物業(yè)突然撤離，讓海淀區(qū)品閣小區(qū)服務(wù)陷入“真空”。尋找新物業(yè)公司碰壁后，小區(qū)148戶(hù)業(yè)主成立了自己的公司，實(shí)行自己管理自己的新型物管方式。在小區(qū)建設(shè)中，業(yè)主有錢(qián)出錢(qián)有力出力，小區(qū)變得整潔干凈，很多原物業(yè)遺留下的問(wèn)題也解決了，物業(yè)費(fèi)也下降了。
【物業(yè)撤離】
小區(qū)內(nèi)無(wú)人管理垃圾成堆
品閣小區(qū)位于海淀區(qū)交大東路36號(hào)，是個(gè)只有百余戶(hù)業(yè)主的小小區(qū)。去年9月，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商和物業(yè)產(chǎn)生矛盾，品閣小區(qū)物業(yè)突然撤離。小區(qū)內(nèi)無(wú)人管理，垃圾成堆，這時(shí)業(yè)主想到曾經(jīng)帶領(lǐng)大家維權(quán)的小區(qū)業(yè)主邵里庭。
邵里庭說(shuō)，入住時(shí)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商延期交房、欺瞞售房等問(wèn)題，他曾作為業(yè)主代表和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判索賠。邵里庭發(fā)揮退休前擔(dān)任廠長(zhǎng)時(shí)和外國(guó)人談判的手腕，帶領(lǐng)業(yè)主爭(zhēng)取自己的權(quán)利。在談判桌上，邵里庭據(jù)理力爭(zhēng)，不卑不亢，最終讓開(kāi)發(fā)商敗下陣來(lái)，按照規(guī)定給予業(yè)主補(bǔ)償。索賠的成功，讓業(yè)主們對(duì)邵里庭佩服有加，也堅(jiān)定了維權(quán)的信念，在后來(lái)一系列的維權(quán)談判中，邵里庭成了業(yè)主中的核心人物。
多家物業(yè)公司都不肯接受
物業(yè)撤離小區(qū)時(shí)，邵里庭已經(jīng)不住在小區(qū)內(nèi)了，他把房子租出去后，和老伴搬到了紫竹橋，過(guò)著悠閑的退休生活。“大家把我找來(lái)，那是信任我，而且我看著好好的小區(qū)被糟蹋得不像樣子，我也不好受。”邵里庭說(shuō)，他馬上找來(lái)清潔工，讓他們先把堆放在小區(qū)內(nèi)的垃圾清理干凈，接著開(kāi)始籌備成立業(yè)委會(huì)，這樣可以名正言順地管理小區(qū)。2006年10月份遞交申請(qǐng)，僅僅38天，申請(qǐng)就被批準(zhǔn)了。12月5日，小區(qū)業(yè)委會(huì)正式成立。
要管理小區(qū)還要找物業(yè)公司，接下來(lái)，邵里庭開(kāi)始四處尋找合適的物業(yè)公司。“我們小區(qū)小，又是個(gè)爛攤子，找了多家物業(yè)公司都不肯接受。”邵里庭說(shuō)。
【業(yè)主自管】
小區(qū)業(yè)主都是公司的股東
尋找新物業(yè)公司碰壁后，邵里庭萌生了業(yè)主注冊(cè)公司，自己管理小區(qū)的念頭。既然是和業(yè)主密切相關(guān)的大事，還要聽(tīng)聽(tīng)業(yè)主的意見(jiàn)。邵里庭把問(wèn)卷發(fā)放到每位業(yè)主手中，由他們來(lái)選擇。結(jié)果很快出來(lái)，業(yè)主紛紛在自管自治一項(xiàng)上畫(huà)鉤。今年6月29日，邵里庭從北京市海淀區(qū)工商局領(lǐng)到“北京三自品格社區(qū)服務(wù)中心有限公司”的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，他任總經(jīng)理，品閣小區(qū)開(kāi)始實(shí)行“自管”。
“‘北京三自品格社區(qū)服務(wù)中心有限公司’中的‘三自’，指的是自愿、自管、自律。”邵里庭說(shuō)，服務(wù)中心屬于公司運(yùn)作，小區(qū)148戶(hù)業(yè)主都是公司的股東，業(yè)委會(huì)相當(dāng)于董事會(huì)，業(yè)委會(huì)向全體業(yè)主負(fù)責(zé)。
物業(yè)費(fèi)每平方米降0.72元
公司成立后，邵里庭把自己的金融管理專(zhuān)長(zhǎng)運(yùn)用到小區(qū)管理中，開(kāi)始大刀闊斧地改革。
社區(qū)服務(wù)中心聘請(qǐng)了2名清潔工、2名門(mén)衛(wèi)、2名修理工和1名看守大院的巡邏員，作為小區(qū)日常服務(wù)人員。服務(wù)人員不到以前的一半，服務(wù)中心給員工的待遇提高了，可在要求上也比以前嚴(yán)格。比如門(mén)衛(wèi)要看好門(mén)，對(duì)外訪人員要求登記，清潔工每天按時(shí)打掃兩遍衛(wèi)生，平時(shí)要保持樓內(nèi)外環(huán)境整潔。而對(duì)于技術(shù)要求更高的電梯維護(hù)、房屋修繕、財(cái)務(wù)管理等，都承包給相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)。
在邵里庭的精打細(xì)算下，小區(qū)物業(yè)費(fèi)由原來(lái)的每平方米2.72元降低至2元。
【自我服務(wù)】
退休專(zhuān)家“解決”監(jiān)控系統(tǒng)
別的小區(qū)都有保安值班，品閣小區(qū)只有2名門(mén)衛(wèi)和1名巡邏員，能保證安全嗎？對(duì)這個(gè)問(wèn)題，邵里庭說(shuō)，“別看我們小區(qū)小，卻擁有一整套監(jiān)控系統(tǒng)，確保小區(qū)安全。”邵里庭說(shuō)，原本市價(jià)70多萬(wàn)元的小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，他們只用了18000元就安裝完成，這是他的得意之作。
邵里庭說(shuō)，原物業(yè)公司撤出時(shí)，這套監(jiān)控系統(tǒng)被損壞，如果重新安裝對(duì)他來(lái)說(shuō)是天價(jià)。邵里庭翻看了所有業(yè)主的資料，一位從航天部門(mén)某研究所退休的老專(zhuān)家引起了他的注意。提著個(gè)西瓜，邵里庭就上門(mén)了。說(shuō)明來(lái)意，老專(zhuān)家爽快地答應(yīng)了，并找來(lái)自己的老同事動(dòng)手修理改造監(jiān)控系統(tǒng)。邵里庭說(shuō)，一個(gè)大難題就這樣解決了，他要請(qǐng)老專(zhuān)家吃飯表示感謝，被對(duì)方拒絕了。
每季度都把賬目向業(yè)主公布
在邵里庭的管理理念里，始終把服務(wù)擺在第一位。邵里庭說(shuō)，每個(gè)季度，服務(wù)中心都會(huì)把賬目公布，讓業(yè)主對(duì)花銷(xiāo)心里有數(shù)。同時(shí)，業(yè)主也可以根據(jù)自家情況來(lái)交物業(yè)費(fèi)，可以選擇按年交、按季度交。物業(yè)和業(yè)主間因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)產(chǎn)生的矛盾迎刃而解。
邵里庭說(shuō)，業(yè)委會(huì)原本要給他每月4000多元的工資，可他覺(jué)得做這份工作不是為了掙錢(qián)，自己要求把工資降為3000元。邵里庭說(shuō)，自己已經(jīng)65歲了，等公司體制完善了，就交給接班人。
【各方反應(yīng)·業(yè)內(nèi)】
有人取經(jīng)學(xué)習(xí)新管理方法
“業(yè)主自管方式我不敢說(shuō)是成功了，可業(yè)主接受這種方式，在業(yè)主的支持下，小區(qū)也正在朝好的方向發(fā)展。”邵里庭說(shuō)，新的管理方式讓業(yè)主獲利了，可也有人聽(tīng)到了反對(duì)的聲音，有人對(duì)他冷言冷語(yǔ)，甚至出言威脅。
經(jīng)過(guò)媒體的報(bào)道，品閣小區(qū)新型的物管方式已經(jīng)引起越來(lái)越多的人關(guān)注，前來(lái)取經(jīng)。住在清河的楊先生特意帶著筆紙找到邵里庭，他說(shuō)，他是接到遠(yuǎn)在重慶的老領(lǐng)導(dǎo)打來(lái)的電話(huà)，讓他找品閣小區(qū)學(xué)習(xí)物業(yè)管理的新方法。他多方打探，打了一天電話(huà)才找到品閣小區(qū)。
送走了楊先生，又有兩位北京師范大學(xué)的研究生找到邵里庭，要做一個(gè)關(guān)于物業(yè)管理的課題，“找邵老師探討探討”。
【各方反應(yīng)·業(yè)主】
管理嚴(yán)格小區(qū)內(nèi)更加安全
說(shuō)起小區(qū)的變化，居民最有發(fā)言權(quán)。7月20日，記者再次來(lái)到品閣小區(qū)，小區(qū)內(nèi)依舊整潔。
業(yè)主王女士帶著女兒在重建的金魚(yú)池旁看金魚(yú)。她說(shuō)，以前小區(qū)內(nèi)到處都停著車(chē)，還不時(shí)有車(chē)輛穿行，擔(dān)心女兒安全，從來(lái)不允許她在院子里騎車(chē)，為這事女兒沒(méi)少鬧別扭。“現(xiàn)在可好了，女兒還能騎車(chē)和小伙伴比賽呢。”王女士指著金魚(yú)池旁的一條馬路說(shuō)，機(jī)動(dòng)車(chē)直接進(jìn)地下車(chē)庫(kù)了，自行車(chē)也停進(jìn)了自行車(chē)棚，雖然路還是不寬，可再也不用擔(dān)心女兒玩耍時(shí)被車(chē)撞。
業(yè)主張先生說(shuō)，小區(qū)有兩個(gè)大門(mén)，原物業(yè)公司管理不嚴(yán)，經(jīng)常有陌生人從小區(qū)穿行，因此產(chǎn)生的小摩擦?xí)r有發(fā)生，小區(qū)內(nèi)還出現(xiàn)過(guò)劃車(chē)、丟車(chē)事件，居民感覺(jué)不安全。換了新物業(yè)后，應(yīng)小區(qū)居民的要求，封閉了一個(gè)大門(mén)，小區(qū)里變得安靜多了。小區(qū)配備了整套的監(jiān)控系統(tǒng)，也讓人感覺(jué)安全。
物業(yè)費(fèi)下降但服務(wù)變好了
張先生說(shuō)，原物業(yè)從來(lái)不提供主動(dòng)服務(wù)，即使業(yè)主有事找到物業(yè)，也是很久才能得到回復(fù)。而邵老師經(jīng)常跟業(yè)主聊天，去發(fā)現(xiàn)大家的要求。有一次楊先生家房屋漏雨，他把情況登記在服務(wù)中心辦公室的登記簿里，很快就接到對(duì)方的電話(huà)，約好時(shí)間上門(mén)維修。最讓業(yè)主高興的是，服務(wù)中心服務(wù)好，物業(yè)費(fèi)反而降下來(lái)了。
“現(xiàn)在小區(qū)煥然一新，解決了不少原物業(yè)沒(méi)有解決的問(wèn)題。”業(yè)主高先生說(shuō)，雖然小區(qū)里還有些遺留的問(wèn)題沒(méi)有解決，但小區(qū)居民已經(jīng)擰成一股勁，都愿意小區(qū)好，那些問(wèn)題也都會(huì)迎刃而解的。
【各方說(shuō)法·建委】
品閣小區(qū)物管模式
能否推廣有待考證
北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，品閣小區(qū)的物管模式是種新型的方式，小區(qū)辦目前正在調(diào)查。這種管理方式是否能成為新型的小區(qū)管理模式，并在一定范圍內(nèi)推廣，還有待考證。
【各方說(shuō)法·律師】
試行小區(qū)業(yè)主自管
解決業(yè)主物業(yè)矛盾
北京大成律師事務(wù)所吳建中律師說(shuō)，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定采取現(xiàn)行的聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的方式，也應(yīng)當(dāng)有權(quán)決定采取業(yè)主自行管理的其他管理方式。
吳建中說(shuō)，現(xiàn)行的由專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司管理的模式并不是適用于所有小區(qū)的最佳模式，其自身也存在著許多不易解決的問(wèn)題。在目前的管理體制下，多數(shù)小區(qū)普遍存在著物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)糾紛，部分小區(qū)不時(shí)發(fā)生業(yè)主與物業(yè)公司的沖突，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿(mǎn)意度低下。在物業(yè)管理方式上更大程度地體現(xiàn)業(yè)主自治的原則，試行多樣化的管理模式，無(wú)疑會(huì)為上述問(wèn)題的解決提供新的思路和方案。品閣小區(qū)自治管理實(shí)踐的意義就在于此。
當(dāng)然，業(yè)主自己成立公司管理也會(huì)遇到如何與現(xiàn)行制度、法規(guī)相適應(yīng)，以及如何解決該管理方式自身的各種矛盾的問(wèn)題。比如業(yè)主成立的公司如何取得物業(yè)管理資質(zhì)，是否需要與業(yè)主委員會(huì)簽訂管理合同，公司與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系如何定位，等等。在解決了與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司之間的矛盾之后，業(yè)主之間在管理方式和費(fèi)用支出等方面也可能會(huì)產(chǎn)生各種爭(zhēng)議和糾紛。我們希望，相關(guān)管理部門(mén)對(duì)此給予積極的扶持和指導(dǎo)，研究探討修訂法規(guī)、制度，使之更加適應(yīng)業(yè)主自治管理，促進(jìn)業(yè)主自治管理健康地發(fā)展，而不要呆板地用現(xiàn)行法規(guī)、制度去制約、限制其發(fā)展。(李靜）
