《物權(quán)法》公布后廣州業(yè)主的第一樁維權(quán)行動(dòng)，正是《物權(quán)法》爭(zhēng)議最大且被認(rèn)為留下最大遺憾的車(chē)庫(kù)歸屬引發(fā)的糾紛。在10月1日《物權(quán)法》正式實(shí)施前，業(yè)主如何依據(jù)現(xiàn)有法律與政策維權(quán)，包括能否阻止開(kāi)發(fā)商任意出售車(chē)庫(kù)，這一事件對(duì)全國(guó)的業(yè)主都具有示范意義。
而目前仍未止息的車(chē)庫(kù)權(quán)屬之爭(zhēng)，以及由此引發(fā)的連鎖性問(wèn)題諸如“優(yōu)先滿(mǎn)足權(quán)”等，正在制訂的最高院的司法解釋、地方性的法規(guī)都將作出更明確的界定，可以說(shuō)，圍繞車(chē)庫(kù)歸屬問(wèn)題的新一輪博弈已經(jīng)拉開(kāi)。
昨日下午，海印南苑小區(qū)的多名業(yè)委會(huì)成員帶著剛剛公布的《物權(quán)法》，匆匆趕往廣州業(yè)主聯(lián)誼會(huì)籌委會(huì)，向前來(lái)征求意見(jiàn)的人大代表述說(shuō)開(kāi)發(fā)商神秘抵押全部地下車(chē)庫(kù)(159個(gè)車(chē)位共5239.41平方米)、繼而車(chē)庫(kù)又被拍賣(mài)導(dǎo)致業(yè)主痛失私產(chǎn)的可怕經(jīng)歷，尋求解決途徑。
1999年：開(kāi)發(fā)商承諾有地下車(chē)場(chǎng)供業(yè)主租用
據(jù)海印南苑業(yè)主許先生介紹，他們這里有1300多戶(hù)，平均八九戶(hù)才有一個(gè)車(chē)位。從1999年開(kāi)盤(pán)時(shí)開(kāi)發(fā)商就以各種形式承諾，這個(gè)小區(qū)擁有各種完善的公共配套設(shè)施，其中就包括大型地下停車(chē)場(chǎng)。
在業(yè)主出具的一份當(dāng)年的廣告手冊(cè)中，我們看到，開(kāi)發(fā)商對(duì)海印南苑進(jìn)行了這樣的描述：“海印南苑占地4萬(wàn)平方米，其中綠化面積及公共配套項(xiàng)目1.4萬(wàn)平方米……并內(nèi)設(shè)大型地下停車(chē)場(chǎng)等生活配套設(shè)施�！�
在該小區(qū)的住戶(hù)手冊(cè)里，再次確定里面擁有“大型地下停車(chē)場(chǎng)等生活配套設(shè)施”外，開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)車(chē)庫(kù)的使用管理，并要求業(yè)主的“汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)應(yīng)當(dāng)在指定地點(diǎn)停放”。
在車(chē)輛停放管理規(guī)定一項(xiàng)：“本小區(qū)設(shè)有室內(nèi)小車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)兩部分停車(chē)場(chǎng)。其中小車(chē)停放場(chǎng)設(shè)在高屋負(fù)一層；摩托車(chē)、自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)設(shè)在6號(hào)樓負(fù)一層。停車(chē)場(chǎng)向業(yè)主(住戶(hù))提供長(zhǎng)期租用服務(wù)�！�
業(yè)主王女士介紹：“當(dāng)時(shí)我買(mǎi)房時(shí)就問(wèn)開(kāi)發(fā)商，車(chē)庫(kù)能賣(mài)給我們嗎？他們當(dāng)時(shí)很堅(jiān)決，說(shuō)車(chē)庫(kù)不能賣(mài)，只能提供給業(yè)主一直租用�！�
2003年：開(kāi)發(fā)商悄然抵押地下車(chē)庫(kù)后失蹤，物業(yè)公司蒸發(fā)
正當(dāng)業(yè)主心安理得地使用地下車(chē)庫(kù)時(shí)，事情正在悄悄發(fā)生變化——2003年9月，發(fā)展商把全部地下車(chē)庫(kù)全部抵押給了建設(shè)銀行城建支行，對(duì)此多名業(yè)主和業(yè)委會(huì)成員表示，當(dāng)時(shí)他們毫不知情，直到兩年后他們把車(chē)庫(kù)全賣(mài)了，才如夢(mèng)初醒。
業(yè)主出示廣州市中級(jí)人民法院(2003)穗中法執(zhí)字第001245、001246號(hào)《民事裁定書(shū)》：“廣州海印南苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司償還給建設(shè)銀行城建支行7500萬(wàn)元和5800萬(wàn)元及利息，法律文書(shū)生效后，無(wú)自覺(jué)履行義務(wù)，建設(shè)銀行城建支行于2003年9月12日向本院申請(qǐng)執(zhí)行。雙方當(dāng)事人同意以廣州海印南苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有位于南苑街……建基路79—81號(hào)地下室(車(chē)位87個(gè)，建筑面積4376.59平方米)、海聯(lián)路62—66號(hào)負(fù)一層(車(chē)位72個(gè)，建筑面積862.82平方米)……房產(chǎn)、商鋪、汽車(chē)，合計(jì)作價(jià)138942809元抵押兩案?jìng)鶆?wù)�！�
這樣，開(kāi)發(fā)商就把承諾給業(yè)主使用的公共設(shè)施地下車(chē)庫(kù)，不聲不響全部抵償出去了。2003年12月9日，建設(shè)銀行城建支行取得了房屋產(chǎn)權(quán)證。
業(yè)委會(huì)成員回憶，那時(shí)，開(kāi)發(fā)商突然消失了，物業(yè)公司在11月初也隨之蒸發(fā)，還順手把小區(qū)的800多萬(wàn)元的物業(yè)維修基金和業(yè)主交的兩個(gè)月的水電費(fèi)十幾萬(wàn)元卷了個(gè)精光。
2005年：神秘人物拍下全部車(chē)庫(kù)只售不租驅(qū)趕業(yè)主
2005年9月建行把車(chē)庫(kù)交給拍賣(mài)公司拍賣(mài)，10月20日，名為王仕貞的人拍得全部159個(gè)車(chē)位。
“2005年11月1日，噩夢(mèng)開(kāi)始。地下車(chē)庫(kù)門(mén)口突然貼出通知，停止辦理月保手續(xù)，如果業(yè)主要停車(chē)，就一定要買(mǎi)車(chē)位，不買(mǎi)，車(chē)就不讓停。”業(yè)委會(huì)成員說(shuō)。他出示了當(dāng)時(shí)的價(jià)格表顯示，這些車(chē)位從9萬(wàn)元到14.5萬(wàn)元不等，并且任何人都可以購(gòu)買(mǎi)。
維權(quán)行動(dòng)立即在業(yè)主中展開(kāi)，業(yè)委會(huì)也在風(fēng)雨飄搖中誕生�！安簧贅I(yè)主拒絕購(gòu)買(mǎi)高價(jià)車(chē)位，不少汽車(chē)停在小區(qū)外的路上，導(dǎo)致多部汽車(chē)被盜、被損事件�！睒I(yè)主孫女士說(shuō)，“實(shí)際這個(gè)王仕貞就是前面突然走掉的物業(yè)公司總經(jīng)理李某的老婆，而這個(gè)物業(yè)公司總經(jīng)理李某又是開(kāi)發(fā)商的副老總�！�
2006年：房管局承認(rèn)曾給開(kāi)發(fā)商地下室房產(chǎn)證
業(yè)委會(huì)成員說(shuō)，經(jīng)過(guò)艱苦查詢(xún)，2006年4月18日，廣州市房管局給小區(qū)的答復(fù)中稱(chēng)：市房管局分別于2001年和2002年先后兩次將海印南苑小區(qū)地下室房產(chǎn)核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證給開(kāi)發(fā)商，又于2003年同意將這些房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給建設(shè)銀行。
業(yè)主拒買(mǎi)車(chē)庫(kù)
車(chē)庫(kù)部分地方改做臺(tái)球室
從海印南苑東邊的高層住宅乘電梯可以直達(dá)地下車(chē)庫(kù)，從電梯間進(jìn)入車(chē)庫(kù)的小門(mén)無(wú)人看守。記者進(jìn)入車(chē)庫(kù)觀(guān)察時(shí)，業(yè)委會(huì)成員一直等在樓道的電梯間里，業(yè)委會(huì)成員說(shuō)：“我們就不進(jìn)去了，免得讓他們的人看到，又要找我們麻煩�！币呀�(jīng)是晚上7點(diǎn)，記者看到寬敞的地下車(chē)場(chǎng)里空空蕩蕩，有許多空著的停車(chē)位，稀稀拉拉停著幾輛汽車(chē)。
業(yè)主汪阿姨說(shuō)：“自從他們占了車(chē)庫(kù)只賣(mài)不租后，我們維權(quán)，很多業(yè)主很有骨氣，就是不買(mǎi)。后來(lái)他們的生意不好，又打出招牌出租，停車(chē)每小時(shí)2.5元。可我們的汽車(chē)不敢停在里面，怕有人破壞。這個(gè)地下車(chē)庫(kù)有7個(gè)出口，外邊的人很容易進(jìn)入。”
在海印南苑西邊住宅的地下室里，昏昏暗暗，一部分被隔成了物業(yè)公司的辦公室，還有兩間用玻璃隔成的臺(tái)球室，里面的臺(tái)球桌布滿(mǎn)灰塵。
業(yè)主：房管局給開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)證是違法
《物權(quán)法》實(shí)施后將起訴
業(yè)主李先生說(shuō)，他們與發(fā)展商的《商品房預(yù)售合同》約定，“乙方(業(yè)主)在商品房使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部分和設(shè)施；甲方(開(kāi)發(fā)商)不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的性質(zhì)。”又約定“自該商品房交付之日起，甲方與廣州市國(guó)土房管局簽訂的穗建開(kāi)合(92)164號(hào)的補(bǔ)充之3號(hào)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的甲方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任隨之轉(zhuǎn)移給乙方”。
一位香港業(yè)主出示的當(dāng)時(shí)的售樓合同里，我們看到也有同樣的內(nèi)容，但在合同里開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與業(yè)主明確地下車(chē)庫(kù)歸誰(shuí)的字眼，卻保證這些公共設(shè)施交付使用的時(shí)間是“2001年5月1日”。
業(yè)委會(huì)成員表示，難道這些證據(jù)還不夠明確嗎？廣州市房管局把海印南苑小區(qū)地下室房產(chǎn)房屋產(chǎn)權(quán)證核發(fā)給開(kāi)發(fā)商，是違法行政，也是造成今天矛盾的根源之一，這也和《物權(quán)法》的精神與規(guī)定相違背。業(yè)主要求市房管局更正。同時(shí)，一旦10月《物權(quán)法》實(shí)施，業(yè)主將不排除通過(guò)法律途徑追討，為全體業(yè)主討個(gè)公道。
驚人發(fā)現(xiàn)
車(chē)庫(kù)原是政府人防工程不得出售
業(yè)委會(huì)成員介紹，2005年11月，經(jīng)過(guò)查詢(xún)，竟然有了驚人的發(fā)現(xiàn)。原來(lái)這些地下車(chē)庫(kù)屬于人防工程，于2001年10月經(jīng)廣州人防辦公室驗(yàn)收，并頒發(fā)了《人防工程平時(shí)使用證》，作為車(chē)庫(kù)的使用證，有效期到2007年8月4日。
《廣州市人民防空工程建設(shè)和使用管理實(shí)施辦法》第三十七條規(guī)定，“凡建設(shè)費(fèi)用列入商品房綜合開(kāi)發(fā)成本，按規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)的人防工程，均列入本市公共人防工程管理，作為國(guó)家的人防戰(zhàn)備設(shè)施。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得出售，并按開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的隸屬關(guān)系，移交市、區(qū)人防辦統(tǒng)一管理和使用�！�
接著業(yè)主又注意到，該小區(qū)的配電房、變電房、水泵房、食用水池、發(fā)電房等公共設(shè)施與車(chē)庫(kù)全部在地下，并連為一體。后來(lái)業(yè)委會(huì)成員和業(yè)主對(duì)這些公共設(shè)施進(jìn)行檢查，竟然遭到一伙看守車(chē)庫(kù)的人的阻攔，有的業(yè)主被打傷。
可開(kāi)發(fā)商怎么就把納入人防管理的地下車(chē)庫(kù)給賣(mài)了呢？(陳文)
