2008年的北京樓市觀望氣氛一直在持續(xù)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的量價(jià)齊縮情況日趨嚴(yán)重。在各種打折促銷手段中，最為搶眼的莫非直接降價(jià)了，但降價(jià)帶來更多的觀望。與此同時，各種不同的聲音和言論也此起彼伏，有人說即使開發(fā)商降價(jià)了仍是暴利；有人也說降價(jià)是開發(fā)商無奈之舉，在土地成本高昂的今天，他們所獲的利潤已經(jīng)極小。

　　日前，有開發(fā)商公開在某網(wǎng)站公開北京房地產(chǎn)市場的開發(fā)成本，揭秘行業(yè)成本構(gòu)成。此舉遭到網(wǎng)友及專家的質(zhì)疑。

　　開發(fā)商自曝

　　土地成本所占比重最大

　　近日，北京東亞新華地產(chǎn)開發(fā)商及部分專家學(xué)者在某網(wǎng)站的訪談中，公開披露北京部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本，并聲稱產(chǎn)品利潤率僅7%。

　　“房地產(chǎn)售價(jià)是建立在成本基礎(chǔ)之上的，要考量售價(jià)是否合理，首先要計(jì)算其開發(fā)成本。”該開發(fā)商這樣表示。在樓市持續(xù)下跌的形勢下，采取公開成本、低利潤的定價(jià)策略，可以把購買者從利潤不透明的開發(fā)商那里吸引過來。

　　按照該開發(fā)商負(fù)責(zé)人的說法，北京在建毛坯房的開發(fā)成本主要包括7個方面，分別為土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)、市政配套費(fèi)用、稅費(fèi)、營銷管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用。記者從該開發(fā)商現(xiàn)場公布的北京商品房開發(fā)成本表格及數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，土地成本和稅費(fèi)及建設(shè)成本等三類成本所占的比例較大，這其中土地成本所占的比重則最大。

　　來自亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，北京公開出讓的住宅及含住宅項(xiàng)目用地的樓面價(jià)為3028元/平米。該開發(fā)商以回龍觀某商品房為例，進(jìn)行目前北京房地產(chǎn)市場的成本測算，按照該開發(fā)商的測算方式，該樓盤的成本已經(jīng)達(dá)到每平米7662元，“如果按照均價(jià)8300元/平米的銷售價(jià)格來計(jì)算，每平方米銷售的利潤在638元，這樣算來其產(chǎn)品利潤率僅為7%。”該開發(fā)商這樣表示。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為

　　開發(fā)過程中隱性成本較高

　　開發(fā)商在網(wǎng)站揭秘成本吸引了大量的網(wǎng)友關(guān)注，記者在該網(wǎng)站的網(wǎng)友留言中看到，多數(shù)網(wǎng)友認(rèn)可開發(fā)商公布的成本組成部分，但對于其所舉項(xiàng)目只有7%的利潤持懷疑態(tài)度。“一個項(xiàng)目的售價(jià)是動態(tài)變化的，銷售均價(jià)越往后越高。不能以某一階段的售價(jià)來進(jìn)行成本計(jì)算，而是要根據(jù)其銷售總價(jià)和銷售面積相比來計(jì)算。”有網(wǎng)友這樣表示，除了銷售價(jià)格是動態(tài)的之外，甚至包括建安成本、土地成本都是動態(tài)的，不能以目前最高售價(jià)的成本來估算目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本。

　　而多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開發(fā)過程中的隱性成本較高。“精裝修項(xiàng)目的裝修報(bào)價(jià)都會高出市場價(jià)。如果做精裝修的話，其中裝修的利潤就很高。”北京美亞聯(lián)合地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王鑫指出。開發(fā)商所謂的自曝成本，是想通過此舉告訴購房者目前房價(jià)下降空間有限，以此來刺激購買。

　　王鑫表示，實(shí)際上目前市場上在售的部分項(xiàng)目，仍然是以協(xié)議拿地的方式獲得，其所占成本比例最大的土地成本則是其隱性成本，且該成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前的市場公開拿地成本。“多數(shù)老項(xiàng)目的降價(jià)空間仍然很大。”東部某項(xiàng)目開發(fā)商告訴記者，至于如何選擇項(xiàng)目購買，還是應(yīng)該理性分析以上幾項(xiàng)成本構(gòu)成，針對不同項(xiàng)目做判斷。(記者 張學(xué)冬)