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        分批銷售、抬高房價 揭秘開發商“捂盤”手段
        2007年08月17日 11:32 來源:京華時報


            圖為北京市區的樓盤。2007年上半年京城住宅開盤整體均價為11352元/平方米,比2006年同期上漲了41.5%。據“2007年上半年北京市房地產商品住宅市場研究報告”顯示,從開盤價看,京城房價漲幅驚人。該報告由中大恒基不動產營銷市場研究中心撰寫,數據來源是北京市房地產交易管理網官方公布的樓盤信息。報告分析認為,京城房價高漲,主要原因是中高檔住宅放量增加,拉動了價格整體上揚。據分析,開發商“有意捂盤”等保守態度,減緩了新增供應的速度,導致6月份供需差距為78萬平方米。 中新社發 鄭劭淳 攝


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          房價上漲迅速,同一項目新開樓盤一個月時間前后每平方米可相差2000-3000元。面對高漲的房價,不少開發商采取各種手段“捂盤”。記者調查發現,目前實行“捂盤”的項目不在少數,有的領證后遲遲不開盤,有的一棟樓分批銷售,有的開盤即高價嚇走購房者,還有的低開高走,后期甩客等,不一而足。因此,有人士指出,北京房價屢創新高,開發商“捂盤”是主因。實際上,此現象對京城樓價上漲“貢獻”不小。

          記者調查

          領證后遲遲不開盤

          記者自北京市房地產交易管理網上發現,位于朝陽區朝陽北路和青年路附近的潤楓水尚7、8號樓的發證日期是2007年3月30日,批準預售部位為潤楓水尚7號樓、8號樓地上部位,擬售均價是20000元/平方米,但直到8月12日下午,7、8號樓都沒有開盤。銷售人員表示這兩棟樓的開盤日期未定,并勸記者不必等了,因為開發商要把這兩棟樓作為現房來賣,而到時價格肯定走高,因為預計截盤價是25000元/平方米。萬象新天家園(一期)206號樓的預售許可證編號是京房售證字(2007)185號,發證日期為2007年6月6日,批準預售部位是206號樓,擬售均價為8400元/平方米,但直到8月12日,記者致電售樓處,銷售人員稱該樓盤這個月就開盤,但具體日期和價格都還沒有定,價格應該不會比目前在售的202、203號樓9500元/平方米的均價低。

          一棟樓分批銷售

          記者在調查中還發現,除了領證后遲遲不開盤以外,一棟樓分批銷售也是開發商慣用的“捂盤”伎倆。潤楓水尚的銷售人員表示,目前該項目正在銷售的1、3、4號樓中,即使是同一棟樓,也是分批按戶型或者方位來賣的,比如4號樓最先開賣的就是小戶型,而184平方米的三居是上個星期才開盤的。“要是你早點來,這個戶型還沒開呢。”據8月12日房地產交易信息網顯示,潤楓水尚3、4號樓預售許可證的頒發日期是2007年2月4日,兩棟樓都顯示處于正在銷售狀態,但從簽約套數來看,可售套數為123套的3號樓目前只有7棟房屋簽約,其余均顯示可售;可售套數為145套的4號樓也僅有14套已簽約,1套預訂,其余均顯示可售。該銷售人員表示,大多數樓盤都是這樣銷售的。

          同樣分批銷售的還有萬達大湖居(推廣名:萬達大湖公館),預售許可證編號為京房售證字(2007)232號,發證日期2007年7月8日,而8月12日一名吳姓銷售人員表示,目前還沒有開盤,但200多平方米以上的大戶型已經開始內部認購了,前50套可以享受優惠價20000元/平方米,至于一室一廳的小戶型目前還沒有對外銷售。記者疑惑地問:“大戶型和小戶型不是同一棟樓嗎?”該銷售人員回答:“是一棟樓,但分批放房號,具體什么時候開哪種戶型都是公司決定的。”而詢問其價格,該銷售人員表示肯定比現在的20000元/平方米高。

          月余漲幅高達25%

          還有些開發商低價開盤,后期漲價迅猛甩客。

          “這房子漲得也太快了吧?”當北緯40°二期開盤價格公布后,不少關注此項目的購房者紛紛表示不解。據房地產交易管理網數據顯示,首期7月10日開盤的1、2、3號樓為公寓,均價為9200元/平方米,但一個月之后,定于8月18日開盤的4號公寓開盤均價為10500元/平方米,9層花園洋房也從首期的11600元/平方米上升至14500元/平方米,4層帶電梯的花園洋房價格則從首期的14000元/平方米上漲至15800元/平方米、16200元/平方米、16800元/平方米不等。綜合下來,一個多月的時間該樓盤9層的花園洋房每平方米價格上漲2900元,4層花園洋房的每平方米價格也上漲了1800元甚至2800元,普通公寓的價格每平方米也上漲了1200元。漲幅之快讓購房者難以接受。在其業主論壇上,不少購房者對于高房價上漲很是不滿。但有購房者8月15日從該項目獲悉,9層花園洋房本月18日不開盤了。對此購房者擔心再開盤的價格漲得更快。

          記者從房地產交易信息網上獲悉,遠洋山水三期23#、24#、25#、26#、28樓住宅部分(扣除52套自留用房)于2006年12月31日獲得預售許可證,其中24號樓和25號樓分別是2008年1月1日、2007年10月1日開盤,擬開盤均價為9000元/平方米,但目前在售的28、23號樓的開盤價格已達11000元/平方米、13500元/平方米。8月13日,記者致電售樓處咨詢時,23號樓的報價已達15000元/平方米。一個月的時間不到,該樓盤價格上漲了1500元/平方米。

          何為“捂盤”

          按照去年6月1日,北京市建委《關于進一步規范我市商品房預銷售管理的通知》(京建交〔2006〕455號)規定,商品住宅自取得預售許可證之日起三日內,必須開盤銷售,并按整棟對外銷售。

          北京明天房地產開發有限公司發展中心總監陳云峰表示,政府規定拿到證后三天必須開盤,如果拿到證后遲遲不開,就是“捂盤”行為,如果購房者舉報的話,會受到處罰。

          一位項目的銷售負責人告訴記者,政府規定可以一次性拿多個樓座的預售許可證,但不用全部一次性開盤。不過,一旦開盤要“整棟出售”,不能留一些好的戶型捂著不賣。賣完后必須開下一棟,不能斷頓。記者為此致電北京市建委,其工作人員也表示,取得多棟樓的預售許可證,只要有一棟開盤就可以了,賣完后再開下一棟,也沒有說具體的開盤時間上的限制。

          那么,如此開發商可以將一棟樓開了之后,始終處于銷售狀態,這樣不是也可以“捂盤”嗎?該人士說,這樣做的可能性不大,因為無法控制購房客戶,如果有客戶來買房,而現在網上又可以查到你是不是還有房子,你就得賣。所以這樣的方式“捂盤”比較困難。

          “捂盤”有哪些手段

          由于房價一直處于高位運行,房價上漲極為兇猛。在這樣的情勢下,開發商難免會有“囤積居奇”的念頭,而在實際的操作上,的確也存在所謂的“捂盤”,而開發商“捂盤”的手段也多種多樣。

          一般來講,資金比較充裕,不急于回款的項目一般會存在這種現象。還有就是操盤手的預期,他如果預期房價在某個時間點上推出,然后在某個時間段內銷售會有最大的經濟效益。

          一位業內人士向記者透露,“捂盤”也比較容易。比如獲得預售許可證之后,先不開盤,而是可以預訂,積累客戶,如此,積累到一定程度,再開盤,一開盤,房子就賣得差不多了,造成熱銷的場景,給購房者一個“搶購”的信號,為下面的房子漲價找到理由。還有就是不采取任何促銷手段,比如,不投廣告,不作宣傳,消費者來了,沒有任何優惠,愛買不買。如此,也會放緩銷售進度。但是,他告訴記者,最有效的方式還是抬高價格。如果價格定得偏高,即便消費者對房子極度渴望,但是還要看自己的經濟承受能力,這是最直接的控制銷售進度的方式。

          “捂盤”也是雙刃劍

          實際上,“捂盤”并非都會獲利。盡管現在房價上漲比較迅速,但是也要考慮到其存在的風險。

          金地集團北京公司品牌推廣部經理瘦谷介紹說,“捂盤”也存在風險,首先是政策風險,如果政府一下提高了首付款的比例,由現在2-3成,提高到4-5成,這就會有效抑制購房需求,出現不少因首付過多,推遲購房的人。那些靠只需付少量首付,可以同時購買多套房子炒房的人,也會受到資金的限制而減少炒房的數量。一旦如此,開發商再“捂盤”房子就有可能很難賣出去。還有央行多次加息,這也對購房有抑制。

          另外,股市對于樓市也有牽制作用。上周樓市銷售量繼續延續下降態勢,由于期房銷售下降過快,現房銷售雖有增加,但仍扭轉不了銷售局勢,導致上周住宅銷售套數只有2897套。中大恒基不動產營銷總經理趙晨明認為,整體商品住宅市場的銷售下滑與近來股市的升溫不無關系。而房價不斷上漲的趨勢也抑制了部分購房者的需求,助推了商品住宅銷售量的減少。如果在這種狀態下,開發商再“捂盤”,無疑在銷售進度上會受到影響,風險是可以預見的。(趙麗萍 程建蘭)

         
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