日前，昆明市四位律師聯(lián)名上書(shū)昆明市政府和市人大，質(zhì)疑昆明市房管局二手房買(mǎi)賣合同“強(qiáng)制公證”，認(rèn)為這一做法違反公證法中關(guān)于“公證自愿”的原則，涉嫌“強(qiáng)迫消費(fèi)”。此舉在當(dāng)?shù)匾饛?qiáng)烈反響。
四律師上書(shū)市政府質(zhì)疑“強(qiáng)制公證”涉嫌強(qiáng)迫消費(fèi)
二手房買(mǎi)賣后，要辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，就是平常所說(shuō)的“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶”手續(xù)。從1999年起，昆明市房管局要求所有的二手房買(mǎi)賣合同必須先行辦理公證，然后才能辦理過(guò)戶手續(xù)。否則，房管局就不辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不給二手房購(gòu)買(mǎi)人頒發(fā)新的房屋所有權(quán)證。
2003年，在制定《昆明市城市房屋權(quán)屬登記管理?xiàng)l例》時(shí)，昆明市房管局曾經(jīng)把“二手房買(mǎi)賣合同必須公證”的條款寫(xiě)進(jìn)去，但省人大常委會(huì)審查時(shí)認(rèn)為，這一條款沒(méi)有相關(guān)依據(jù)，把這一條款拿下了。但昆明市房管局至今依然繼續(xù)要求所有二手房買(mǎi)賣合同必須公證。
作為提出質(zhì)疑的四名律師之一，昆明云輝律師事務(wù)所主任蔣天盛說(shuō)，目前我國(guó)沒(méi)有任何法律和行政法規(guī)規(guī)定，二手房買(mǎi)賣合同必須公證才真實(shí)合法，不辦理二手房買(mǎi)賣合同公證，就不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。昆明市人大常委會(huì)法制委員會(huì)寸東認(rèn)為，對(duì)需要辦理公證的項(xiàng)目，國(guó)家法律有明確規(guī)定。房產(chǎn)繼承、為分房產(chǎn)設(shè)立遺囑、贈(zèng)與房產(chǎn)和有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和港澳臺(tái)的法律事務(wù)，才需要去公證處辦理“繼承權(quán)公證書(shū)”“遺囑公證書(shū)”或“贈(zèng)與合同公證書(shū)”等公證書(shū)，其他情況下，是由買(mǎi)賣雙方“自愿”選擇是否公證。
蔣天盛認(rèn)為，二手房買(mǎi)賣合同“強(qiáng)制公證”，明顯違反公證法中關(guān)于“公證自愿”的原則，非法給二手房買(mǎi)賣當(dāng)事人設(shè)置了不必要的義務(wù)。二手房買(mǎi)賣合同的公證費(fèi)用，價(jià)值在50萬(wàn)元以下的，按房屋交易價(jià)格的3‰收取，這無(wú)疑增加了交易成本，加重了業(yè)主的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，是明顯的“強(qiáng)迫消費(fèi)”。
云南省人大常委會(huì)法制委員會(huì)行政立法處處長(zhǎng)李永華表示，政府行政部門(mén)的具體行政行為如果違法，相應(yīng)上級(jí)行政主管部門(mén)負(fù)有監(jiān)管審查的義務(wù)。昆明市房管局的這個(gè)規(guī)定，與法無(wú)據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以糾正。
巨額公證費(fèi)用流向哪里
在昆明市房產(chǎn)交易中心二樓大廳，房屋權(quán)屬登記柜臺(tái)上方懸掛的“房屋權(quán)屬登記程序”，清楚寫(xiě)著“買(mǎi)賣有房屋所有權(quán)證的房屋(二手房)，須提交經(jīng)公證處公證的買(mǎi)賣協(xié)議”。
在上前詢問(wèn)13柜臺(tái)身著黑衣的女辦事人員后，記者被告知“不管你是精通法律，還是對(duì)此一無(wú)所知；不管是親屬間轉(zhuǎn)讓，還是陌生人交易；不管是在律師指導(dǎo)下簽訂的合同，還是自己草擬按手印的協(xié)議，二手房買(mǎi)賣合同‘必須公證’，否則不給過(guò)戶”。
剛辦完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的媒體從業(yè)人員楊小姐一臉茫然地對(duì)記者說(shuō)，“親戚轉(zhuǎn)讓房子給我，我們沒(méi)有爭(zhēng)議，但也必須去公證。房子價(jià)值50萬(wàn)元，公證費(fèi)交了1500元�！�
法律從業(yè)人員李云龍，不久前給父母買(mǎi)了套二手房，也被“強(qiáng)制公證”。“做了二十多年法律業(yè)務(wù)，我還不知道自己簽訂的二手房買(mǎi)賣合同是否真實(shí)合法？但在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，依然被‘強(qiáng)行’要求公證，并支付了近千元的公證費(fèi)。”李云龍現(xiàn)在說(shuō)起這件事來(lái)，還異常憤怒。
采訪中，大部分辦理二手房過(guò)戶手續(xù)的市民，對(duì)房管局強(qiáng)制辦理公證的做法，都有著不同程度的不滿。他們說(shuō)自己并非“自愿”對(duì)二手房買(mǎi)賣合同進(jìn)行公證，更不是“自愿”繳納這筆公證費(fèi)。辦理公證，是基于對(duì)政府規(guī)定的信任，認(rèn)為這樣的程序肯定是合理合法的，“我們相信政府，但是有關(guān)部門(mén)出臺(tái)這樣的違法‘行規(guī)’侵害了老百姓的利益，讓我們失望”。
接受記者采訪時(shí)，昆明市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易管理處處長(zhǎng)陳彪一再?gòu)?qiáng)調(diào)“我們是‘倡導(dǎo)公證’，對(duì)那些堅(jiān)持不公證的二手房買(mǎi)賣當(dāng)事人，也能夠辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)”。但被問(wèn)及每年有多少人不公證就進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，得到的回答是“不到十起”。
據(jù)陳彪介紹，2006年昆明二手房交易量為36000多套，交易金額104億多元。近3年來(lái)，昆明每年二手房交易量為3萬(wàn)到4萬(wàn)套，每年交易金額都超過(guò)100億元。按照普通價(jià)值50萬(wàn)元以下二手房買(mǎi)賣合同的公證費(fèi)用3‰計(jì)算，每年僅公證費(fèi)用就達(dá)3000多萬(wàn)元。
當(dāng)記者問(wèn)及“每年二手房強(qiáng)制公證產(chǎn)生的3000多萬(wàn)元公證費(fèi)是怎樣花的”時(shí)，昆明市房地產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)管理處一位姓楊的副處長(zhǎng)當(dāng)即起身表示“你要問(wèn)這個(gè)的話，我們沒(méi)什么好談的了”。
二手房買(mǎi)賣合同“強(qiáng)制公證”轉(zhuǎn)移了房管局的審查義務(wù)
根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定，房屋買(mǎi)賣必須要經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)即房管局辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。而房管局在辦理二手房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的物、轉(zhuǎn)讓的真實(shí)性和合法性進(jìn)行審查，這是法律賦予房管局的權(quán)力，同時(shí)也是房管局的義務(wù)。
蔣天盛說(shuō)，對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行審查的責(zé)任主體，是房管局，而不是公證處。房管局要求二手房買(mǎi)賣合同強(qiáng)制公證，實(shí)際上是以公證審查替代行政審查，房管局有推卸責(zé)任之嫌。
昆明市明信公證處主任段偉承認(rèn)，對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行審查的責(zé)任主體，是房管局，“但是這個(gè)工作真要由房管局來(lái)完成，則房管局必須增加人員編制，加大政府機(jī)關(guān)運(yùn)營(yíng)成本，而對(duì)于買(mǎi)賣雙方來(lái)說(shuō)，即便按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，審批周期也將是漫長(zhǎng)的，有可能達(dá)到一個(gè)月以上”。
陳彪說(shuō)，如果不公證，房管局將要求當(dāng)事人到公安部門(mén)辦理真實(shí)的身份證明，到民政部門(mén)辦理真實(shí)的婚姻證明，到戶籍部門(mén)辦理真實(shí)的戶口證明……所有證明文件完全真實(shí)后，才能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。
“設(shè)想一下，一個(gè)人為了買(mǎi)套二手房，不得不請(qǐng)假一個(gè)禮拜甚至更久去辦各種手續(xù)，還要隨時(shí)準(zhǔn)備應(yīng)付各種訴訟與糾紛，我想他最后還是愿意來(lái)找公證機(jī)構(gòu)代辦這些煩瑣的手續(xù)。”段偉說(shuō)。
蔣天盛說(shuō)，如果房管局把自己的審查義務(wù)可以委托給公證處來(lái)代為完成，但公證處既然是在為房管局完成審查義務(wù)，那么由此產(chǎn)生的公證費(fèi)用，應(yīng)該由房管局自行支付，而不應(yīng)該由房屋買(mǎi)賣當(dāng)事人來(lái)承擔(dān)。
“但這筆費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到房屋買(mǎi)賣當(dāng)事人身上。每年光二手房買(mǎi)賣，公證處就從中獲益數(shù)千萬(wàn)元，房管局把這樣一個(gè)‘肥差’交給公證處辦理，難道他們存在利益分成？”一位接受記者采訪的房屋買(mǎi)賣當(dāng)事人說(shuō)。
陳彪說(shuō)，房管局要求公證，主要是從防止老百姓上當(dāng)受騙和方便交易、減少訴訟糾紛等角度來(lái)考慮。“1999年以前，每年有100多件訴訟，但現(xiàn)在每年11萬(wàn)至12萬(wàn)件各類房產(chǎn)的交易量，沒(méi)有發(fā)生一起錯(cuò)辦的糾紛和爭(zhēng)議”。但國(guó)信公證處工作人員回答記者提問(wèn)時(shí)則說(shuō)：“我們也不能確保公證就完全沒(méi)有差錯(cuò)，公證了的二手房買(mǎi)賣合同就不會(huì)引起訴訟了。每年大約有萬(wàn)分之二的差錯(cuò)吧，我們碰到過(guò)這種情況�！�
蔣天盛認(rèn)為，通過(guò)公證來(lái)防止老百姓上當(dāng)受騙出發(fā)點(diǎn)是好的，但一年近4萬(wàn)套的二手房買(mǎi)賣，如果因?yàn)闃O少數(shù)的詐騙可能性就讓絕大多數(shù)二手房買(mǎi)賣當(dāng)事人被迫接受公證服務(wù)，支出公證費(fèi)，這對(duì)誠(chéng)實(shí)的二手房買(mǎi)賣當(dāng)事人很不公正。
“公證處所做的公證，只起證明作用”，蔣天盛認(rèn)為，二手房買(mǎi)賣合同的真實(shí)性和合法性，并不由公證來(lái)決定�！氨緛�(lái)就不真實(shí)不合法的二手房買(mǎi)賣合同，不會(huì)因?yàn)楣C了就變得真實(shí)合法，本來(lái)就真實(shí)合法的二手房買(mǎi)賣合同，也不會(huì)因?yàn)椴还C就變成不真實(shí)不合法。”(伍皓 劉娟)
