廣州市民阿斌最期待2008年的到來(lái)，因?yàn)樗�買的麓景臺(tái)住宅樓在爛尾了10年后極可能在這一年復(fù)活。

　　讓阿斌看到希望的是，麓苑路39號(hào)麓景臺(tái)的業(yè)主們準(zhǔn)備聯(lián)合起來(lái)，自己出錢(qián)把樓續(xù)建完。

　　由于業(yè)權(quán)分散而且復(fù)雜，麓景臺(tái)一度是廣州市爛尾樓中最難盤(pán)活的“釘子爛尾樓”。如果業(yè)主自救方式能夠最終成功，對(duì)于其他類似爛尾樓而言，無(wú)疑具有重要意義。

　　為什么在塵封了整整10年后，麓景臺(tái)才有復(fù)活的機(jī)會(huì)？業(yè)主自救又是在怎樣的背景下展開(kāi)？這種模式能否成功進(jìn)而推廣？針對(duì)這一切，本報(bào)記者展開(kāi)了調(diào)查。

　　元旦剛過(guò)，廣州市麓苑路39號(hào)沉寂多年的3幢爛尾樓，突然熱鬧了起來(lái)。在大樓已經(jīng)發(fā)黃的毛坯外墻上掛出了大幅的“業(yè)主自救”的標(biāo)語(yǔ)。其中一幢住宅樓的一樓經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的裝飾后，成為一個(gè)臨時(shí)的展示廳。大樓續(xù)建的新模型擺在了這里，吸引了不少人來(lái)參觀。

　　但對(duì)于一些更細(xì)心的附近的居民來(lái)說(shuō)，早在去年底，他們就已經(jīng)感受到了一些變化，長(zhǎng)年盤(pán)踞在爛尾樓里的外來(lái)人員紛紛搬走了。

　　一連串的動(dòng)作意味著麓景臺(tái)在爛尾了10年之后，將開(kāi)始復(fù)活。

　　麓景臺(tái)項(xiàng)目總共有3幢32層的住宅樓，總建筑面積8萬(wàn)多平方米，一共有760套商品房，開(kāi)發(fā)商是廣州市輝煌房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。該項(xiàng)目于1995年開(kāi)始興建，1996年，開(kāi)發(fā)商獲得了商品房預(yù)售許可證，并開(kāi)始對(duì)外公開(kāi)發(fā)售。但正當(dāng)業(yè)主們看著大樓即將完工的時(shí)候，該項(xiàng)目卻突然爛尾。大樓為何會(huì)在主體框架完工、部分外墻已砌的情況下?tīng)�尾呢？麓景臺(tái)留下了一個(gè)持續(xù)至今的謎團(tuán)。

　　開(kāi)發(fā)商騙錢(qián)后棄樓

　　2007年，隨著盤(pán)活程序的展開(kāi)，麓景臺(tái)爛尾10年的原因逐漸浮出水面。

　　據(jù)大業(yè)主調(diào)查，樓盤(pán)突然爛尾的主要原因是開(kāi)發(fā)商騙足了業(yè)主的買房款和銀行貸款后，突然把這個(gè)快要完工的樓盤(pán)拋棄了。在跑掉之前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把麓景臺(tái)的全部可出售面積，通過(guò)預(yù)售或以房抵債的方式處理完畢。由于當(dāng)年對(duì)購(gòu)房款沒(méi)嚴(yán)格實(shí)行專戶監(jiān)控、定向使用，開(kāi)發(fā)商大肆挪用業(yè)主們預(yù)支的購(gòu)房款用作它用，最終造成麓景臺(tái)項(xiàng)目爛尾。

　　調(diào)查還顯示，目前爛尾樓的全部可售房產(chǎn)已屬全體業(yè)主所有，原屬開(kāi)發(fā)商的部分物業(yè)也在2002年由法院判給了業(yè)主。由于開(kāi)發(fā)商盤(pán)活該爛尾樓已經(jīng)無(wú)利可圖，沒(méi)有了繼續(xù)投資的動(dòng)力，以致該項(xiàng)目爛尾長(zhǎng)達(dá)10年至今。

　　2002年，廣州市中級(jí)人民法院執(zhí)行局終于查實(shí)，開(kāi)發(fā)商廣州市輝煌房地產(chǎn)發(fā)展有限公司因債務(wù)累累早已停業(yè)，且下落不明。這種局面也給樓盤(pán)的復(fù)活帶來(lái)極大麻煩。

　　此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的突變也是麓景臺(tái)爛尾的誘因之一。1998年后，由于受到亞洲金融風(fēng)暴影響，廣州樓價(jià)全面下跌。2003年的SARS更是將樓市拖入谷底。銷售的停頓和住宅樓價(jià)值的持續(xù)縮水，也加速了樓盤(pán)的爛尾。

　　付款70萬(wàn)10年沒(méi)房住

　　對(duì)于爛尾長(zhǎng)達(dá)10年的麓景臺(tái)來(lái)說(shuō)，最傷最痛的還是業(yè)主。

　　一名業(yè)主稱，1997、1998年時(shí)，廣州的房?jī)r(jià)不斷飆升，麓景臺(tái)對(duì)外的預(yù)售價(jià)格也曾一度高達(dá)1萬(wàn)元/平方米。但在1998年后，由于市場(chǎng)環(huán)境突變，麓景臺(tái)的售價(jià)也開(kāi)始下跌，同樣的樓盤(pán)6000元/平方米都能買到。

　　當(dāng)時(shí)，麓景臺(tái)的房子除了一部分抵押給銀行外，一部分是賣給了某些單位作為房改房，還有一部分是直接賣給了個(gè)人。但不管是對(duì)于買房的單位和個(gè)人來(lái)說(shuō)，這都是一場(chǎng)夢(mèng)魘。

　　提起自己在麓景臺(tái)的投資，在廣州一家事業(yè)單位工作的阿斌就會(huì)發(fā)一通牢騷。1999年，一心想買房的阿斌拿出了所有的積蓄，一次性付了70萬(wàn)元，以6000元/平方米的價(jià)格，成為了麓景臺(tái)一套100多平方米房子的業(yè)主。

　　但阿斌完全沒(méi)有想到，近10年過(guò)去了，70萬(wàn)巨資沒(méi)有換來(lái)喬遷之喜，反而成為了他的噩夢(mèng)，“一想到這，我就恨不得從高樓上跳下去�！�

　　這筆失敗的投資，改變了阿斌的生活。此后，他似乎得了買房恐懼癥。10年來(lái)，他一直沒(méi)有再買第二套房子，“其實(shí)，以我當(dāng)時(shí)買房的價(jià)錢(qián)在2003年、2004年時(shí)可以買兩套房。”

　　但對(duì)于阿斌來(lái)說(shuō)，有人的麻煩比他更大。麓景臺(tái)的大部分小業(yè)主都是通過(guò)銀行按揭供樓，面對(duì)遲遲不能入住的爛尾樓，還要每個(gè)月背負(fù)高額貸款，內(nèi)心的折磨無(wú)以言表。在無(wú)可奈何的情況下，不少業(yè)主只能打官司自救。阿斌說(shuō)，一些業(yè)主聯(lián)合起來(lái)狀告開(kāi)發(fā)商故意爛尾，后經(jīng)過(guò)法院裁定，開(kāi)發(fā)商敗訴，這些業(yè)主可以暫停還貸，同時(shí)還能保住房子。

　　慘的是，有個(gè)別小業(yè)主并沒(méi)有去打這個(gè)官司，“他們的房子就被銀行給收走了，所付的首付款算是打了水漂”。

　　多次復(fù)活均告失敗

　　在麓景臺(tái)長(zhǎng)達(dá)10年?duì)�尾期間，有過(guò)多次復(fù)活的嘗試，但都無(wú)疾而終。

　　2003年，廣州市人大常委會(huì)審議通過(guò)了《廣州市人民政府辦理〈關(guān)于盡快制定整治“爛尾樓”辦法的議案〉的實(shí)施方案》。這一利好政策給廣州市部分爛尾樓一次復(fù)活機(jī)會(huì)。一些爛尾樓盤(pán)紛紛復(fù)活，并成為明星樓盤(pán)。東風(fēng)中路拍賣成交價(jià)高達(dá)9500萬(wàn)元的保華廣場(chǎng)，經(jīng)重新包裝改名為“天譽(yù)商務(wù)大廈”；體育東路的銀豐國(guó)際廣場(chǎng)，經(jīng)過(guò)續(xù)建，更名為“財(cái)富廣場(chǎng)”。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2003年市政府盤(pán)點(diǎn)的57宗爛尾樓，到2004年底時(shí)已有30多宗盤(pán)活。

　　但這波盤(pán)活熱潮，沒(méi)有麓景臺(tái)。2004年，建行上市前的一份公告惹人注目。“2004年建行上市前要?jiǎng)冸x不良資產(chǎn)，當(dāng)時(shí)把一些不良資產(chǎn)整體打包轉(zhuǎn)讓給了摩根士丹利公司，麓景臺(tái)就在其中。”廣州市的房地產(chǎn)專家韓世同說(shuō)。

　　得到這個(gè)消息后，一些企業(yè)嘗試盤(pán)活麓景臺(tái)項(xiàng)目�！皬V州好幾個(gè)公司想介入，但都沒(méi)有成功。由于麓景臺(tái)的業(yè)權(quán)關(guān)系特別復(fù)雜，不僅涉及到眾多小業(yè)主，還包括多家購(gòu)房單位和多家銀行，而且業(yè)主特別分散。一般的公司想介入可能根本就摸不著門(mén)�！表n世同說(shuō)。

　　大業(yè)主趨利而入

　　麓景臺(tái)命運(yùn)的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2007年6月。當(dāng)時(shí)，廣州中源投資有限公司從摩根士丹利手中買到了麓景臺(tái)最大的一塊資產(chǎn)。“一共18000多平方米，大約180套房子。現(xiàn)在我們成為了麓景臺(tái)最大的業(yè)主�！敝性赐顿Y有限公司董事總經(jīng)理徐世強(qiáng)說(shuō)。

　　之所以冒險(xiǎn)介入這個(gè)有名的“釘子爛尾樓”，是因?yàn)樾焓缽?qiáng)想到了一個(gè)樓盤(pán)重生最可行的方法：業(yè)主自救。就是業(yè)主們聯(lián)合起來(lái)請(qǐng)開(kāi)發(fā)商把爛尾的樓盤(pán)復(fù)建，所需費(fèi)用由業(yè)主自掏腰包，按建筑面積平攤�！�2003年廣州市的有關(guān)文件，同意業(yè)主自救。如果我是業(yè)權(quán)人的話，我可以通過(guò)自己的努力把房子救活。”

　　2007年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)異常紅火，房?jī)r(jià)狂飆，也促使中源公司最終介入麓景臺(tái)項(xiàng)目。目前麓景臺(tái)周邊的住宅樓的開(kāi)盤(pán)樓價(jià)都超過(guò)萬(wàn)元，樓盤(pán)救活后的價(jià)值肯定要高過(guò)從摩根士丹利手中的收購(gòu)價(jià)。至于花了多少錢(qián)拿下這塊資產(chǎn)，徐世強(qiáng)不愿意透露，“我只能這么說(shuō)，肯定是有利潤(rùn)的。但在續(xù)建費(fèi)用上，我們絕沒(méi)想賺業(yè)主的錢(qián)。我們會(huì)把所有的預(yù)算拿出來(lái)讓媒體來(lái)監(jiān)督，并采取公開(kāi)招標(biāo)。”

　　每平方米需再掏2600元

　　根據(jù)中源公司的規(guī)劃，業(yè)主自救后不僅能盤(pán)活爛尾樓，而且還能在原有基礎(chǔ)上大幅增值。而業(yè)主自救的內(nèi)容，除了完成后續(xù)的消防、電梯安裝等工程，還將在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行全方位的重新設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)將進(jìn)行巴厘島風(fēng)情式的景觀設(shè)計(jì)和綠化。此外，樓盤(pán)的戶型、套內(nèi)采光和格局也將重新優(yōu)化設(shè)計(jì)。

　　徐世強(qiáng)說(shuō)，“樓盤(pán)低層次的復(fù)活沒(méi)有意義，而是必須進(jìn)行整體價(jià)值的提升。如果只花幾百元錢(qián)搞一下的話，根本沒(méi)意義�！备鶕�(jù)大業(yè)主的預(yù)計(jì)，續(xù)建好的新樓盤(pán)的對(duì)外售價(jià)將達(dá)到13000元~14000元/平方米。

　　“我們按照這樣的理念，進(jìn)行了一個(gè)初步的預(yù)算，后續(xù)工程需要再投入1000多萬(wàn)元，平均每平方米建筑面積需要再支出2600元，其中外墻工程1000元每平方米，室內(nèi)裝修1600元每平方米。”徐世強(qiáng)說(shuō)。

　　樓盤(pán)的價(jià)值必須得到提升，也是大業(yè)主介入時(shí)一個(gè)非�，F(xiàn)實(shí)的考量�！叭绻�現(xiàn)在的樓價(jià)還是停留在7000元~8000元/平方米的水平，這個(gè)樓盤(pán)是沒(méi)有機(jī)會(huì)盤(pán)活的�！币晃环康禺a(chǎn)專家表示。

　　3/4處理權(quán)歸大業(yè)主

　　但在實(shí)際的運(yùn)作中，大業(yè)主主導(dǎo)的業(yè)主自救風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，樓盤(pán)的大業(yè)主必須聯(lián)合眾多小業(yè)主一起來(lái)參與自救，如果大部分業(yè)主不同意的話，業(yè)主自救也很難成功。對(duì)于已經(jīng)爛尾10年的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，讓業(yè)主加入聯(lián)合自救，最重要的是重樹(shù)信心。

　　元旦剛過(guò)，不少聞?dòng)嵹s來(lái)的業(yè)主親身感受到了麓景臺(tái)復(fù)活的氣息。其中一幢爛尾樓已經(jīng)裝飾一新，擺出大樓新的設(shè)計(jì)模式和改造后的戶型沙盤(pán)。

　　為了讓業(yè)主們能夠清楚了解到樓盤(pán)復(fù)活后的樣子，大業(yè)主特意做了一個(gè)三維的動(dòng)畫(huà)效果圖，“光這個(gè)就花了30萬(wàn)元”，徐世強(qiáng)說(shuō)，“我們拿出這些東西是想讓業(yè)主們樹(shù)立信心，同時(shí)也是想與業(yè)主們進(jìn)行探討，我們作為一個(gè)大業(yè)主有這個(gè)想法，大家如果支持，就一起往前走吧。”

　　目前，大業(yè)主中源公司通過(guò)收購(gòu)、受權(quán)委托等方式，已經(jīng)獲得了4萬(wàn)平方米的物業(yè)處理權(quán)。“現(xiàn)在談到手的其實(shí)已經(jīng)有6萬(wàn)多平方米了，基本上只剩下幾千平方米的面積。還有一些是銀行的資產(chǎn)，答應(yīng)賣給我們，只是在談價(jià)格。但我們的方向，對(duì)方是認(rèn)同的。對(duì)于我們來(lái)講，這件事基本上差不多了�！毙焓缽�(qiáng)說(shuō)。

　　但部分實(shí)在不愿意參加業(yè)主自救的小業(yè)主將面臨尷尬的局面。徐世強(qiáng)說(shuō)，“如果業(yè)主不委托我們的話，他的室內(nèi)的部分我們是不會(huì)做的，包括水、電，這樣的房子達(dá)不到入住條件，業(yè)主也拿不到房產(chǎn)證。我們墊資做的公共部分，小業(yè)主肯定要還錢(qián)給我們的。此外，小業(yè)主單獨(dú)自己建的話，成本肯定要貴很多。”

　　蓋樓資金大業(yè)主先墊付

　　其實(shí)對(duì)于業(yè)主自救模式，麓景臺(tái)的不少小業(yè)主心情復(fù)雜。

　　不少業(yè)主對(duì)于這種做法表示支持�！拔彝�意這種做法，不然怎么辦，我不想永遠(yuǎn)都沒(méi)得住�！卑⒈笳f(shuō)。

　　也有一些小業(yè)主不愿意再投錢(qián)，“當(dāng)初已經(jīng)付了買樓的錢(qián)，就應(yīng)該把建好的房子交給我們，現(xiàn)在怎么還要交錢(qián)�！币晃粯I(yè)主說(shuō)。

　　盡管心里這么想，但麓景臺(tái)的業(yè)主還是無(wú)法回避一個(gè)最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，如果業(yè)主不再投錢(qián)的話，麓景臺(tái)的復(fù)活只會(huì)是遙遙無(wú)期。在被套10年之后，這種大業(yè)主主導(dǎo)下的業(yè)主自救模式也許是小業(yè)主們“解套”最現(xiàn)實(shí)的解決方法。

　　徐世強(qiáng)說(shuō)，具體的運(yùn)作模式上，將由大業(yè)主先行墊資完成爛尾樓的后續(xù)建設(shè)�！暗�首先，小業(yè)主必須要和我們大業(yè)主簽一個(gè)合約，委托由我們來(lái)續(xù)建，這樣也能保證我們建好后能拿到錢(qián)。此外，如果小業(yè)主不想在此居住，如果價(jià)格合適，我們可以收購(gòu)。還有一種方式，如果小業(yè)主現(xiàn)在不愿意賣，等到樓盤(pán)完工，房子完全裝修好后賣出去，我們拿回墊的錢(qián)也行�！�

　　目前，麓景臺(tái)還沒(méi)有正式動(dòng)工，正在做新的施工圖紙，圖紙出來(lái)后才能把預(yù)算做出來(lái)，然后才能進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)�！拔覀兿纫�請(qǐng)一個(gè)權(quán)威單位審核一下我們的預(yù)算，我們想一切都是透明公開(kāi)的。等拿到施工許可證就可以開(kāi)工了”。

　　2008年一開(kāi)年，麓景臺(tái)業(yè)主自救的項(xiàng)目明顯加速。有人說(shuō)，大業(yè)主之所以要冒風(fēng)險(xiǎn)，先行墊資進(jìn)行建設(shè)，也是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的擔(dān)心�！拔覀兊臎Q策也是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況決策，原來(lái)我們想時(shí)間長(zhǎng)點(diǎn)也可以，現(xiàn)在我們是想快點(diǎn)把它搞出來(lái)，因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)比較大。我們考慮是先墊資把它先搞起來(lái)�！毙焓缽�(qiáng)說(shuō)。

　　這次努力是否真能帶來(lái)機(jī)會(huì)嗎，如何防止再次爛尾呢？對(duì)于一些業(yè)主的擔(dān)心，徐世強(qiáng)作了回應(yīng)，“你不用先給我錢(qián)，由我先墊錢(qián)把樓盤(pán)建好，你可以拿到房產(chǎn)證了再給錢(qián)，這就避免了再次爛尾�！�

　　自救模式引起政府重視

　　業(yè)主自救盤(pán)活爛尾樓，在廣州還是首例，運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。這種做法能否最終成功，關(guān)鍵是要取得相關(guān)政策上的突破。有關(guān)人士指出，按照正規(guī)的盤(pán)活程序，應(yīng)該是由開(kāi)發(fā)商去規(guī)劃部門(mén)報(bào)施工方案，然后到建委去辦好新的施工許可證后，就能施工。施工結(jié)束后，由開(kāi)發(fā)商去辦大確權(quán)。大確權(quán)后，小業(yè)主才能拿房產(chǎn)證。

　　“有些爛尾樓很好盤(pán)活，主要是開(kāi)發(fā)商還在，官司還在打，法院可以把物業(yè)直接判到新的法人名下，就直接代替發(fā)展商的職責(zé)了。麓景臺(tái)這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在是沒(méi)有發(fā)展商，等于是在源頭上沒(méi)有人來(lái)推動(dòng)這個(gè)事件�！毙焓缽�(qiáng)說(shuō)。

　　廣州市房地產(chǎn)專家韓世同說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目不管是誰(shuí)介入，都面臨著業(yè)主如何轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題。要完成開(kāi)發(fā)商沒(méi)做完的工作，必須轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的角色，而不是業(yè)主的角色。“同時(shí)，業(yè)主為什么沒(méi)有自己擁有物業(yè)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)資格呢？這也是需要研究和給出政策的方面�！�

　　近日，麓景臺(tái)的業(yè)主到廣州市有關(guān)部門(mén)反映情況，希望以自救的方式盤(pán)活樓盤(pán)，爭(zhēng)取政府部門(mén)的支持。業(yè)主自救模式引起了廣州市有關(guān)部門(mén)的高度重視。廣州市規(guī)劃部門(mén)表示，由于準(zhǔn)業(yè)主尚未入住，根本談不上業(yè)主委員會(huì)，以誰(shuí)為報(bào)批主體成為難題。經(jīng)過(guò)商討后，市規(guī)劃部門(mén)決定將以信訪答復(fù)函的方式，對(duì)該樓盤(pán)進(jìn)行規(guī)劃確認(rèn)，業(yè)主可憑該函件，到建設(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)施工項(xiàng)目再申請(qǐng)開(kāi)工許可。

　　對(duì)此麓景臺(tái)業(yè)主自救爛尾樓的嘗試，市建委領(lǐng)導(dǎo)也要求建委有關(guān)處室核實(shí)歷史情況，并會(huì)同國(guó)土房管、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)研究，依法、按程序提出處理意見(jiàn)，并指導(dǎo)小業(yè)主依法保護(hù)合法權(quán)益。

　　“建委說(shuō)了，關(guān)鍵是要看樓盤(pán)的土地上有沒(méi)有什么問(wèn)題。后來(lái)，我們查了，原來(lái)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)繳清了900多萬(wàn)元的地價(jià)款，土地應(yīng)該是沒(méi)問(wèn)題的。下一步，就看拿到信訪函后，請(qǐng)建委給我們的支持了�！毙焓缽�(qiáng)說(shuō)。

　　“目前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)沒(méi)有了，而且許多案子已經(jīng)過(guò)了訴訟期了�，F(xiàn)在我們是大業(yè)主，但同時(shí)也是一個(gè)法人，可以把所有的產(chǎn)權(quán)委托到一個(gè)法人，由一個(gè)法人出頭來(lái)做，這倒是一個(gè)新的方法。”徐世強(qiáng)說(shuō)。

　　廣州市有關(guān)房地產(chǎn)專家指出，采取業(yè)主自救來(lái)解決麓景臺(tái)爛尾樓的嘗試意義重大，有可能探索出一個(gè)解決類似爛尾樓的新途徑、新辦法和新模式�！暗�這種業(yè)主自救模式最終能否成功，都需要政府根據(jù)一樓一策的政策來(lái)給予支持。因?yàn)槌绦蛏系娜魏我粋�(gè)障礙，都有可能使得這個(gè)項(xiàng)目夭折。(何濤)