認(rèn)購(gòu)書(shū)簽了,定金交了,但銀行突然通知,不能提供按揭貸款,導(dǎo)致不少購(gòu)房者買房計(jì)劃戛然而止。這還不止,他們交納在中介手上的幾萬(wàn)元定金要不回來(lái)。近日,王女士向本報(bào)報(bào)料,她在寶安認(rèn)購(gòu)了一套新房,就遇到如此棘手的麻煩。除王女士之外,近一段時(shí)間,記者接到多個(gè)購(gòu)房者無(wú)法要回定金的報(bào)料。不僅在一手房市場(chǎng),二手房市場(chǎng)也如此。由于房貸新政不斷調(diào)整,或銀行個(gè)人信用記錄等多種因素影響,導(dǎo)致很多人在交付定金之后,才被銀行通知無(wú)法提供貸款,房產(chǎn)無(wú)法交易,從而產(chǎn)生一個(gè)個(gè)的退房者。然而,多數(shù)購(gòu)房者至今拿不回購(gòu)房定金。
首付比例提高導(dǎo)致無(wú)力購(gòu)房
王女士的遭遇很無(wú)辜。她10月份在寶安買了套商業(yè)用房,交了2萬(wàn)元定金。就在正式簽訂購(gòu)房合同時(shí),因?yàn)殂y行貸款政策調(diào)整,首付比例由四成提高為五成,這讓王女士傻了眼。因?yàn)樗诸^只夠付總房?jī)r(jià)四成的首期款,如果提高到五成,她還要多交13萬(wàn)元,而這預(yù)算外的13萬(wàn)元,她根本無(wú)法籌齊。于是,她打算放棄買房,可是開(kāi)發(fā)商認(rèn)為王女士擅自違約,拒絕退還她的2萬(wàn)元定金。
“難道銀行政策調(diào)整也算我違約?況且開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明確告訴我一定要準(zhǔn)備足五成的首期款,等到他們辦理不了四成首付的貸款,反過(guò)來(lái)才跟我說(shuō)需要首付五成,顯然開(kāi)發(fā)商之前為了賣房子,誘導(dǎo)和欺騙了我。”王女士氣憤地說(shuō)。
記者了解到,中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)早在今年9月27日就聯(lián)合發(fā)布通知,明確寫字樓等商業(yè)用房的首付款比例不得低于50%,但個(gè)別開(kāi)發(fā)商在與顧客簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)并沒(méi)有明確此項(xiàng)內(nèi)容,沒(méi)有盡到告知義務(wù)。
記者與該家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的一名經(jīng)理聯(lián)系上,該經(jīng)理表示,他知道王女士要求退款一事,但首付提高也是銀行的規(guī)定,開(kāi)發(fā)商也沒(méi)辦法。王女士簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)天,雖然新規(guī)定已出臺(tái),但正式文件還沒(méi)下發(fā),直到多日后,售樓部才收到正式文件,時(shí)間差造成了這起糾紛。
個(gè)別開(kāi)發(fā)商利用政策出損招
記者采訪發(fā)現(xiàn),購(gòu)房者定金拿不回來(lái),除了銀行緊縮貸款導(dǎo)致以外,還與一些開(kāi)發(fā)商的行為有密切關(guān)系。由于一些開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流吃緊,加上市場(chǎng)冷清,導(dǎo)致個(gè)別開(kāi)發(fā)商損招頻出。
某樓盤已跳槽的售樓員向記者報(bào)料:有個(gè)別業(yè)務(wù)員,就是利用房貸政策的時(shí)間差,使勁鼓動(dòng)有意購(gòu)房者先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),并交付2萬(wàn)元定金。一旦購(gòu)房者進(jìn)入簽訂合同期,才忽然發(fā)現(xiàn),銀行提高了首付比例,以此來(lái)把責(zé)任推卸給購(gòu)房者。此時(shí),如果購(gòu)房者愿意賣房,那就必須湊足銀行所要求的首期款,如果購(gòu)房者不愿意買房,按認(rèn)購(gòu)書(shū),購(gòu)房者屬于單方面違規(guī),那么定金就被開(kāi)發(fā)商毫不客氣地吃進(jìn)。
記者從寶安區(qū)一家開(kāi)發(fā)商的保安員處了解到,現(xiàn)在因?yàn)闃潜P銷售慘淡,他所在的樓盤故意將施工進(jìn)度放緩,這樣做的原因,就是期待明年銀行新的放貸任務(wù)下達(dá),或者出現(xiàn)新的市場(chǎng)拐點(diǎn),再進(jìn)行發(fā)售。
銀行貸款減少擴(kuò)大退房影響
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在各大銀行相繼推出并執(zhí)行房貸新政細(xì)則的同時(shí),各家銀行還同時(shí)推出買賣房產(chǎn)首期資金監(jiān)管業(yè)務(wù),這從一定程度上限制了開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋首期款的使用途徑,客觀上造成了開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流的吃緊。一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō):“銀行此項(xiàng)業(yè)務(wù),進(jìn)一步對(duì)開(kāi)發(fā)商資金產(chǎn)生壓力,以前這部分資金,開(kāi)發(fā)商是可以用的。”
前不久,央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,使得各家銀行進(jìn)一步壓縮貸款,銀行貸款逐月減少,首付比例不斷上升,貸款利率也不斷上調(diào)。所有這些調(diào)控政策,令房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步降溫,這在客觀上導(dǎo)致不少購(gòu)房者后悔買房,從而使得退房影響面在不斷擴(kuò)大。
一位售樓小姐告訴記者:“剛開(kāi)始銀行提高首付比例后,一些購(gòu)房者還會(huì)想辦法補(bǔ)齊首期款,現(xiàn)在,很多客戶一聽(tīng)說(shuō)銀行要上調(diào)首付比例,他們的第一反應(yīng)就是直接過(guò)來(lái)找我們退定金。”
信用記錄不良導(dǎo)致貸款中斷
此外,由于歷史原因造成的銀行信用記錄不良,也是造成不少人購(gòu)房計(jì)劃泡湯的一個(gè)重要原因。
今年10月,馬先生在羅湖區(qū)通過(guò)中介購(gòu)買一套二手房,直到馬先生到銀行填寫按揭合同時(shí),銀行業(yè)務(wù)員才告知他,2003年有過(guò)4次還款不及時(shí)的記錄,按銀行規(guī)定,銀行不能繼續(xù)為馬先生提供貸款。
貸不了款,就買不成房。馬先生向中介提出退還3萬(wàn)元定金的要求,但一直熱情有加的地產(chǎn)中介人員突然對(duì)他冷下了臉,說(shuō):這是馬先生個(gè)人問(wèn)題造成的,不是業(yè)主不賣,也不是中介的交易程序出錯(cuò),按合同規(guī)定,定金就是不能退。幾經(jīng)交涉馬先生依然遭到中介和業(yè)主的一致抵制。至今馬先生3萬(wàn)元定金依然無(wú)法拿回。
廣東發(fā)展銀行一位工作人員說(shuō),這種情況,他們見(jiàn)得很多了。他提醒市民在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí),一定要先問(wèn)清銀行,自己的條件是否能從銀行貸款,首付付多少,貸款貸多少,確保沒(méi)有資金問(wèn)題,才和地產(chǎn)商簽合同。
律師說(shuō)法:建議新版合同增加貸款條款
廣東鵬浩律師事務(wù)所周文斌律師認(rèn)為,如果是不可抗的政策因素導(dǎo)致合同不能履行,購(gòu)房者可以提出退房。他認(rèn)為,按照合同法與擔(dān)保法的規(guī)定,定金是為今后履行合同的一種擔(dān)保方式,如果交納一方違約的,定金是不予退還的。如果收取方違約,定金須雙倍返還。但上述王女士所簽的認(rèn)購(gòu)書(shū)中,對(duì)首付比例沒(méi)有明確以文字形式規(guī)定,屬于合同不明。在雙方對(duì)主要條例達(dá)不成一致時(shí),過(guò)錯(cuò)方需承擔(dān)責(zé)任。不過(guò),此事是因國(guó)家政策調(diào)整所致,屬不可抗拒因素,雙方在此事上都沒(méi)有明顯過(guò)錯(cuò)。根據(jù)公平原則,開(kāi)發(fā)商應(yīng)全額退還定金。
廣東國(guó)暉律師事務(wù)所徐林認(rèn)為,因?yàn)樾掳骖A(yù)售合同并沒(méi)有涉及按揭貸款這一內(nèi)容,所以如果能在預(yù)售合同中增加補(bǔ)充條款,約定如果銀行拒絕貸款,雙方可以解除合同并不承擔(dān)責(zé)任,那樣,不論是王女士,還是馬先生,他們都得到了合同保障。但如果開(kāi)發(fā)商不愿意簽訂補(bǔ)充條款,一旦出現(xiàn)貸款被拒,而開(kāi)發(fā)商又不愿意退房,購(gòu)房者只能以不可抗拒為理由,把開(kāi)發(fā)商告上法庭,要求解除合同。(記者裴軍運(yùn))