房?jī)r(jià)跌業(yè)主訴開(kāi)發(fā)商首案開(kāi)庭

　　簽訂購(gòu)房合同剛10天，房?jī)r(jià)就降了14.7萬(wàn)元。

　　業(yè)主涂女士將開(kāi)發(fā)商北京方恒置業(yè)股份有限公司告上法院，要求變更合同條款，調(diào)整房屋售價(jià)及貸款金額，使其享受與后購(gòu)房的業(yè)主相同的待遇。

　　今天上午，朝陽(yáng)法院開(kāi)庭審理了此案。

　　據(jù)悉，這是今年本市房?jī)r(jià)下降后，出現(xiàn)的首例業(yè)主向開(kāi)發(fā)商討損失的案件。

　　庭審現(xiàn)場(chǎng)

　　首案引發(fā)媒體關(guān)注 全場(chǎng)屏息聽(tīng)錄音

　　上午10點(diǎn)，本市首例因房?jī)r(jià)跳水業(yè)主向開(kāi)發(fā)商討要損失案在朝陽(yáng)法院雙橋法庭開(kāi)庭審理。

　　因?yàn)檫@起案件具有典型意義，30多名媒體記者到庭旁聽(tīng)。

　　眾多的媒體讓原告、被告雙方的代理人都有些“傻了”，他們都低著頭，盡可能地扭著臉不讓攝像機(jī)或照相機(jī)拍到。

　　此前，法官已組織雙方當(dāng)事人開(kāi)過(guò)一次庭。上一次庭審中，原告提交了兩份與售樓人員交談的錄音作為證據(jù)。

　　今天的庭審，法官當(dāng)庭將全部錄音進(jìn)行了播放。

　　播放過(guò)程中，法庭里的所有人都在屏息靜氣地聽(tīng)著，除了錄音的聲音外，其他的聲音一點(diǎn)也沒(méi)有。錄音大約播放了半小時(shí)才結(jié)束。

　　涂女士提供的錄音證據(jù)

　　涂：你們說(shuō)不降價(jià)，可10天不到的時(shí)間……

　　售：不好意思，可現(xiàn)在這事也發(fā)生了……

　　涂：當(dāng)時(shí)你們應(yīng)該把風(fēng)險(xiǎn)告訴我啊！

　　售：我們也很意外，確實(shí)不知道。其實(shí)包括我自己，大家房子都賣(mài)得很好，我賣(mài)了四五套，到現(xiàn)在我也不理解這件事。我特別理解您的心情！

　　涂：如果知道會(huì)降價(jià)，絕對(duì)不會(huì)簽的。當(dāng)時(shí)你說(shuō)的啊，我的朝向，沒(méi)有可能降價(jià)……

　　售：是是是，是我的問(wèn)題……房?jī)r(jià)降這么多，我也是第一次遇到。我是一個(gè)小售樓員，沒(méi)有遠(yuǎn)見(jiàn)。這是我的失誤。但我和開(kāi)發(fā)商說(shuō)不上話……合同都已經(jīng)簽了…… (記者根據(jù)錄音整理)

　　原被告雙方就錄音展開(kāi)激辯

　　被告代理人問(wèn)原告代理人：“對(duì)話時(shí)，告訴對(duì)方在錄音嗎？”

　　聽(tīng)到否定的答復(fù)后，他哼哼了一聲，“為什么不告訴人家呢？”之后，被告代理人對(duì)此發(fā)表了意見(jiàn)。

　　●被告代理人觀點(diǎn)

　　“私自錄制的是不合法的，不能作為證據(jù)使用。而且，錄音不能證明說(shuō)話者是售樓人員，錄音的時(shí)間、地點(diǎn)，涉及的樓盤(pán)名稱，均沒(méi)有體現(xiàn)。因此，不能證明和本案有關(guān)。”被告代理人表示，即使錄音中的說(shuō)話者是售樓人員，其內(nèi)容也值得商榷。

　　被告代理人認(rèn)為，雖然錄音中，出現(xiàn)了很多處“是”、“對(duì)”等詞匯，但這“可能是出于禮貌或出于對(duì)客戶的尊重”，不能算是對(duì)某種事實(shí)的肯定。錄音中還多次說(shuō)到“不好意思”、“理解您的心情”之類的話。

　　被告代理人認(rèn)為，這只是一種耐心的傾聽(tīng)，是“一種專業(yè)素質(zhì)和善良心理”的體現(xiàn)，這不代表著作出過(guò)不降價(jià)的承諾。“原告是想轉(zhuǎn)嫁責(zé)任，試圖毀約。被告對(duì)證據(jù)的真實(shí)性有異議，不予認(rèn)可。”被告代理人說(shuō)。

　　●原告代理人觀點(diǎn)

　　原告代理人表示，錄音不是孤證，己方也有購(gòu)房合同等其他證據(jù)。根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，售樓人員應(yīng)該對(duì)樓盤(pán)情況有一個(gè)全面的了解，消費(fèi)者有了解到商品真實(shí)情況的權(quán)利。“如果不知道，起碼你應(yīng)該說(shuō)你不知道。我們可以進(jìn)行自行判斷，可是，其作出的卻是明確的答復(fù)！”原告代理人說(shuō)。

　　截至發(fā)稿時(shí)，庭審仍在繼續(xù)。

　　售樓現(xiàn)場(chǎng)

　　房?jī)r(jià)兩天降1800

　　今天上午，記者以購(gòu)房者身份來(lái)到東恒時(shí)代3期售樓處，兩名銷(xiāo)售人員非常熱情地招呼記者，并主動(dòng)介紹3期樓盤(pán)。“目前均價(jià)1.5萬(wàn)元，一次性付款還能享受9折折扣。”置業(yè)顧問(wèn)常女士說(shuō)。“前天還報(bào)價(jià)每平方米1.68萬(wàn)元，現(xiàn)在就降這么多，會(huì)不會(huì)繼續(xù)降？”記者問(wèn)。“我們不能保證，樓房就像商品，有漲就有跌。”常女士說(shuō)。

　　對(duì)于降價(jià)后開(kāi)發(fā)商是否會(huì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，常女士稱，“公司暫時(shí)不會(huì)有這種措施。”

　　在記者“滯留”的一個(gè)多小時(shí)內(nèi)，僅有兩名市民前來(lái)咨詢。

　　業(yè)主反應(yīng)

　　降價(jià)帖子被置頂

　　面對(duì)屢次降價(jià)，已經(jīng)購(gòu)該樓房的業(yè)主，開(kāi)始顯得心慌，“我已經(jīng)有些后悔。”在東恒時(shí)代，一名購(gòu)買(mǎi)3期樓房的居民表示。

　　與此同時(shí)，在東恒時(shí)代的業(yè)主論壇，關(guān)于降價(jià)的帖子被置頂，成為近期業(yè)主的熱點(diǎn)討論話題。“已經(jīng)降兩千多了，大家挺住，還會(huì)降。”業(yè)主“hotmail”發(fā)帖稱，在他的帖子后面，是數(shù)位業(yè)主發(fā)出的哭喪臉的表情。

　　案情回放

　　今年5月10日，涂女士與北京方恒置業(yè)股份有限公司簽訂北京市商品房預(yù)售合同，購(gòu)買(mǎi)了東恒時(shí)代家園三期的一套房屋。

　　簽訂合同之前，銷(xiāo)售人員承諾，今后只可能對(duì)小區(qū)中不好賣(mài)的戶型降價(jià)銷(xiāo)售，涂女士選中的戶型絕對(duì)不會(huì)降價(jià)。

　　5月19日，涂女士發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)包括自己所購(gòu)戶型在內(nèi)的絕大多數(shù)戶型均進(jìn)行了降價(jià)銷(xiāo)售。而與自己所購(gòu)房屋戶型相同、樓層相近且原單價(jià)相同的商品房，降幅達(dá)14.7萬(wàn)元之多。

　　涂女士認(rèn)為，銷(xiāo)售人員隱瞞重要事實(shí)，使其在違背真實(shí)意思的情況下訂立了合同，造成重大損失，故訴至法院，要求將房屋單價(jià)由22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并將貸款金額由60萬(wàn)元變更為45.2644萬(wàn)元。

　　對(duì)話律師

　　房?jī)r(jià)縮水損失難討

　　法制晚報(bào)(以下簡(jiǎn)稱FW)：此前有媒體報(bào)道，一些購(gòu)房者因所購(gòu)房屋價(jià)格縮水，向開(kāi)發(fā)商抗議并聲稱要起訴退房或索求高額補(bǔ)償。您覺(jué)得他們能勝訴嗎？

　　陳旭(市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員)：這種起訴業(yè)主很難勝訴。

　　FW：為什么？

　　陳旭：房?jī)r(jià)在合同中已經(jīng)約定。如果房?jī)r(jià)下降了購(gòu)房者有權(quán)要求退房，那如果價(jià)格上漲了，開(kāi)發(fā)商是不是也有權(quán)要求補(bǔ)呢？答案肯定是否定的。

　　FW：如果購(gòu)房人采取迂回策略，如小區(qū)配套設(shè)施不到位、道路沒(méi)建好等理由要求退房或索賠呢？

　　陳旭：退房的條件是根本違約，而上述問(wèn)題僅是一般性違約，購(gòu)房者漫天要價(jià)很難得到支持。

　　FW：在這方面法律是如何規(guī)定的？

　　陳旭：最高人民法院于2003年4月28日出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，進(jìn)一步明確在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，作為業(yè)主一方買(mǎi)受人行使法定合同解除權(quán)的情形：

　　出賣(mài)人即開(kāi)發(fā)商在房屋交付時(shí)間、房屋質(zhì)量、面積誤差、規(guī)劃設(shè)計(jì)、權(quán)利瑕疵、虛假承諾、遲延辦證等方面存在違約行為時(shí)，業(yè)主方可提出退房或降價(jià)補(bǔ)償。

　　相關(guān)鏈接

　　少數(shù)老業(yè)主得“回饋”

　　據(jù)媒體報(bào)道，由于房?jī)r(jià)下調(diào)而給業(yè)主“回饋”的現(xiàn)象，今年3月就開(kāi)始出現(xiàn)，深圳、北京、武漢等地都有。

　　比如，深圳的“澳洲花園”由于降價(jià)4000元/平方米，3月份就作出“回饋”舉動(dòng)：送4000~4500元/平方米的精裝修，送教育代金券；北京的“龍湖·花盛香醍”7月份宣布向一期老業(yè)主贈(zèng)送精裝修；東莞南城的一個(gè)樓盤(pán)向業(yè)主承諾補(bǔ)償4.5萬(wàn)至9萬(wàn)元。

　　然而，能夠得到“回饋”的業(yè)主是極少數(shù)，很多業(yè)主至今還在與開(kāi)發(fā)商談判。