“免費(fèi)”擔(dān)保不免費(fèi) “必交”費(fèi)用不必交

　　前不久,市民馮女士經(jīng)一家中介公司介紹,看中了五環(huán)路附近一套環(huán)境較好的商品房,準(zhǔn)備貸款110萬元買下后,全家遷來居住。馮女士與房主及中介公司三方簽訂了《房屋居間買賣合同》后不久,中介公司通知她,除了中介費(fèi)即居間服務(wù)費(fèi)外,如果貸款還要交納一定費(fèi)用:貸款30萬元以內(nèi)交納2800元;超過30萬元以上的貸款部分,則要每1萬元另交50元,共4000元;另外要交納600元的評(píng)估費(fèi)用、1000元押金，收費(fèi)總計(jì)8400元。

　　“銀行不是每月收利息嗎?干嗎還收那么多費(fèi)用呀!”馮女士嘀咕著。中介公司人員說,貸款需要先作評(píng)估什么的,這些是必交的費(fèi)用。

　　馮女士只好籌錢,但無意中發(fā)現(xiàn)“蹊蹺”。她向銀行咨詢貸款事宜,才知銀行并不收手續(xù)費(fèi)和押金。“那么8400元是誰收呀?中介公司咋不說明?”之后中介才告知,其中600元是他們代評(píng)估公司收取的評(píng)估費(fèi),另6800元和1000元押金都是代擔(dān)保公司收費(fèi)。

　　“不是說好不收擔(dān)保費(fèi)用嗎?”馮女士想起,中介曾提過房主要求盡快放款,所以讓馮女士作擔(dān)保,而中介公司有合作的擔(dān)保公司,所以承諾可免收擔(dān)保費(fèi),但必須向指定的某銀行貸款。

　　面對(duì)馮女士的質(zhì)疑,中介業(yè)務(wù)員支吾地說,公司一直都是這樣做的,這是總部要求的。“那我自己找另一家銀行貸款吧,他們說放款很快,而且不收擔(dān)保費(fèi)。”這下中介業(yè)務(wù)員可急了:“您還是在我們這兒做貸款吧,只需要交1000元擔(dān)保押金,房子做完抵押還退您錢。要不,我們?cè)诳偛康臉I(yè)績就大打折扣了!”聞聽此言,馮女士既生氣,又哭笑不得。“難道這家中介與擔(dān)保公司有利益分成?這哪是貸款必交費(fèi)用呀,這不是蒙人嘛!”

　　收費(fèi)明細(xì)不夠透明 購房者難享知情權(quán)

　　但并不是所有貸款購房者都能像馮女士那樣幸運(yùn),免交這數(shù)千乃至上萬元費(fèi)用。劉先生通過位于國貿(mào)附近的一家中介公司,購買朝陽雙花園小區(qū)一套面積80平方米、價(jià)值120萬元的住宅。他交首付款后,向銀行按揭貸款80萬元。中介告知,他除了要交中介費(fèi)2.4萬元外,還有其他費(fèi)用“一攬子打包”近2萬元。

　　“其他都是什么費(fèi)呀,這么多錢?”劉先生問。業(yè)務(wù)員泛泛解釋:“有擔(dān)保服務(wù)費(fèi)、權(quán)證代辦費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等。”卻未列出各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)。劉先生認(rèn)為,貸款手續(xù)費(fèi)多得讓人暈乎。但他對(duì)哪些費(fèi)用該收、收多少,不得而知,只能按要求交錢。

　　事后劉先生才知道,其余近2萬元的賬是這樣算出來的:其中擔(dān)保服務(wù)費(fèi)按貸款額的1%收取8000元;貸款服務(wù)費(fèi)(即中介告知馮女士的“擔(dān)保費(fèi)”)4300元;權(quán)證代辦費(fèi)2000元;評(píng)估費(fèi)4000元。

　　記者看到,有的房屋中介并未張貼收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而一些中介雖貼出各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),但缺乏解釋。“北京二手房貸款購房的占60%左右,類似劉先生的例子不在少數(shù),二手房中介服務(wù)中消費(fèi)者權(quán)利容易被侵犯。”常接手銀行貸款案例的北京市德潤律師事務(wù)所張祥元律師說,中介買賣代理費(fèi)俗稱中介費(fèi),是中介公司收取正常的居間報(bào)酬。而貸款服務(wù)費(fèi)則是為有按揭貸款需求的購房者辦理相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用,包括與銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)的接洽,及提供墊資、擔(dān)保等而收取客戶相應(yīng)的費(fèi)用,為客戶代辦相關(guān)手續(xù)。

　　張祥元說,一些房屋中介公司貸款收費(fèi)名目較多,但大部分不透明。“一些銀行推出‘直客式’業(yè)務(wù),貸款人可節(jié)省不少中介機(jī)構(gòu)代辦服務(wù)費(fèi)。但中介、評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司、銀行等多方往往以中介為中心,提供‘捆綁式’一條龍服務(wù)。如購房者不通過中介,而自行找銀行貸款,可能存在一定的障礙。”張律師說,“由于一些中介未說明,許多購房者誤以為貸款服務(wù)費(fèi)由銀行收取,是必交費(fèi)用,其實(shí)不然。銀行只是代評(píng)估公司向購房貸款人收取一般幾百元的評(píng)估費(fèi),對(duì)房屋進(jìn)行必要的評(píng)估,此外其他項(xiàng)目均非銀行強(qiáng)制性要求,貸款人應(yīng)當(dāng)有較為充分的選擇權(quán)。”

　　以違約要挾作擔(dān)保 建議定政府指導(dǎo)價(jià)

　　記者了解到,有的購房者曾拒絕由中介公司及其合作的擔(dān)保公司代辦貸款,以免交高額服務(wù)費(fèi)。但因當(dāng)初簽購房合同時(shí)中介或房主提出并制定了苛刻的條款,而購房者不通過中介公司貸款或拒交貸款服務(wù)費(fèi),中介公司便以“一旦放款延遲,購房者將違約而需支付違約金”為由,給購房者一個(gè)“下馬威”。

　　張祥元律師認(rèn)為,根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定,商業(yè)銀行發(fā)放貸款前提條件之一是借款人提供有效擔(dān)保。一般是以所購房屋抵押,在抵押登記后放款。由于北京部分區(qū)縣抵押登記手續(xù)辦理周期較長,使賣方收到購房款的時(shí)間滯后。為了吸引客戶,中介往往與銀行協(xié)商好,由中介或其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供該階段性擔(dān)保,在買方拿到房產(chǎn)證后、房屋抵押前,銀行可給房主放款。中介機(jī)構(gòu)則收取擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。但由于海淀等部分區(qū)縣辦理房屋過戶和抵押登記效率高,可能即使購房者不作擔(dān)保,手續(xù)幾天內(nèi)也辦下來了,銀行即可向房主放款,所以階段性擔(dān)保意義不大。

　　而購房者因不知情或有所忽視,白白交了錢卻沒得到應(yīng)有的服務(wù),其利益受到了損害。對(duì)此張祥元律師提出建議:對(duì)于貸款服務(wù)費(fèi),有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)制定統(tǒng)一的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范貸款服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)行為。(記者 林靖)