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        車位賣20萬利潤仍薄 開發商稱不劃算不愿意投資
        2007年07月13日 09:12 來源:信息時報

          “買車容易養車貴,開車方便停車難”,已成為近年來廣州日益凸顯的一大社會問題,特別是市內停車位的嚴重緊缺,更是亟待解決的現實問題。據統計,以最低需求量算,目前廣州需要車位大約50萬個,而實際供應能力只是30萬個左右,相對缺口數達40%。更為嚴峻的是,這個缺口還在日益增大,速度驚人。然而,一面是車位越來越緊張,另一面卻是大家越來越不愿意投資車位。新城市地產董事長曹志偉認為,在廣州,車位的成本是由市場化因素決定的,但因車位的租價受到了行政手段的干預,而成了背離價值的計劃經濟產品,所以導致車位基本無投資價值。

          政府:資源首先保障住宅用地

          廣州市交委有關負責人表示,建筑物規劃配建停車泊位指標低,是引起停車難的根本原因。全市私人小汽車近75%集中在老八區,老城區原有建筑物配建車位不足,新建商住小區由于建設的車位不足,基本是投入使用后不久就出現車位供不應求的現象。

          據了解,廣州市政府也曾多次提出要大力建設公共車位。但按照一個標準地下車位平均建筑面積50平方米,地上車位平均建筑面積40平方米計算,若按建筑密度50%的規劃要求(一般只有35%),即便在地面蓋8層樓高的專業停車場,在市中心每建多1萬個車位,也起碼要占用10萬平方米土地(1萬個車位×每個40平方米/8層/50%密度),這在市中心可用土地面積出讓單價折合超過2萬元/平方米的今天,意味著政府要減少20億的財政收入(尚未計算車位建設費用投入),而且征地拆遷相當困難。另外,面對日趨上漲的房價,政府的資源首要是大力保障住宅用地的供應量,這使得公共車位的用地更缺乏。

          發展商:不劃算導致不愿意投資

          作為開發商之一的曹志偉表示,其實在技術上而言,這并不存在什么難度,但經濟效益方面的極不劃算,是導致了發展商不愿意投資建車位的主因。他給記者算了一筆賬:地下車庫的造價高昂,即便賣到20萬元/車位,扣除開發建設成本和各項稅費及財務費用后,銷售利潤率僅有1.74%。

          而出租的利潤也不樂觀,假定發展商以2000元的月租出租自建的車位,計提折舊不計資金成本(利息)的話,收益率僅有2.64%,這還未計算保險費和可能發生的丟車賠償在內。可見發展商愿賣不愿租的真正原因,在車位出租收益率極低甚至為負數的情況下,發展商情愿賣掉車位,收回成本再投資商業或住宅。

          私人投資:車位放租的收益是負數

          如果是私人小業主投資住宅車位,那就更是得不償失。舉例來說,某業主用優惠價15萬元投資了自己小區的一個車位用來出租,按政府限價規定,室內停車場的月保最高限價只有400元,還要包括管理費在內。這樣,扣除交給物管公司的管理費200元,只有200元收入,即便不計任何的稅費和折舊,投資年回報僅200元×12/150000元=1.6%,比銀行存款利率還低。若計算稅費和折舊,則是負數。這樣看來,私人投資車位放租的收益是負數,還不如用這筆資金去購買商鋪收租更劃算。

          專家建議 把停車場建在地面或以上

          由于廣州的特殊地質條件和規劃要求,導致了車位建設成本的增高。一般地下室的造價已達到2400~3000元/平方米,相比之下,如果把停車場建在地面或以上,那么工程造價將大大降低,比如把停車場建在架空層,成本只是1000~1200元/平方米。但是,按照現行廣州規劃部門的規定,如果在架空層建設車位,也要占用容積率指標,這在廣州市中心六區樓面地價達到4000~8000元/平方米,個別樓面地價近萬元的情況下,拿寶貴的建樓指標來建車位,顯然也是不可行的。而如果地面以上樓層建停車場不計容積率,那么每個車位的成本就主要是工程造價1000~1200元/平方×40平方/個=4萬~4.8萬元/個,再加上一些稅費,價格就可控制在5萬~6萬元的合理水平內。

          這樣,既可減少政府的巨額投入,又可避免發展商的投資虧本,還可以滿足廣大車主的切實需求。而在地面以上建車場,還可減少地下室施工的危險,減少對地下水系的破壞,又沒有增加到商業和住宅的容積率,也不會增加老城區的人口負擔。

          因此專家建議,既然私家車是一種奢侈消費,政府應該適當放開價格,讓市場自己調節。鼓勵多種形式建設、經營停車場,并在規劃指標的計算方式等方面作出適當的調整,只有投資收益率提高到正常水平,才會有投資者愿意投資建設,解決供不應求的矛盾。(羅莎琳)

         
        編輯:王菲】
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