在以往發(fā)生的購(gòu)房糾紛中,一般是購(gòu)房者告開(kāi)發(fā)商。杭州最近卻有一位購(gòu)房者被開(kāi)發(fā)商告了。
這起官司的最終輸贏目前暫時(shí)無(wú)法知曉,但其暴露出的房產(chǎn)售購(gòu)中的某些“潛規(guī)則”發(fā)人深思。
開(kāi)發(fā)商要沒(méi)收購(gòu)房者定金
開(kāi)庭審理這起案件的是杭州市江干區(qū)法院。
法庭上,原告方杭州欣盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱欣盛公司)代理律師述稱,2006年10月9日,欣盛公司與被告方孫先生夫婦簽訂購(gòu)房定金合同,約定孫先生夫婦向欣盛公司預(yù)購(gòu)其開(kāi)發(fā)的“東方潤(rùn)園”樓盤一套房屋,面積320.29平方米,總價(jià)608萬(wàn)元,預(yù)付定金50萬(wàn)元。
欣盛公司代理律師說(shuō),合同簽訂后,孫先生支付了定金,但截至2006年10月24日,孫先生未按照合同約定與欣盛公司簽訂商品房買賣合同。2006年11月17日,欣盛公司發(fā)出律師函通知孫先生已違反定金合同約定,要求孫先生5日內(nèi)領(lǐng)取定金,逾期將按合同沒(méi)收定金等。
欣盛公司代理律師表示,被告方孫先生夫婦對(duì)這份律師函采取“置若罔聞”態(tài)度,一直未去領(lǐng)取,最終導(dǎo)致公司決定向法院提起訴訟,要求孫先生夫婦承擔(dān)定金合同違約責(zé)任,沒(méi)收其定金50萬(wàn)元。
購(gòu)房者拒絕“霸王條款”
開(kāi)發(fā)商要沒(méi)收50萬(wàn)定金!對(duì)許多城市的普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這筆錢幾乎可以買一套房子。許多旁聽(tīng)者驚嘆。
輪到此案被告方孫先生代理律師發(fā)言時(shí),他不但請(qǐng)求駁回原告欣盛公司的所有訴訟請(qǐng)求,并提出,是欣盛公司在購(gòu)房合同中設(shè)置多條令購(gòu)房人無(wú)法接受的“霸王條款”,且無(wú)意與購(gòu)房人平等協(xié)商,客觀上導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法與其按時(shí)簽訂購(gòu)房合同。因欣盛方違反定金合同在先,故請(qǐng)求法庭判令其向原告方雙倍返還定金。
被告代理律師稱,被告孫先生夫婦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商提供的商品房買賣合同文本中,并沒(méi)有按照定金合同相關(guān)條款承諾,將發(fā)布或提供的廣告、售樓書、樣品所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬配套設(shè)施等狀況在合同中約定,而且,孫先生夫婦發(fā)現(xiàn),商品房買賣中的一些自由協(xié)商條款已被開(kāi)發(fā)商單方面填寫好,遂希望與開(kāi)發(fā)商協(xié)商,但遭到開(kāi)發(fā)商拒絕。
在今年“3·15”期間,孫先生購(gòu)房糾紛曾被浙江某電視臺(tái)報(bào)道。記者從當(dāng)時(shí)的音像資料中看到,孫先生說(shuō):“格式文本當(dāng)中需要由雙方約定的這些條款,他都事先約定好了,而且沒(méi)有商量余地。”杭州欣盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理助理陳偉卻表示:“我有權(quán)事先擬定好我的格式條款,這些條款是可以未經(jīng)買方同意的,這是我的底線,是我的權(quán)利。”
時(shí)過(guò)半年,爭(zhēng)端一直沒(méi)有解決。孫先生夫婦與開(kāi)發(fā)商協(xié)商不成,遂轉(zhuǎn)而向杭州市房管局、工商局和消費(fèi)者維權(quán)部門投訴尋求救助,在這一過(guò)程中,他們意外地收到欣盛公司的訴狀。
官司背后的“潛規(guī)則”
“我們僅僅是想公平公正地買一套房子,沒(méi)想到花了50萬(wàn),到手的是一張?jiān)V狀。”在接受記者采訪時(shí),孫先生郁悶地說(shuō),聯(lián)系自己無(wú)數(shù)次跑政府部門投訴的經(jīng)歷和眼前結(jié)果,他搖著頭表示,“開(kāi)發(fā)商的勢(shì)力太強(qiáng)大了。”
開(kāi)庭后,記者采訪到欣盛公司安排旁聽(tīng)的一名年輕的女工作人員。她在法庭上時(shí)不時(shí)走出去,用手機(jī)和后方溝通現(xiàn)場(chǎng)情況。
令人沒(méi)有料到的是,面對(duì)記者“為什么要起訴購(gòu)房人”這個(gè)問(wèn)題,這位工作人員坦然回答說(shuō),“是某政府部門提建議讓我們起訴的”。記者再追問(wèn)下去時(shí),這位工作人員卻不愿多說(shuō)了。
浙江天冊(cè)律師事務(wù)所資深律師池偉松就此指出,這起案件的出現(xiàn)是“偶然中的必然”,在一定程度上暴露了當(dāng)前購(gòu)房糾紛中普遍存在的三大“潛規(guī)則”:
一,“越俎代皰”。在簽署定金合同時(shí)和購(gòu)房合同時(shí),開(kāi)發(fā)商態(tài)度往往不同。尤其是在簽署正式購(gòu)房合同而意見(jiàn)不一致時(shí),開(kāi)發(fā)商經(jīng)常以“本合同已在政府有關(guān)部門備案”“我們這是政府統(tǒng)一提供的格式合同”等說(shuō)辭,拒絕購(gòu)房人另提合理要求,甚至故意將可以自由協(xié)商的條款部分貼上“政府許可”標(biāo)簽,利用購(gòu)房人的無(wú)知,達(dá)到自己目的。
二,“有恃無(wú)恐”。當(dāng)一些認(rèn)真的購(gòu)房人在看購(gòu)房合同時(shí),識(shí)破開(kāi)發(fā)商“越俎代皰”把戲后,開(kāi)發(fā)商此時(shí)已將定金收入囊中。這時(shí)發(fā)生糾紛,開(kāi)發(fā)商要么擺出一副“你愛(ài)買不買,反正好房子還在漲價(jià)”的架勢(shì),逼購(gòu)房人忍氣吞聲簽合同。
三,“推諉扯皮”。要是遇到類似孫先生這種不肯忍氣吞聲、輕易就范的購(gòu)房人,就往政府主管部門推,將某些主管部門置于微妙境地,對(duì)于主管部門提供的格式合同中的相對(duì)滯后、失去公平的條款,更正后難免波及范圍大,說(shuō)不定還要追究一些人的責(zé)任;不更正,購(gòu)房人又不停糾纏,最后主管部門只好聯(lián)合開(kāi)發(fā)商,索性將購(gòu)房糾紛推到法院,通過(guò)司法途徑解決。
因此,對(duì)購(gòu)房人孫先生來(lái)說(shuō),最好的結(jié)果就是獲得50萬(wàn)的賠款。他定購(gòu)的房子卻花落別家,孫先生購(gòu)買那套房子時(shí)每平米均價(jià)1.8萬(wàn)元,現(xiàn)在附近房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅飆升,“現(xiàn)在就算法院判開(kāi)發(fā)商多賠50萬(wàn),賺的還是開(kāi)發(fā)商!”
池偉松表示,一些定金付得較少的購(gòu)房人,不排除被開(kāi)發(fā)商看到房子漲勢(shì)好而故意違約。
目前,江干區(qū)法院還在進(jìn)一步審理此案,擇日宣判。然而,記者從那位欣盛房地產(chǎn)公司工作人員處獲悉,孫先生約定購(gòu)買的那套房屋,因逾期未簽合同,已被欣盛房地產(chǎn)公司“處理”了。(記者 黃深鋼)