一個買家已交付九成多房款并入住，另一買家卻已辦好房產(chǎn)過戶手續(xù)———

　　三年前，業(yè)主以35萬元將房子賣給“她”。三年后，業(yè)主拿到房產(chǎn)證，又以40萬元將房子賣給“他”———一房兩賣，是惡意串通還是善意交易？

　　“她”已交付九成多房款并裝修入住，“他”卻已辦好房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)———誰才是真主人？法院將如何斷案？

　　記者昨日獲悉，廣州市白云區(qū)法院根據(jù)證據(jù)和舉證責(zé)任分配規(guī)則，結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)，推出6個不合常理之處，認(rèn)為原業(yè)主和“他”之間的買賣關(guān)系存在諸多疑點(diǎn)，一審判決將已過戶的房子恢復(fù)原狀，再轉(zhuǎn)戶歸“她”。

　　買房兩年房子竟歸他人

　　2005年11月9日，王女士和朱先生在朋友的見證下，簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，以34.5萬元的價格買下廣州白云大道元下田村云山居一套110平方米的房子。當(dāng)天，王女士就將首期購房款11.5萬元打入朱先生的銀行賬戶。1個多月后，她又按期支付了18.5萬元。

　　簽訂合同的時候，由于朱先生所賣的是公房，還沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，于是，兩人相約：“剩余的款項(xiàng)4.5萬元，等辦好過戶手續(xù)后再支付。朱先生在收到有關(guān)單位辦理產(chǎn)權(quán)證通知后，必須在1個月內(nèi)辦理手續(xù)，拿到房產(chǎn)證后立即跟王女士進(jìn)行過戶，不得拖延。”為了防止?fàn)幾h，雙方特意補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定，房屋價格以雙方商定價為準(zhǔn)，不隨市價和銀行利率變動。

　　2006年1月1日，王女士搬進(jìn)新居，開始裝修、入住。這筆順利的買賣，只差最后一步就能畫上句號，沒想到，卻發(fā)生了意外的轉(zhuǎn)折。

　　2007年9月4日，朱先生領(lǐng)到了房產(chǎn)證。得知消息后，王女士不斷催促他去辦產(chǎn)權(quán)過戶，卻被一次次推托。王女士感到不妙，她輾轉(zhuǎn)得知，朱先生竟然暗自將房子買給第三人梁先生！更讓王女士吃驚的是，朱先生和第三人已經(jīng)辦了過戶手續(xù)，從“公示”的角度看，產(chǎn)權(quán)在梁先生手上，自己隨時面臨被“掃地出門”。去年12月13日，她趕緊向廣州市白云區(qū)法院提起訴訟。

　　原告堅稱第三人有問題

　　“被告一房兩賣，太不守信用了！”王女士很氣憤，“所謂的第三人很可能是假的，是朱先生故意找來的。”她擺出“證據(jù)”證明自己的懷疑。

　　“我從2006年把房子裝修好后，一直住在里面。如果第三人是‘正牌’的買家，怎么從來不到現(xiàn)場去看房子呢？而且，梁先生也從來沒有理直氣壯地要求我搬走，至今對未能交房沒有任何怨言和索賠要求。”

　　王女士還想不通的是，“2007年11月同等地段二手房市場價位均在7500元/㎡，朱先生和梁先生之間卻以40萬元成交，平均才3635元/㎡，跟市場價足足相差1倍啊，這一點(diǎn)讓人匪夷所思，業(yè)主怎么會愿意以如此低價賣給真正的第三人呢？”

　　另外，“我起訴的日期是去年12月13日，可朱先生是在同月26日才繳納土地出讓金，27日通知我解除合同，28日梁先生才被確權(quán)，今年1月5日領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。”

　　王女士說，朱、梁兩人對房款的具體給付時間的回答完全對不上，“難道他們對錢這么不在意嗎？不得不讓人疑心啊”。

　　為錢起爭執(zhí)才再次賣房

　　被告朱先生也是振振有詞。

　　“我和王女士簽訂合同時，訴爭房屋是有產(chǎn)權(quán)限制的，根據(jù)《廣州市已購公有住房上市規(guī)定》穗府(1999)8號第五條，我們的買賣協(xié)議是無效合同。”

　　朱先生還辯稱，我是于2007年11月把房子出售給梁先生，并依法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，并不存在和梁先生的惡意串通。事實(shí)上，由于出售訴爭房屋需要交納土地出讓金，補(bǔ)交了才能領(lǐng)取房產(chǎn)證，我和王女士就誰去交錢產(chǎn)生爭議，后來是我自行承擔(dān)了此筆費(fèi)用才領(lǐng)到房產(chǎn)證，這才將房屋出售給別人。

　　第三人梁先生也覺得委屈：“我對原被告的交易并不知情，朱先生隱瞞這些跟我簽訂合同引起與原告之間的糾紛，與我無關(guān)啊。”

　　梁某堅持認(rèn)為，自己和朱先生之間的買賣是合法有效的，而且雙方亦辦理了過戶手續(xù)，已經(jīng)合法取得房子所有權(quán)。

　　“我是善意的第三人，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。”

　　根據(jù)六點(diǎn)常識推理判案

　　梁先生辦了過戶擁有房屋產(chǎn)權(quán)，已是板上釘釘?shù)氖聦?shí)，從“登記”的法律效力上看，他就是新業(yè)主。可是，王女士已經(jīng)交付了九成多的房款，并且一直居住在有爭議的房子里，這官司怎么打？

　　今年7月16日，廣州市白云區(qū)人民法院作出判決，認(rèn)為“被告和第三人之間的買賣關(guān)系存在諸多疑點(diǎn)和不合常理之處，根據(jù)舉證責(zé)任分配一般規(guī)則，結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)，推定兩人之間存在惡意串通”———

　　“被告已將房屋交付原告占有使用，第三人購買40萬元價格不菲的房屋時，卻未去查看房屋，不盡合理。”

　　“第三人稱，被告告知其訴訟房屋存在租賃關(guān)系，卻未在合同上約定租賃關(guān)系如何處理。另外，雙方也沒有對買賣合同當(dāng)事人均相當(dāng)重視的乙方給付房款的具體期限、一方違約如何承擔(dān)違約責(zé)任等情況進(jìn)行約定，有悖常理。”

　　“在原告起訴后半個月內(nèi)，被告和第三人就迅速完成了遞交申請材料、產(chǎn)權(quán)過戶交易手續(xù)，而雙方明確沒有中介公司居間介紹，均不能舉證證明具體洽談過程。”

　　“被告與第三人的交易價格雖略高于原告的購價，但與同段市場價相比仍屬偏低，兼顧到被告將房屋二售可能承擔(dān)的違約責(zé)任引致的成本問題，兩人對房屋交易價的議定均不能作出合理解釋。”

　　“被告和第三人稱是現(xiàn)金交易，但不能提供銀行的存、取款憑證和資金來源、走向，40萬元是一筆不小的款項(xiàng)，堆放在一起體積大，僅清點(diǎn)時間都要花費(fèi)一定時間，還要驗(yàn)證有無假幣的過程，雙方自己完成現(xiàn)金交割、并將40萬元現(xiàn)金存放家中，亦有悖常理。”

　　“被告在去年12月29號向第三人出具收條注明‘已辦理過戶手續(xù)’，但根據(jù)房管部門資料顯示，第三人在今年1月8號才領(lǐng)取房產(chǎn)證，故收條注明事項(xiàng)與事實(shí)不符，而第三人卻未提出異議要求更正，不合常理。”

　　最后，法院判決被告和第三人在判決生效之日起10天內(nèi)，共同去辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，恢復(fù)原狀，再與原告辦理過戶手續(xù)。

　　“王女士能在一審打贏官司，勝在及時覺察、及時起訴。”廣東安華理達(dá)律師事務(wù)所的張靜波律師提醒市民，二手市場房價波動很大，市民切莫以為簽了合同就高枕無憂，購買后一定要及時督促賣方辦理過戶手續(xù)，同時密切關(guān)注產(chǎn)權(quán)變化情況，避免原業(yè)主“見財起意”、一房二賣。(記者 王曉云 實(shí)習(xí)生 楊春嬌)