消費者購買商品房時，不少開發商會稱，買一樓可送花園。其實，這大多是開發商忽悠人的噱頭。武昌紅杜里小區居民為購買的花園，與開發商打了3年的官司，近日，法院終審判決，花園屬小區居民共有，開發商退還賣花園所得的錢。
王晨1999年購買武昌紅杜里小區3棟一樓住房一套，并花2.15萬元“買”了房前43平米的花園。
3年前，王晨和另12戶居民將開發商告到武昌區法院，要求開發商退還購花園款。
武昌法院一審判決開發商退錢，但法院認為，花園以及柵欄設施屬于開發商，王晨等人應退出所占花園及柵欄。
王晨等人不服，經市檢察院抗訴后，武昌區法院再次審理了該案，并維持了原判。
去年12月，王晨等人向市中級人民法院上訴，該院經過審理，于今年4月作出終審判決：撤消武昌區法院的判決，花園及柵欄屬于小區業主共同享有，開發商退還購花園的錢和利息。
買房前，花園已被圈好
王鴻寶是該案中紅杜里社區居民的代理人。他說，其女王晨購買的該小區3棟一樓住房，緊挨客廳有個43平米的花園，是開發商在出售前就用柵欄圍住形成的。
“花園按每平米500元賣”，王鴻寶說，王晨家的花園當時付給了開發商2.15萬元及測量費117元。
王鴻寶說，花園買回來后，一直不能辦理土地證。2004年，經過了解發現，開發商無權就該花園向業主收取任何費用，收取房屋測量費也違法，而該小區一樓的業主均從開發商手中購買了花園，“開發商賣的花園其實都屬于所有業主”。
一審：開發商退錢，業主交出花園
2004年，王晨將開發商告上武昌區法院，要求開發商返還購買花園的價款以及利息，返還房屋測量費以及利息，同時要求開發商把所售花園、柵欄等設施，作為住宅小區的配套公共建筑。
武昌區法院審理認為，開發商在售與業主的商品房前，用柵欄圍起一塊空地，作為業主私家花園使用，其性質為土地使用權的轉讓。
國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第25條規定，土地使用權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。國家土地管理局發布的《土地登記規則》第37條規定，土地使用權轉讓雙方當事人，應當在轉讓合同簽訂后30日內，申請變更登記。
此案中，業主和開發商沒有在國家法律法規規定的期限內申請變更登記，違反了國家法律法規的規定。
2004年5月10日，武昌區法院一審判決，開發商返還王晨花園購置款2.15萬元及利息、房屋測量費117元，王晨應將43平米的花園及柵欄設施返還給開發商。
終審：花園屬于全體業主
法院判決后，王晨不服，并將情況反映到市檢察院，該院向市中級人民法院提出抗訴。市中院指定武昌區法院再審。
2006年11月1日，武昌區法院作出維持原判的審理意見。
2006年12月29日，王晨上訴到市中級人民法院，要求法院將一樓花園空地以及柵欄設施判決給全體業主共同享有。
今年4月，市中級人民法院對該案進行了審理，并作出終審判決。
市中院審理認為，開發商在向王晨出售商品房的同時，將屬于小區全體業主共同享有的花園院地以及柵欄設施的使用權出售給王晨，并收取其花園購置款和房屋測量費的行為，違反了我國法律法規強制性規定，侵犯了小區其他業主的合法權益，對雙方在《商品房購銷合同》中關于花園院地買賣部分所約定的內容，應認定為無效條款。
市中院作出終審判決，撤消武昌區法院的民事判決，王晨占用的小區花園院地以及柵欄設施，為住宅小區配套公共建筑，由該小區業主共同享有，開發商退錢。
同時上訴的另12戶紅杜里小區居民，獲得同樣的審判結果。
》》》記者調查
全市“買一樓送花園”約有3000戶
去年11月27日，江夏一樓盤的業主鄧先生、胡先生，將開發商告上法庭——他們于2005年分別購買了該小區位于三、四層的復式樓各一套，但開發商在賣房時，已將一樓部分公共綠地圍成一樓住戶的花園，而他們認為，這個花園應屬于全體業主。
鄧先生提出，按照《城市居住區規劃設計規范》的規定，住宅用地包括住宅建筑基底四周合理間距內的用地，開發商將一樓部分公共綠地圍成花園，妨礙了全體業主對房屋四周合理間距內的用地使用權，侵犯了業主的合法權益。
家住漢口后湖某花園15棟一樓的業主張軍稱，他購買的103平米的房子，價格和三四樓差不多，他之所以選擇一樓，就是當時開發商承諾“送”給他10多平米的花園。
記者進行一周的走訪調查發現，很多樓盤在出售一樓房屋時，會向購房者宣稱“買一樓送花園”，所以一樓的房價略高于其他樓層。
采訪中，市房產局一位工作人員稱，目前全市“買一樓送花園”的約有3000戶。
》》》各方聲音
“買一樓送花園”不合法
市房產局辦公室工作人員謝平稱，按以前的規定，不管是贈送還是花錢購買的花園，業主都只有使用權。如果經過市城市建設開發管理辦公室許可，開發商與業主在商品房買賣合同里應該注明所附帶花園的使用權和期限。
該局產權處一負責人明確表示，不少一樓的房屋雖然帶有花園，但辦理產權證時，只能辦理地面上的房屋的權證。
武漢理工大學土木建筑學院教授、博導彭少民認為，市民購買商品房，經常可看到開發商宣稱“買一樓送(賣)花園”。但很多市民并不了解，根據2003年5月28日國務院頒布的《物業管理條例》第二十七條規定，“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分”。一樓花園屬小區公共部位，歸小區全體業主共同所有，開發商擅自贈送一樓花園的行為，侵犯了全體業主的利益。
湖北熾升律師事務所律師杜偉介紹，我國之前的法律沒有對小區業主在小區內的民事權利與義務作出明確具體的規定。即將在10月1日實施的《物權法》首次提出，業主建筑物區分所有權包括三個權利，即對建筑物專有部分的專有權、對共用部分的共有權，以及因共有關系而產生的管理成員權。除了業主依據專有權獨占的專有部分之外，建筑物的其他部分及設施、設備等屬于所有人共有。因此，小區綠地、花園等應屬全體業主共有。
杜偉強調，若相關業主已獲得了開發商贈送的綠地或花園等，除非獲得了業主大會的追認或花園等土地使用權已獨立分割等，否則，花園等依然是業主共有的，若其他業主利用，則應提供便利。
湖北忠三律師事務所律師張國振認為，《物權法》第七十三條明確規定：“建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。”因此，如果開發商許諾贈送的花園屬于公共綠地范圍，或者許諾贈送的天臺屬于公共面積，是不能由開發商進行贈送的。這部分的贈送如果沒有明文進行規定，可能會有被收回用作公共用地的風險。(滕翔昊 汪文漢)
