編者按：試想一下，半夜里你睡得正香，突然被一陣急促的敲門聲驚醒，慌不迭地打開門，卻發(fā)現(xiàn)是對方敲錯門了，他(她)是要去對門的美容院的；再試想一下，你正在家里愜意地午休，突然一陣機器轟鳴攪亂了你的美夢，原來隔壁搬來了個制衣廠；再試想一下，你的鄰屋不知哪天冷不丁地變成了茶樓、棋牌室、咖啡館……試問遇到這些情況，你會是怎樣一種心情？憤怒、焦慮還是無奈？

　　本報記者近來在采訪中就遇到兩個這樣的案例，兩位業(yè)主被突然變身的鄰居攪得心煩意亂，痛苦不堪。而記者進一步采訪時還發(fā)現(xiàn)，如何管理這種住宅改商用的情況還存在很多不足甚至是空白。如何改變這種現(xiàn)象，值得有關(guān)業(yè)主、物管、政府部門等多方思考。

　　案例一

　　居民樓里冒出制衣廠

　　業(yè)主要其撤出，老板卻稱一切手續(xù)馬上辦齊

　　住在南京河西奧體樓盤拉德芳斯的嚴(yán)先生最近幾天迎來了一位新“鄰居”。奇怪的是，這位“鄰居”搬入新房的并不是家具、電器，而是一臺臺縫紉機。嚴(yán)先生說，位于該小區(qū)T2幢一樓的這套房子儼然成了間小廠房，里面還有幾位女工，隨時都可以開工制衣。記者了解到，盡管不少居民都反對在小區(qū)里開設(shè)制衣廠，不過這家工廠的負(fù)責(zé)人卻表示今天便能出示營業(yè)執(zhí)照。

　　記者探訪　廠房初具規(guī)模

　　記者昨天下午來到位于河西奧體中心附近的拉德芳斯小區(qū)，在T2幢的居民樓外，記者透過窗戶看到，位于一樓的一間房子堆放了兩三臺縫紉機，隔壁一間房的地上和桌上還散落著一些紙箱。一位剛剛拿到房子在搞裝修的小區(qū)業(yè)主告訴記者，她就住在T2幢的樓里，眼看著這間房子在交付后逐漸搬入了不少制造衣服的工具，現(xiàn)在特別擔(dān)心。“就算這個工廠的規(guī)模再小，做衣服的噪音還是會影響到樓上居民的生活。像我的小孩每周要上三次夜班，白天在家里睡覺，縫紉機的聲音肯定會吵到她，我們已經(jīng)和物管反映了。”

　　嚴(yán)先生則告訴記者，他住在T2幢隔壁的一幢樓里，本來不錯的小區(qū)環(huán)境，卻因為制衣廠的搬入讓他覺得心里堵得慌。“T2幢正對的是一處中心花園廣場，里面有水池，有建筑小品，平日吸引了不少居民來這里散步休閑。可這家制衣廠一旦開工，產(chǎn)生的噪音肯定會破壞花園寧靜的氣氛，實在是一大敗筆”，嚴(yán)先生痛心地說。

　　業(yè)主不滿　提議拒交物管費

　　在嚴(yán)先生的指引下，記者在拉德芳斯小區(qū)的網(wǎng)上業(yè)主論壇里看到，“民宅辦廠房”事件已經(jīng)在論壇里“炸”開了“鍋”。一位網(wǎng)名叫“ Swordy2005”的業(yè)主在去年12月31日發(fā)出了第一篇“爆料帖”，這篇名為《號外！T2一樓開了個制衣廠！》的帖子中稱，他看到有人直接將車開到T2幢的樓前，現(xiàn)在廠房已經(jīng)基本布置到位。隨后，網(wǎng)上還公開了這家制衣廠的四幅照片，從中不難看出“廠房”已經(jīng)初具“規(guī)模”，不少網(wǎng)友紛紛表示“嚴(yán)重抗議”，有人強烈要求物業(yè)來管一管，否則就拒交物管費。還有網(wǎng)友認(rèn)為居民小區(qū)里是不允許辦工廠的，要求廠方提供相關(guān)的工商手續(xù)，不然的話就集體抵制。

　　物管無奈　業(yè)主有權(quán)處置自己房產(chǎn)

　　記者隨后聯(lián)系上了該樓盤的物管單位江蘇金大地物業(yè)管理有限責(zé)任公司。該公司客服部一位許姓小姐告訴記者，拉德芳斯小區(qū)的T2幢是在去年12月中旬交付的，這套位于一樓的房子從交付后不久便開始“搬家”，而且搬進來的都是些縫紉機等制作衣服的設(shè)備，引起了不少業(yè)主的反對。許小姐說，據(jù)他們了解，小制衣廠的廠主并非真正的業(yè)主，是用租來的房子搞起的服裝加工。而且廠主還承諾說，元月8日將可以辦齊所有的工商手續(xù)，并出示營業(yè)執(zhí)照。

　　“我們對此確實也無可奈何。《物權(quán)法》出臺后，明確業(yè)主可以自由處置自己的房產(chǎn)，我們不能越權(quán)干涉，只要能辦好相關(guān)的手續(xù)，恐怕也拿它沒有辦法。不過，只要營業(yè)執(zhí)照上的地址不是位于我們小區(qū)的這套房子里，還是可以投訴舉報的。”許小姐表示。

　　環(huán)保說法　屬于“新鮮事物”

　　記者隨后撥打了該樓盤所屬南京市上新河工商所的咨詢電話，一位工作人員告訴記者，住宅樓改工廠是領(lǐng)不到營業(yè)執(zhí)照的，因為會對周邊的居民產(chǎn)生影響。不過，當(dāng)記者表示有人已經(jīng)在小區(qū)里搞起了服裝廠，并打算仿效時，他建議記者到環(huán)保部門先問問，而且就算辦得下來，一旦有人舉報，還是很麻煩。

　　記者又將該情況反映給南京市環(huán)保局，該局污控處的負(fù)責(zé)人姜維平告訴記者，這的確屬于“新鮮事物”。“過去在居民樓里辦餐飲等項目時，即使有了營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營業(yè)主也要到區(qū)級環(huán)保部門辦理‘三同時’手續(xù)，也就是建設(shè)項目中的環(huán)境保護設(shè)施必須與主體工程同步設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)使用。而會產(chǎn)生大量噪音的廠房是肯定不允許出現(xiàn)在居民樓里的。”姜維平說，類似小型制衣廠這樣的作坊，要看其“制造”噪音的分貝大小，比如奧體附近屬于二類區(qū)域，白天的噪音“警戒線”為50分貝，晚上則為40分貝，這需要專人進行測量。

　　業(yè)內(nèi)觀點　法律存在空白

　　“這個問題的確比較尷尬”，南京仁恒物業(yè)總經(jīng)理沈玉恩表示，盡管現(xiàn)在的房屋買賣合同上都注明房產(chǎn)的性質(zhì)為“居住”，不過小區(qū)里各種各樣的公司、辦事處仍然層出不窮。“去年頒布的《物權(quán)法》闡述了‘產(chǎn)權(quán)優(yōu)先’的概念，也就是說，產(chǎn)權(quán)人有能力處置自己的財產(chǎn)，除了餐飲、娛樂項目需要得到周邊居民的同意外，像制衣廠這樣的加工間并不一定需要。”沈玉恩說，遇到這樣的情況物業(yè)公司通常很無奈，自己既沒有強行介入的權(quán)限，還要受到居民們的質(zhì)疑，兩頭都不討好。

　　江蘇天之權(quán)律師事務(wù)所律師朱凱告訴記者，這確實是一處法律上的“漏洞”。“根據(jù)2006年出臺的《江蘇噪聲防治條例》規(guī)定，在居住區(qū)新建的可能產(chǎn)生噪音的生活、消費、娛樂等公共服務(wù)設(shè)施，除了要按照規(guī)劃設(shè)計要求外，與相鄰最近的居民住宅邊界的直線距離不得小于30米。如果是將住宅樓改為餐飲、娛樂的，有利害關(guān)系的業(yè)主還擁有‘一票否決權(quán)’，只要一戶不同意就開不起來。”不過，《條例》中對居民樓改成手工作坊式的廠房并沒有做出具體規(guī)定。也就是說，這種廠房究竟會有多大噪音，如何監(jiān)測，對居民會產(chǎn)生怎樣的影響，都有待給出一個明確的說法。

　　記者手記　莫讓業(yè)主空等待

　　帶著“小區(qū)里能否辦制衣廠”的疑問，記者在采訪中向多個職能部門進行了求證。令人遺憾的是，相關(guān)工作人員要么推托給其他部門，要么王顧左右而言他，并沒有給記者一個明確的答案。他們給出的理由也很簡單——幾乎所有的受訪者都認(rèn)為這是一個新生事物，因此很難做出界定。

　　過去，有不少公司紛紛“進駐”居民小區(qū)，由于不會產(chǎn)生噪音的污染，人流量也不是特別大，所以物業(yè)公司以及小區(qū)居民都采取了“睜只眼閉只眼”的態(tài)度。現(xiàn)如今，制衣廠開進了小區(qū)里，而且隨著人們生活節(jié)奏的加快，小型托兒所、個人音樂工作室也相繼出現(xiàn)了，如何給這些“單位”定性，其使用的水電究竟算不算民用，都是值得有關(guān)部門研究的課題。如果等到業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾擴大了再著手解決，恐怕為時已晚。（馬祚波）

　　案例二

　　鄰居變成美容院老板

　　專家建議:民宅經(jīng)商應(yīng)讓業(yè)主表決

　　元旦這幾天，南京銀城東苑劉先生家的鄰居突然搖身變成了美容院的老板，這下可把劉先生一家急壞了，因為這個美容院讓他原本安寧的生活變得嘈雜起來，夜里竟然會有去美容院的人敲起了他家的門。

　　鄰居搖身成老板

　　今年元旦的3天小長假，對于家住銀城東苑的劉先生一家來說就沒有安寧過，因為他家對門的鄰居在年前把房子賣了，而新來的鄰居趕在1月1日當(dāng)天，開了一家美容院。開業(yè)當(dāng)天這個美容院就拼命到處發(fā)廣告，漸漸地紅火起來。可是美容院一火，劉先生也跟著忙活了起來。

　　“我?guī)缀跆焯於家�開門給他家客人指路。”劉先生指著隔壁的這家美容院對記者說，他家的大門正對單元入口，因此不少客人都會一進單元先敲他家的門，就這樣一個星期下來，只要他家有人，就準(zhǔn)會聽到去美容院的客人敲他們家的門。而讓劉先生更加難以接受的是，這家美容院的營業(yè)時間從下午一直到凌晨2點，因此夜里面家人都會被陌生的敲門聲吵醒。

　　“雖然才一個星期，家里人一到夜里都感覺有點神經(jīng)衰弱了。”對于碰上一個這樣的鄰居，劉先生說自己很“倒霉”，雖然鄰居也在他的建議下，在單元門口掛出了一個指示牌，但是不管怎么說，來來往往的陌生人，還是讓劉先生感到缺少了一份家的安靜。

　　手續(xù)都齊全物管沒辦法

　　為了要回屬于自己的一份安靜，劉先生說自己也去找了物管公司反映情況，可是物管表示房子是人家的，他們也不太好管。

　　在銀城東苑小區(qū)，記者找到了該小區(qū)物管的一位余姓的負(fù)責(zé)人，對于劉先生的遭遇，余主任說這只是他們接到的此類投訴中的一起。對于小區(qū)內(nèi)頻頻開出的商家，這位物管主任也顯得很無奈。他說，小區(qū)樓盤從2005年陸續(xù)交付以后，他們就看見有近三分之一的單元門里冒出了商家。

　　“瞧這是做房產(chǎn)中介的，那邊則是出租花草的。”順著余主任手指的方向，記者看見，進入大門的主干道左邊的一個單元，相鄰兩個一樓的曬臺上竟然都掛起了醒目的橫幅，而橫幅上面的商業(yè)促銷很是熱火。

　　余主任坦言，現(xiàn)在讓他最為頭疼的是，一方面小區(qū)內(nèi)業(yè)主開店的頻率還在升高，另一方面是另一部分業(yè)主對物管“熟視無睹”的投訴。

　　“其實我們也是無能為力呀。”余主任說，他們曾經(jīng)對小區(qū)內(nèi)的商家進行了明察暗訪，結(jié)果每個商家都有相應(yīng)的資質(zhì)，“人家都是合法的了，這叫我們提供物業(yè)服務(wù)的人有什么理由讓他們停呢？”

　　民宅經(jīng)商工商不作限制

　　“我們目前沒有刻意地要求經(jīng)營辦公條件的場地一定要是商業(yè)性質(zhì)的。”南京市工商局注冊處的一位工作人員告訴記者，根據(jù)公司注冊的相關(guān)規(guī)定，法規(guī)只是對相應(yīng)的辦公場所的經(jīng)營面積和人員資質(zhì)等做出了一定的要求，具體到審核的時候，并沒有對經(jīng)營場所是否屬于住宅或是商用的性質(zhì)做出嚴(yán)格界定，因此如果在住宅里經(jīng)商并不違反工商法規(guī)。

　　這位工作人員表示，前段時間北京工商部門雖然出臺了民宅禁商的規(guī)定，但是據(jù)他所知，這個規(guī)定在出臺后不久就做了改動，對民宅禁商做了“有條件經(jīng)商”的修改。該人士直言，在如今鼓勵創(chuàng)業(yè)的大環(huán)境下，禁止民宅經(jīng)商的做法顯得有違“大環(huán)境”，因此南京不會明確向民宅經(jīng)商說“不”。

　　開店的老板也應(yīng)該自律

　　在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)一些在小區(qū)內(nèi)開設(shè)的商業(yè)設(shè)施，其服務(wù)顧客主要都是小區(qū)業(yè)主或周邊顧客，對于這些鄰居老板，一些小區(qū)居民也坦言，這些小店其實也給他們帶來了一定的方便，不過帶來方便的前提，就是這些鄰居老板也應(yīng)該多多自律。

　　“我家樓上樓下能不能開公司，業(yè)主得有參與權(quán)、投票權(quán)、決定權(quán)。”南京師范大學(xué)商學(xué)院的成教授建議說，人是生活在社會里，要有社會性，個性要在社會性的前提下才能發(fā)展，老強調(diào)個性不行。像這樣的商用問題，要由小區(qū)的居民投票決定。小區(qū)管理可以借鑒一些國外好的社區(qū)的經(jīng)驗，要由業(yè)主和物業(yè)公司、租戶及有關(guān)部門進行平等協(xié)商，如果多數(shù)業(yè)主同意讓商用的人多交點物業(yè)管理費，給小區(qū)創(chuàng)造點利益，那么就可以商用。如果大家都不愿意，那么就不可以。（陳郁）

　　編后

　　的確，“住改商”的行為在帶給小區(qū)居民一些便利的同時，也給小區(qū)居民帶來了不少風(fēng)險和負(fù)面影響。比如安全、噪音、住房糾紛等等。

　　編者在編輯文章的過程中還翻閱了不少法律資料，了解到去年10月1日剛剛實施的《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。但諸如有利害關(guān)系的業(yè)主如何界定，實施細(xì)則如何明確，仍有待相關(guān)部門的努力。