位于北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的大雄城市花園近日鬧出兩起官司：先是已在小區(qū)電梯內(nèi)張掛廣告的北京融眾廣告公司將小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司——北京中協(xié)物業(yè)公司告上法庭，理由是物業(yè)公司違反合同約定，擅自將小區(qū)電梯內(nèi)的廣告拆除；在該案審理中，物業(yè)公司提出反訴，稱在小區(qū)內(nèi)張掛廣告的合同是他們受到業(yè)委會和廣告公司欺詐的情況下簽的，要求法院撤銷合同。日前，物業(yè)公司提出的反訴案在大興法院開庭審理。

　　□案件背景

　　大雄城市花園有1400多戶居民。2006年4月，融眾廣告公司與北京中協(xié)物業(yè)公司、大雄城市花園小區(qū)業(yè)主委員會簽訂電梯媒體合同，約定廣告公司占用該小區(qū)30部電梯，發(fā)布120塊鏡框廣告。3年的合同期，每半年支付1.5萬元。

　　2006年12月，物業(yè)公司將這些廣告拆除。后廣告公司將物業(yè)公司和業(yè)委會起訴到大興法院，要求兩被告賠償他們遭受的損失40多萬元。

　　就在此案尚未宣判前，物業(yè)公司提出反訴，要求法院撤銷合同。

　　□庭審現(xiàn)場

　原告 物業(yè)公司——受到欺詐后才簽訂合同

　　在4月29日庭審現(xiàn)場，物業(yè)公司反訴稱，2006年4月，小區(qū)業(yè)委會主任閆某拿著蓋有業(yè)委會公章和融眾廣告公司公章的電梯媒體合同書到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司配合，共同簽訂小區(qū)電梯廣告合同書。

　　業(yè)委會表示，業(yè)主大會已同意并授權業(yè)委會簽訂該合同，因業(yè)委會無法向廣告公司開發(fā)票，電梯廣告也需物業(yè)公司維護管理，所以要求物業(yè)公司一起簽訂合同。

　物業(yè)公司稱，為配合業(yè)委會工作，他們在合同書上蓋了章。但當年年底，小區(qū)部分業(yè)主投訴稱，物業(yè)公司和業(yè)委會違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自允許廣告公司利用公共電梯發(fā)布廣告盈利，要求拆除。物業(yè)公司才得知，簽訂電梯廣告合同未經(jīng)業(yè)主大會同意。

　“我們是在重大誤解和受欺詐的情況下才簽訂的這份合同！我們要求法院把合同撤銷！”物業(yè)公司在庭上大喊冤枉。

　為此，物業(yè)公司在法庭上提交了6份內(nèi)容一樣、只有簽名不同的證人證言，同時還有其中兩位業(yè)主以證人身份出庭作證。

　　第一被告 廣告公司——業(yè)委會就代表業(yè)主大會

　　涉案廣告的張掛是否經(jīng)過業(yè)主大會討論通過？廣告公司代理人說，業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，不管是否通過業(yè)主大會同意，對他們來說，業(yè)委會就代表業(yè)主大會。涉案合同是在業(yè)委會、物業(yè)公司和廣告公司三方協(xié)商下簽訂的，不存在隱瞞。

　“即使有少數(shù)業(yè)主投訴，那也由行政主管部門來拆。且少數(shù)業(yè)主不代表全體業(yè)主的意思�！睆V告公司代理人補充道。

　　第二被告 業(yè)委會——業(yè)委會獲業(yè)主大會授權

　業(yè)委會的代理人向法官承認，在電梯內(nèi)張掛廣告一事并沒有經(jīng)業(yè)主大會討論。但他們認為，在小區(qū)業(yè)主公約里已規(guī)定，對共用部分設置廣告等一切商業(yè)活動，需經(jīng)業(yè)委會與物業(yè)公司協(xié)調(diào)辦理。“就是說業(yè)主大會已授權業(yè)委會與物業(yè)協(xié)商共用設施的使用，該合同是三方協(xié)商后簽訂的，不存在欺詐！”

　　□案件焦點

　　電梯內(nèi)廣告收益咋分配

　　法官在庭上特意問雙方，廣告費用給誰了？物業(yè)公司說，業(yè)委會先將第一筆款1.5萬元支票給了他們，但隨后又領走了1.2萬元，只留下3000元作為物業(yè)管理廣告的費用�！八麄冋f廣告費要沖抵業(yè)主物業(yè)費的，但我們一分沒看到�！�

　　業(yè)委會承認，他們確實拿回了1.2萬元，但不是用于某個人使用，而是用在了業(yè)委會的辦公、打印等方面了。他們認為，廣告款就是應該給業(yè)主委員會。

　廣告公司的代理人則說，合同是三方都在場簽訂的，1.5萬元錢是他們給了物業(yè)公司，業(yè)委會當時也在場，至于后來的事他們不清楚。

　　□律師說法

　　電梯廣告收益屬于全體業(yè)主

　　房產(chǎn)專業(yè)律師秦兵表示，根據(jù)《民法通則》、《合同法》以及今年10月1日即將生效的《物權法》，小區(qū)電梯廣告投放的問題可以分三個方面來看：

　　首先是誰能決定電梯廣告投放。從法理上來說，對一棟樓內(nèi)電梯投放廣告，只有本樓業(yè)主作為電梯的所有權人，有權利決定是否懸掛電梯廣告。

　　第二是業(yè)主通過什么形式表達同意。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，授權業(yè)委會對電梯進行管理。業(yè)委會委托物業(yè)公司執(zhí)行具體事務，如電梯廣告投放。

　　第三是電梯廣告的收益歸誰。所有權人依法享有獲益，執(zhí)行具體事務的人可得到相應的勞務費用。因此，電梯廣告的全部收益依法屬于全體業(yè)主，物業(yè)公司作為執(zhí)行者可以根據(jù)事前與業(yè)主簽訂的合同，由業(yè)委會支付其與電梯廣告養(yǎng)護等勞務成本相應的勞務費用。另外，如果投放廣告的廣告公司已經(jīng)支付了物業(yè)公司的勞務成本，則電梯廣告全部收益都應歸業(yè)主所有。

　　□記者調(diào)查

　　方南家園：廣告收益交給業(yè)委會

　　日前，記者分別走訪了市內(nèi)幾家不同檔次的住宅小區(qū)，探訪小區(qū)內(nèi)電梯廣告的投放情況和收益去向。

　　豐臺區(qū)方南家園小區(qū)二期的兩棟住宅樓內(nèi)，共有6部電梯。每部電梯的3面內(nèi)壁上都各有1個廣告欄。廣告內(nèi)容涉及汽車、保險等內(nèi)容。

　　負責小區(qū)物業(yè)管理的天雨榮鑫物業(yè)公司表示，在小區(qū)電梯內(nèi)投放廣告是業(yè)委會同意的。工作人員拿出一份去年3月9日業(yè)委會公布的有關電梯廣告投放的公告。公告上稱，物業(yè)公司聯(lián)系專業(yè)廣告公司投放廣告，電梯廣告每季收益2000元，除十分之一留作物業(yè)正常的廣告設施維護費用外，其他按季交給業(yè)委會。

　　華騰園：部分收益補貼保安費

　　華騰園小區(qū)樓內(nèi)的電梯，3面內(nèi)壁上都裝有廣告欄，廣告欄上沒有標明投放廣告的公司。北京龍騰世紀物業(yè)管理有限公司負責電梯廣告投放的任女士表示，小區(qū)內(nèi)有13棟樓，每棟樓中3部電梯，每部電梯里都有廣告投放。任女士稱，這些廣告的收益物業(yè)公司都變相返還給業(yè)主，一部分用來作為電梯維修費，一部分補貼到保安費中。任女士說，這些用途都得到了業(yè)委會的認可。

　　光熙門北里：收益去向說不清楚

　　西壩河光熙門北里小區(qū)7號樓的電梯內(nèi)，內(nèi)壁上裝了一個廣告欄。廣告欄分上下兩層，上面是北京某廣告公司的廣告使用說明，下面則是一幅飲料促銷活動的海報。

　記者從華燕物業(yè)公司了解到，公司負責的光熙門北里小區(qū)7、8、9、10和19號樓，共有10部電梯。每部電梯都裝上了廣告欄，外包給北京聰匯實創(chuàng)廣告有限責任公司做廣告投放�！斑@樓以前是單位宿舍，也沒有業(yè)主委員會，我們也不清楚廣告費給了誰。”物業(yè)客服的工作人員詢問經(jīng)理后表示，負責廣告的人不在公司，現(xiàn)在誰都說不清這部分收益到底歸了誰。

　　麗水嘉園：收益由物業(yè)公司保管

　　位于六里屯的麗水嘉園小區(qū)4號樓內(nèi)有兩部客梯和一部貨梯。兩部客梯的三面內(nèi)墻都裝上了廣告欄，分別是汽車、銀行和西餅屋的廣告。

　　北京市麗水嘉園房地產(chǎn)開發(fā)中心物業(yè)部吳經(jīng)理表示，原先廣告收益都是由物業(yè)公司保管，存在相應賬戶上。2007年3月前后，北京市出臺了相關規(guī)定，要求這筆錢必須要花在房屋的大修上。

　　吳經(jīng)理說，廣告收益是小區(qū)業(yè)主共有的，業(yè)委會成立后，可由業(yè)主討論決定錢款的使用。物業(yè)公司除將一部分廣告收益用作廣告設施的日常維護外，沒有動用過這筆錢。

　　華遠尚都、盈都：收益返還業(yè)主

　去年3月7日，華遠地產(chǎn)宣布，根據(jù)項目入住前與業(yè)主簽訂的補充合同，將華遠尚都和華遠盈都的“業(yè)權”收入100多萬元，按照華遠“業(yè)權”分配原則，在扣除成本和稅金后全部返還給業(yè)主，沖抵業(yè)主需要交納的物業(yè)費。今年3月，兩個項目的物業(yè)——北京市首旅酒店物業(yè)管理有限公司再次向業(yè)主分配了業(yè)權經(jīng)營收益。（郭志霞 高珊珊 胡楠）