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        購房者白交一筆神秘的錢?物業(yè)啟動性經(jīng)費(fèi)引關(guān)注
        2007年04月11日 13:48 來源:中國青年報

          對于絕大多數(shù)購房者來說,交了首付,辦好按揭,然后再繳納第一年的物業(yè)費(fèi)及一大堆各種稅費(fèi),然后才能領(lǐng)到新居的鑰匙,這似乎已成慣例。已買房6年的鮑女士,從未覺得這有什么不妥。上周,她在網(wǎng)上看到北京健翔園小區(qū)起訴前期物業(yè)公司的案件,這才忽然意識到,自己多年來都被物業(yè)公司“忽悠”了。

          2007年3月9日,北京海淀區(qū)健翔園小區(qū)業(yè)主委員會訴健翔物業(yè)公司一案在北京海淀法院開庭。由于旁聽人員眾多,法庭容納不下,開庭被延期至3月19日。案件訴求的一條重要內(nèi)容是:要求移交物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi),以歸入公共維修基金。

          “物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)”?已經(jīng)當(dāng)了6年業(yè)主的鮑女士,還是第一次聽說這個詞。她在網(wǎng)上查詢得知,原來早在1995年,北京市便頒布了《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》,并且至今仍然有效。該文件第十四條規(guī)定,居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費(fèi)由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費(fèi)2%的比例,一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。

          “我們理解,這是政府為業(yè)主考慮而設(shè)計的安排。”北京市業(yè)主委員會協(xié)會申辦委員會發(fā)起人之一、北京光大家園業(yè)委會主任陳兵如是說,“因為上世紀(jì)90年代初期,商品房比較少,大多數(shù)房屋屬于公房,只有大、中修費(fèi)用,公共維修資金制度尚未建立,物業(yè)管理制度也剛剛開始推行。而哪怕只有一戶入住,房屋保修期過后也是需要定期維修的。為了避免因商品房產(chǎn)權(quán)人繳納大、中修費(fèi)不及時所導(dǎo)致的房屋維修問題,所以政府文件才有這種安排,由開發(fā)商把建安費(fèi)的2%作為物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)交給物業(yè)管理委員會或物業(yè)公司,解決這一難題。”

          然而實(shí)際上,幾乎所有的業(yè)主在拿到新房鑰匙之前,都被告知要先繳納第一年的物業(yè)費(fèi),然后還會被要求繳納各種名目的維修費(fèi),比如大修費(fèi)、中修費(fèi)、電梯維修費(fèi)、取暖鍋爐維修費(fèi)、高壓水泵維修費(fèi)等,不一而足。而業(yè)主在購房時已然支付的物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi),無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司,都不愿再提。

          “建安費(fèi)的2%,并不是個小數(shù)。”陳兵舉例說,北京現(xiàn)在的商品房,建安費(fèi)大約是每平方米1500元到2000元之間,現(xiàn)在一般的小區(qū)都有數(shù)百戶,每套房面積平均也在100平方米以上,這樣算下來,一個小區(qū)建安費(fèi)的2%就高達(dá)數(shù)百萬元。這一次,健翔園小區(qū)案件里,涉及的物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)即高達(dá)300多萬元(物業(yè)公司認(rèn)可285萬元)。

          “哪個開發(fā)商愿意把數(shù)百萬資金拱手相讓?”在一次由北京市業(yè)主委員會協(xié)會申辦委員會發(fā)起的論壇上,健翔園小區(qū)業(yè)委會成員任晨光揭開了物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)的“神秘面紗”:

          “正因為存在巨大利益,開發(fā)商才愿意自己辦物業(yè)公司。一方面,不需要把幾百萬的物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)交給別人;另一方面,房屋質(zhì)量有什么問題,自己的物業(yè)公司給修修補(bǔ)補(bǔ),也能糊弄業(yè)主,不至于暴露質(zhì)量問題。如果物業(yè)公司和開發(fā)商沒關(guān)系,又何須替開發(fā)商隱瞞呢?”

          健翔園的斗爭

          健翔園小區(qū)是2000年入住的。當(dāng)年1號樓地下室的配電室在春節(jié)就著了一次大火,濃煙直沖云霄。1號樓旁邊是兩個巨型的供應(yīng)周邊地區(qū)的天然氣儲氣罐,相當(dāng)危險。2001年,原本承諾24小時供應(yīng)的熱水,停了7個月。小區(qū)一到夏天,經(jīng)常停電。至于公共配套設(shè)施和綠化,到全體業(yè)主都入住完了也沒建好。整個小區(qū)像一個大工地,一刮風(fēng)就滿天塵土,一下雨車就陷在地里動不了。開發(fā)商還偷偷修改規(guī)劃,少建或緩建很多配套工程。

          如此情形下,前期物業(yè)公司卻“光收錢不干活”,還存在亂收費(fèi)現(xiàn)象,這引起了業(yè)主們的不滿。

          據(jù)業(yè)主介紹:“當(dāng)時,健翔物業(yè)公司主要是作為開發(fā)商的售后服務(wù)單位,來解決業(yè)主提出的問題。他們主要采用拖延策略,等著開發(fā)商來解決。而開發(fā)商呢,又采用能拖就拖的辦法,讓物業(yè)公司在前面扛著,自己躲在后面。有時候,在業(yè)主群情激憤時,物業(yè)公司也采用集結(jié)保安隊伍來跟業(yè)主對峙,所以引起業(yè)主更大的不滿。從獨(dú)立法人的角度來說,物業(yè)公司替開發(fā)商背了黑鍋。但因為我們小區(qū)的前期物業(yè)公司是開發(fā)商的全資子公司,所以實(shí)際上也不算背黑鍋。”

          2004年,物業(yè)公司開始琢磨停車位收費(fèi),搞了一個業(yè)主調(diào)查,收繳率連全體業(yè)主的1/7都不到,就號稱代表了全體業(yè)主的意見,同時又發(fā)公告威脅要停熱水。在這種情況下,業(yè)主代表會議立即予以公開聲明,堅持停車位問題要等業(yè)主委員會成立以后再協(xié)商解決,熱水絕對不能停。物業(yè)公司迫于壓力,暫時沒動,但開始采用一些威脅性的公告攻擊業(yè)主代表會議的骨干人員。

          2005年1月24日,健翔園小區(qū)業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉終于成立。任晨光介紹說,在首次會議上大家達(dá)成了一致意見:如果前期物業(yè)公司配合工作,理清業(yè)主的公共財產(chǎn)和物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)賬目,退還多收的物業(yè)費(fèi),那么業(yè)委會就提議業(yè)主大會直接聘用該公司。

          沒想到,健翔物業(yè)公司“擺出一副不理不睬的姿態(tài)”,還提出要停止服務(wù),以此要挾業(yè)主。在多次協(xié)商無果的情況下,經(jīng)業(yè)主大會表決,高票通過了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)的授權(quán)案,并最終通過招標(biāo)選擇了新的物業(yè)公司。

          “但是,前期物業(yè)公司對于物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)、公共收益、物業(yè)管理賬目等涉及資金的事項拒不移交,竣工圖紙等涉及小區(qū)長遠(yuǎn)利益的重要檔案資料也拒不移交。因此,迫使業(yè)委會拿起法律武器,通過訴訟來進(jìn)行追討。”任晨光說。

          他于2006年年初給北京市政府寫了一份建議書,建議禁止開發(fā)商直接選聘前期物業(yè)公司,改成由入住前兩個月已經(jīng)購買了房屋的業(yè)主來投票決定前期物業(yè)公司,小區(qū)辦負(fù)責(zé)評估前期物業(yè)公司的資格,建立前期物業(yè)公司候選庫,只有候選庫里的物業(yè)公司才有資格參與競標(biāo)各新建小區(qū)的前期物業(yè)管理。

          這是業(yè)主公共權(quán)益被侵占的普遍性問題

          記者對十余名已購房的市民隨機(jī)采訪,發(fā)現(xiàn)沒有一人知道“物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)”的存在。某小區(qū)業(yè)委會主任張大憲也說,他們是在業(yè)委會成立將近一年后,才從開發(fā)商的口中知道了這筆經(jīng)費(fèi)。

          如此重要一筆錢,為什么多數(shù)業(yè)主卻都不知道呢?

          北京豐禾律師事務(wù)所于啟波律師分析認(rèn)為:原因之一,是該費(fèi)用包含在購房款中,沒有任何單位予以明示;二是建設(shè)單位為了少繳或不繳該筆資金,同時為了隱瞞可能存在的房屋質(zhì)量問題,幾乎每個房地產(chǎn)項目都會成立一個前期物業(yè)管理企業(yè)來消化這筆資金和前期物業(yè)管理費(fèi)(這也是北京的物業(yè)公司為何跟小區(qū)數(shù)目幾乎同樣多的一個重要原因);三是因為相關(guān)文件太多,很少有業(yè)主仔細(xì)查閱北京市政府1995年第21號令《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》、京房地物字[1999]第1088號文《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》和京國土房管物〔2002〕561號文《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》,從而被前期物業(yè)管理企業(yè)鉆了空子;第四,是因為很多業(yè)主并不太關(guān)心公共權(quán)益。

          鮑女士向記者抱怨,多年來她一直繳納各種不同名目的維修費(fèi),看到健翔園案件后,才發(fā)現(xiàn)自己是在重復(fù)繳納。

          3月中旬,北京市業(yè)主委員會協(xié)會申辦委員會組織了一次研討會,與會的業(yè)主代表、專家學(xué)者認(rèn)為,業(yè)主重復(fù)繳納維修基金,根本原因在于信息不對稱、對公共權(quán)益不關(guān)心,以及政府監(jiān)管力度不夠。

          根據(jù)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》,業(yè)主的購房款里已經(jīng)支付了“物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)”,并且由開發(fā)商一次性支付給物業(yè)管理委員會(業(yè)主委員會)或物業(yè)管理企業(yè)。由于業(yè)主入住時,物業(yè)管理委員會一般沒有成立,所以這筆經(jīng)費(fèi)通常被開發(fā)商逃避或被前期物業(yè)公司攫取。

          任晨光介紹,2002年6月,京國土房管物〔2002〕561號文《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》第十三條明確規(guī)定,產(chǎn)權(quán)人已交納的房屋大、中修費(fèi)(扣除已用于維修費(fèi)用)和物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)應(yīng)納入公共維修基金管理,并按建筑面積比例計入各產(chǎn)權(quán)人明細(xì)賬。“但是,政府主管部門只管發(fā)文件不管監(jiān)督執(zhí)行。我們也曾反映過,卻被告知沒有相應(yīng)部門負(fù)責(zé)此項監(jiān)督。”他無奈地說。

          目前,健翔園小區(qū)業(yè)委會訴健翔物業(yè)公司一案已兩度開庭,法院很快將有判決。在法庭上,被告甚至連“小區(qū)內(nèi)建筑物何時建成?”這樣的問題都回答不出,以至于法官提醒其“必須承擔(dān)舉證不力的后果”。任晨光由此覺得,“從庭審情況來看,應(yīng)該對我們有利,但最終結(jié)果還不好預(yù)測”。

          這個案件在北京業(yè)主維權(quán)的圈子里,已經(jīng)形成一個熱點(diǎn)。開庭當(dāng)日,有數(shù)家其他小區(qū)業(yè)委會的代表趕去旁聽。北京荷塘月色小區(qū)業(yè)委會主任朱光輝對記者說:“物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)問題,不是哪一個小區(qū)的特有問題,而是業(yè)主的公共權(quán)益被侵占的普遍性問題。我們很希望看到健翔園的案子有好的結(jié)果。一旦他們贏得官司,我們也將立刻啟動訴訟。”

          另據(jù)北京本地媒體報道,北京市建委目前正在就《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》向社會公開征求意見,其中對開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行公開招投標(biāo)選聘物業(yè)公司及檢查監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)施情況設(shè)定了強(qiáng)制性條款,如果該合同得以實(shí)施,將在一定程度上解決目前物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)監(jiān)管不力的問題。(蔣韡薇)

         
        編輯:王菲】
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