經過13年制定歷程、創造了我國立法史上單部法律草案審議次數之最的《中華人民共和國物權法》,今年10月1日起正式施行———
今年“十一”長假過后,一批與《物權法》有關的案件在全國各地取得了新進展。湖南,長沙市芙蓉區人民法院對一起房東訴租住戶案作出一審判決;云南,一男子索要村民待遇的案件在昆明市官渡區人民法院立案;山東,濟寧市中區人民法院開庭審理了一起房屋買賣合同案件……在上海,還有小區意欲依據《物權法》,由業主委員會委托職業經理人擔任小區CEO,實現“業主自治”的全新突破。
《物權法》的正式實施,使諸多曾經懸而未決的疑惑,有了明確答案。
維護哪些權益
《物權法》之所以備受關注,是因為它第一次以國家法律的形式,明確規定對公有財產和私有財產給予平等保護。對于廣大老百姓而言,辛勤勞動積累的合法財產、依法享有的土地承包經營權等合法權益,都有了切切實實的“保護傘”。
比如,《物權法》出臺前,我國建設用地使用權的最高期限為:居住用地70年,工業用地50年,商業用地40年,綜合用地50年。人們經常擔心自己住房70年后土地使用權的歸屬問題,而且由于不同地塊開發周期存在差異,有些人買房時,土地使用年限就已經不到70年了。如今《物權法》規定,住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。這無疑給廣大百姓吃上了一顆“定心丸”。
再如,住宅小區內車庫、車位的權屬問題,長期以來也是糾紛不斷。有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放;一些物業公司將小區內的空閑場地改造成停車場,所得收入歸物業公司,屢遭業主抗議。此次《物權法》規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要;其歸屬,由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定;占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。顯然,上述開發商和物業公司的行為屬于違法行為。
公民維護“陽光權”,也有了明晰的法律依據。新建建筑層數過高、密度過大,影響了周邊住宅內居民的采光;一些住戶私搭亂建,影響了鄰居的通風、采光……類似糾紛該如何處置?《物權法》明確規定,“建造建筑物,不得違反國家有關工程建設標準,妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照”。除了明確了不動產權利人擁有通風、采光、日照等權利,《物權法》還增加了禁止污染物、廢物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質的違規排放條款。
《物權法》還規定,土地承包期屆滿可繼續承包,賦予了農民長期有保障的土地使用權;法律、行政法規未禁止抵押的財產均可抵押;任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收集體所有土地和城鄉居民房屋的補償費等費用,等等。這些規定都切切實實維護著人民群眾的切身利益,廣大人民群眾將是《物權法》的最大受益者。
應當怎樣應對
作為一部規范財產關系的民事基本法律,《物權法》所涉及的領域十分廣泛。《物權法》實施后,如何讓所有與之相關的個人和單位,都能自覺接受和遵守它,也許是一項比法律制定本身更為宏大的“工程”。
對于普通百姓來說,應當盡快了解自己享有或占有的“物”有何種權利,并了解如何保護這種權利,從而避免不必要的麻煩。以房地產市場上經常發生的“一女二嫁”、“一房兩賣”為例:開發商將一套房子賣給甲,甲簽了合同付了錢后入住,但甲沒去房管部門辦理登記。之后,開發商又把這套房子賣給了乙,乙去房管部門辦理了登記。那么這套房子究竟該歸誰?按照《物權法》的界定,“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力”,也就是說,誰登記,房子就歸誰。盡管此案例中甲買房行為在先,但由于沒有辦理登記手續,就不是房產真正的主人,他只能出示購房合同,根據《合同法》規定去追究房產商的責任。可見,如果購房者能明知《物權法》有關房屋交易的規定,就能規避相關風險,省卻因為不懂法而引發的苦惱。
《物權法》的一些規定,也將改變物業管理等傳統行業的格局。如《物權法》第八十一條寫道“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換”。在這里,傳統的“物業管理企業”,變成了“物業服務企業”,從“管理”到“服務”,一詞之差,傳遞的卻是一種全新的導向。
長久以來,一些物業管理企業總是以“管理業主者”自居,臉難看、事難辦。如今《物權法》明確了業主與物業公司之間的關系,物業公司是受業主委托,應當以提供服務為己任,干得不好,業主有權依法更換。業內人士認為,將來的物業管理市場將會是業主自治管理、物業管理師或其他職業經理人管理和物業公司管理三種形態并存。盡管委托物業管理公司進行管理的模式仍然會是物業管理的主流,但物業管理市場競爭格局必將發生巨大轉變,必將出現激烈的洗牌。
此外,《物權法》的247個條文中,至少有40多個條文直接涉及行政機關或行政權。行政權或行政機關通過多種途徑和形式滲透進了物權的設立、變更、轉讓和消滅的全過程,那么行政機關如何轉變觀念,樹立起保護物權的意識和責任感;如何更好地依法行政,真正確保老百姓的利益不受侵犯,都是全新的課題。
還需不斷細化
《物權法》已經正式付諸實施,但與之相配套的法律法規制定或修改,還遠未結束。
細心的市民可能已經注意到,本月,與《物權法》同步施行的,還有《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》,將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”,將“業主公約”修改為“管理規約”,將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”,明確了物業服務的主從關系。修改前的《物業管理條例》,對小區內通過一些事項時必須達到的人數比例規定,與《物權法》不一致,此次修改也一并作了統一。這是有關法規調整以銜接《物權法》的一項重要舉措。當然,隨之也需要各地有關地方法規作出相應的調整。
據了解,按照“行政法規、規章的主要內容與《物權法》不一致或者被《物權法》有關規定所替代的,要明令廢止;個別條款與《物權法》不一致的,要予以修改”的要求,目前上海有關部門正在積極制定和修改一些先行法規、規章,內容涉及房地產交易、物業管理等。與此同時,《物權法》的有些規定也需要通過司法解釋進一步具體化。由此可見,對《物權法》的學習了解、貫徹落實,將是一個長期的過程。這個過程,必將進一步促進經濟社會發展、提高人們管理經濟社會事務的水平。(張奕)