2008年的北京樓市觀望氣氛一直在持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊縮情況日趨嚴(yán)重。在各種打折促銷手段中，最為搶眼的莫非直接降價(jià)了，但降價(jià)帶來(lái)更多的觀望。與此同時(shí)，各種不同的聲音和言論也此起彼伏，有人說(shuō)即使開(kāi)發(fā)商降價(jià)了仍是暴利；有人也說(shuō)降價(jià)是開(kāi)發(fā)商無(wú)奈之舉，在土地成本高昂的今天，他們所獲的利潤(rùn)已經(jīng)極小。

　　日前，有開(kāi)發(fā)商公開(kāi)在某網(wǎng)站公開(kāi)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)成本，揭秘行業(yè)成本構(gòu)成。此舉遭到網(wǎng)友及專家的質(zhì)疑。

　　開(kāi)發(fā)商自曝

　　土地成本所占比重最大

　　近日，北京東亞新華地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及部分專家學(xué)者在某網(wǎng)站的訪談中，公開(kāi)披露北京部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，并聲稱產(chǎn)品利潤(rùn)率僅7%。

　　“房地產(chǎn)售價(jià)是建立在成本基礎(chǔ)之上的，要考量售價(jià)是否合理，首先要計(jì)算其開(kāi)發(fā)成本�！痹撻_(kāi)發(fā)商這樣表示。在樓市持續(xù)下跌的形勢(shì)下，采取公開(kāi)成本、低利潤(rùn)的定價(jià)策略，可以把購(gòu)買(mǎi)者從利潤(rùn)不透明的開(kāi)發(fā)商那里吸引過(guò)來(lái)。

　　按照該開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，北京在建毛坯房的開(kāi)發(fā)成本主要包括7個(gè)方面，分別為土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)、市政配套費(fèi)用、稅費(fèi)、營(yíng)銷管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用。記者從該開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)公布的北京商品房開(kāi)發(fā)成本表格及數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，土地成本和稅費(fèi)及建設(shè)成本等三類成本所占的比例較大，這其中土地成本所占的比重則最大。

　　來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，北京公開(kāi)出讓的住宅及含住宅項(xiàng)目用地的樓面價(jià)為3028元/平米。該開(kāi)發(fā)商以回龍觀某商品房為例，進(jìn)行目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本測(cè)算，按照該開(kāi)發(fā)商的測(cè)算方式，該樓盤(pán)的成本已經(jīng)達(dá)到每平米7662元，“如果按照均價(jià)8300元/平米的銷售價(jià)格來(lái)計(jì)算，每平方米銷售的利潤(rùn)在638元，這樣算來(lái)其產(chǎn)品利潤(rùn)率僅為7%�！痹撻_(kāi)發(fā)商這樣表示。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為

　　開(kāi)發(fā)過(guò)程中隱性成本較高

　　開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)站揭秘成本吸引了大量的網(wǎng)友關(guān)注，記者在該網(wǎng)站的網(wǎng)友留言中看到，多數(shù)網(wǎng)友認(rèn)可開(kāi)發(fā)商公布的成本組成部分，但對(duì)于其所舉項(xiàng)目只有7%的利潤(rùn)持懷疑態(tài)度。“一個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)是動(dòng)態(tài)變化的，銷售均價(jià)越往后越高。不能以某一階段的售價(jià)來(lái)進(jìn)行成本計(jì)算，而是要根據(jù)其銷售總價(jià)和銷售面積相比來(lái)計(jì)算�！庇芯W(wǎng)友這樣表示，除了銷售價(jià)格是動(dòng)態(tài)的之外，甚至包括建安成本、土地成本都是動(dòng)態(tài)的，不能以目前最高售價(jià)的成本來(lái)估算目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本。

　　而多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的隱性成本較高。“精裝修項(xiàng)目的裝修報(bào)價(jià)都會(huì)高出市場(chǎng)價(jià)。如果做精裝修的話，其中裝修的利潤(rùn)就很高。”北京美亞聯(lián)合地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王鑫指出。開(kāi)發(fā)商所謂的自曝成本，是想通過(guò)此舉告訴購(gòu)房者目前房?jī)r(jià)下降空間有限，以此來(lái)刺激購(gòu)買(mǎi)。

　　王鑫表示，實(shí)際上目前市場(chǎng)上在售的部分項(xiàng)目，仍然是以協(xié)議拿地的方式獲得，其所占成本比例最大的土地成本則是其隱性成本，且該成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前的市場(chǎng)公開(kāi)拿地成本�！岸鄶�(shù)老項(xiàng)目的降價(jià)空間仍然很大�！睎|部某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商告訴記者，至于如何選擇項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)，還是應(yīng)該理性分析以上幾項(xiàng)成本構(gòu)成，針對(duì)不同項(xiàng)目做判斷。(記者 張學(xué)冬)