幾十萬元買套房子，物業管理方面可不能馬虎。昨天，鄭州市房管局公示了《鄭州市物業管理招標投標管理辦法》(征求意見稿)(以下簡稱《辦法》)，公開向社會各界征求修改意見。您可以登錄鄭州房地產網(www.zzfdc.gov.cn)查看全文。5月10日前，反饋、修改意見可發送電子郵件至zzfdcwy@126.com。

　　物業招標，打破“父子關系”

　　目前，開發商和物業公司一般都是“父子關系”，導致物業糾紛絕大部分和開發商遺留問題有關。《辦法》規定，開發商應與物業管理分離，新開發的小區，開發商應通過招標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。5萬平方米以上(含5萬平方米)的住宅項目和1萬平方米以上(含1萬平方米)的非住宅項目，應該公開招標；3萬平方米以上(含3萬平方米)5萬平方米以下的住宅項目，應當公開招標或邀請招標；3萬平方米以下的住宅項目和1萬平方米以下的非住宅項目，可以通過公開、邀請或協議招標的方式。

　　業主大會是招標人

　　《辦法》規定，招標人為開發商、業主或業主大會，未成立業主大會的，開發商或業主是招標人。已成立業主大會的小區選聘物業管理企業時，招標前應召開業主大會會議，確定招標方式、委托管理的內容及具體的有關標準。

　　公開招標時，招標人應在報紙或鄭州房地產信息網等媒介上發布招標公告；邀請招標的，應向至少5個物業管理企業發出招標邀請書，并在鄭州房地產信息網上發布邀請招標公告。公開招標或邀請招標的投標時間截止時，投標人多于5家的，要進行資格預審；預審后合格的投標人仍多于5家的，可采取抽簽方式確定5家投標人。

　　通過招投標方式選聘物業管理企業的，新建商品房應在正式售房30日前完成，預售商品房應在取得《商品房預售許可證》前完成。

　　物業投標需“三級”以上

　　物業管理企業水平高低不同，《辦法》對參加招投標企業的資質進行了限定，按照規定，只有具有三級以上(含三級)資質的物業管理企業，才能參加鄭州市的物業管理公開招標投標。

　　物業管理企業投標時，要按要求編制投標文件，投標文件應盡量詳細完整，內容應包括管理服務理念、目標及承諾；服務項目、質量標準及檢查方法；各主要工作環節運行程序；人員配備情況，包括該物業管理項目負責人和主要管理人員的崗位資格、技術職稱證書及工作簡歷，該項目所設崗位及人數等；物業管理的有關制度；前期物業管理項目，應說明前期介入的時間、方式、人員、費用報價等情況。

　　中標結果向業主公開

　　《辦法》規定，鄭州市房管局應成立物業管理招投標辦公室，并建立全市物業管理招標投標專家庫名冊。評標由招標人代表和有關物業管理評標專家組成的評標委員會負責。評標委員會對同一招標項目只能作出一種評標結果。有異議時，按少數服從多數的原則，投票表決，確定評標結果。

　　按照規定，評標委員會應對各投標企業的資質等級、管理業績、經營狀況、財務狀況、標書編制、報價等以百分制逐項記分，綜合評定，按照得分從高到低的順序推薦中標候選人，招標人應確定排序在前的中標候選人為中標人。

　　自中標通知書發出之日起30日內，招標人和中標人雙方應簽訂物業服務合同。前期物業管理項目招投標，招標人應當自確定中標人之日起15日內，向相應的物業管理主管部門備案。

　　招標人為業主大會，應將中標結果在物業管理區域內明顯位置向全體業主公布。

　　私定物業要受處罰

　　開發商不通過招投標，就確定小區物業管理企業，或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，鄭州市房管局將依法予以處罰。

　　招投標結束后，投標人和其他利害關系人如果認為招標投標活動不符合有關規定的，有權向招標人提出異議，或者向房管部門投訴。

　　此外，鄭州市房管局還將統一印制《鄭州市物業管理項目招標備案表》、《鄭州市物業管理項目協議招標備案申請表》等，供小區物業招投標使用。(王獻軍)