誕生。“不少業主拒絕購買高價車位，不少汽車停在小區外的路上，導致多部汽車被盜、被損事件。”業主孫女士說，“實際這個王仕貞就是前面突然走掉的物業公司總經理李某的老婆，而這個物業公司總經理李某又是開發商的副老總。”
2006年：房管局承認曾給開發商地下室房產證
業委會成員說，經過艱苦查詢，2006年4月18日，廣州市房管局給小區的答復中稱：市房管局分別于2001年和2002年先后兩次將海印南苑小區地下室房產核發房屋產權證給開發商，又于2003年同意將這些房產過戶給建設銀行。
業主拒買車庫
車庫部分地方改做臺球室
從海印南苑東邊的高層住宅乘電梯可以直達地下車庫，從電梯間進入車庫的小門無人看守。記者進入車庫觀察時，業委會成員一直等在樓道的電梯間里，業委會成員說：“我們就不進去了，免得讓他們的人看到，又要找我們麻煩。”已經是晚上7點，記者看到寬敞的地下車場里空空蕩蕩，有許多空著的停車位，稀稀拉拉停著幾輛汽車。
業主汪阿姨說：“自從他們占了車庫只賣不租后，我們維權，很多業主很有骨氣，就是不買。后來他們的生意不好，又打出招牌出租，停車每小時2.5元。可我們的汽車不敢停在里面，怕有人破壞。這個地下車庫有7個出口，外邊的人很容易進入。”
在海印南苑西邊住宅的地下室里，昏昏暗暗，一部分被隔成了物業公司的辦公室，還有兩間用玻璃隔成的臺球室，里面的臺球桌布滿灰塵。
業主：房管局給開發商房產證是違法
《物權法》實施后將起訴
業主李先生說，他們與發展商的《商品房預售合同》約定，“乙方(業主)在商品房使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部分和設施；甲方(開發商)不得擅自改變與該商品房有關聯的公共設施、公共用地的性質。”又約定“自該商品房交付之日起，甲方與廣州市國土房管局簽訂的穗建開合(92)164號的補充之3號土地使用權出讓合同規定的甲方權利、義務和責任隨之轉移給乙方”。
一位香港業主出示的當時的售樓合同里，我們看到也有同樣的內容，但在合同里開發商沒有與業主明確地下車庫歸誰的字眼，卻保證這些公共設施交付使用的時間是“2001年5月1日”。
業委會成員表示，難道這些證據還不夠明確嗎？廣州市房管局把海印南苑小區地下室房產房屋產權證核發給開發商，是違法行政，也是造成今天矛盾的根源之一，這也和《物權法》的精神與規定相違背。業主要求市房管局更正。同時，一旦10月《物權法》實施，業主將不排除通過法律途徑追討，為全體業主討個公道。
驚人發現
車庫原是政府人防工程不得出售
業委會成員介紹，2005年11月，經過查詢，竟然有了驚人的發現。原來這些地下車庫屬于人防工程，于2001年10月經廣州人防辦公室驗收，并頒發了《人防工程平時使用證》，作為車庫的使用證，有效期到2007年8月4日。
《廣州市人民防空工程建設和使用管理實施辦法》第三十七條規定，“凡建設費用列入商品房綜合開發成本，按規劃統一建設的人防工程，均列入本市公共人防工程管理，作為國家的人防戰備設施。開發建設單位不得出售，并按開發建設單位的隸屬關系，移交市、區人防辦統一管理和使用。”
接著業主又注意到，該小區的配電房、變電房、水泵房、食用水池、發電房等公共設施與車庫全部在地下，并連為一體。后來業委會成員和業主對這些公共設施進行檢查，竟然遭到一伙看守車庫的人的阻攔，有的業主被打傷。
可開發商怎么就把納入人防管理的地下車庫給賣了呢？(陳文)
