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        小區公共區域若經營好 “零物業費”有可能實現
        2007年04月04日 15:26 來源:北京晚報


            3月20日,根據《中華人民共和國物權法》的規定,住宅用地70年期滿后自動續期,業主有權更換物業、小區車位應首先滿足業主需要、國家對不動產實行統一登記等。《中華人民共和國物權法》自2007年10月1日起施行。 中新社發 黃正勝 攝


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          1個電梯轎箱廣告1年800元,一般一個小區都有十幾部電梯,這一年就是上萬塊……隨著物權法在兩會上通過,小區公共區域產權歸屬問題塵埃落定,這些公共區域的經營所得如何分配成為業主關注的熱點。有業內人士指出,如果沖抵物業費,經營得好,“零物業費”是有可能的。

          公共部位商機多

          據北京市首旅酒店物業管理有限公司副總封波介紹,公共場所的經營收入主要來自于人防工程臨時停車位,廣告收益、公共部位商業等,比如華遠·盈都大廈把人防工程車位出租給沃爾瑪每年80萬元;電梯、樓體廣告每年進項20萬元左右;在大堂設了一個咖啡吧1個月6000元;再加上一些臨時的展覽、展示,一年100多萬元沒問題。但并不是所有的小區都這么“生財有道”,目前,一般小區的主要公共部位經營收入從幾千元至幾萬元不等,能達到6位數相當不容易。

          “零物業費”有望實現

          據市介紹,“業全分配”已在本市華遠的項目上試行。據介紹,2003年,華遠“業權”研究成果經過北京市小區辦的認可,批準在華遠·尚都國際中心、華遠·盈都大廈這兩個寫字樓、商務公寓綜合項目試行。

          這兩個項目入住前,華遠地產與業主簽署補充協議,明確提出:項目內所有公共設施設備的收益全部屬于業主,“業權”收益在一年后結算分配,用以沖抵下一年度的物業管理費。據了解,2005年兩項目首年入住,兩個項目的廣告經營、場地租賃等“業權”收入達到了115萬元;2006年,業權收益和物業費結余共計437萬元,根據“業權分配”原則,這兩個項目的業主在2007年需要繳納的物業費要比往年減免很多。

          有過實踐經驗的首旅酒店物業公司的封波說,如果經營管理得當,“業權”經營收入會逐年增加,“物業費為零”完全可以實現。

          業主公約是“零物業費”關鍵

          小區公共部位有了收入,沖抵物業費是件好事,但也有業主不同意這么做,認為小區公共區域經營所得應該直接分紅。提出這種觀點的人士是因為擔心物業服務質量下降。“如果把公共區域經營所得直接沖抵物業費,物業公司沒有收費不上來的擔心,服務質量或許更加差。”

          對于公用部位經營收益分配,在網上爭論得十分激烈。目前,正在網上公示的《業主臨時公約》示范文本規定,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、物業管理企業的同意,按規定辦理有關手續,所得收益主要用于補充專項維修資金。

          對于這一規定,北京市華堂律師事務所楊兆全說,這個規定只是示范、引導作用,不是強制執行。一些業內人士表示,目前討論“業權收益”分配的方法還為時尚早。第一,完全通過開發商或物業公司主要來進行物業項目“業權收益”的分配是不現實的,還需要依靠政府有關部門通過法律、法規來引導、推廣。第二,“公共部位的業權界定”分歧還很大,以前業主沒這方面意識不計較,以后有這方面意識了,公共部位能不能有收益單說,可能還會有許多糾紛。但不管如何,隨著10月1日物權法的實施,公共部位業權收益分配問題將成為購房人、開發商和物業管理公司要面對的熱點問題。  

          鏈接

          物權法有關規定

          《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”規定,屬于業主共有的公共部位有:

          一,住宅建筑內的人防工程,根據《人民防空法》,規定國家享有規劃權、監管權,比如使用方式不得給建筑物造成損失,不得影響防空使用等,業主享有日常使用權,包括車位使用權或出租受益權,民用過程中的秩序地維護和管理權。

          二,物業管理用房,業主享有共有權,可以供物業公司使用,使用的面積、是否需要物業公司支付租金,由業主與物業公司協商確定。

          三,小區綠地、道路,業主享有共有權,道路及小區內空地形成的車位由小區業主共有。

          四,樓頂、電梯間、走廊、走道、小區院墻等,業主有權決定如何使用,比如是否準許發布廣告等,廣告收益歸業主所有。

          五,建筑物外墻,小區業主共有。在這些公共部位使用權中,購房合同另有約定除外。(李海霞)

         
        編輯:王菲】
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