無論你是不是業(yè)主，把車停在小區(qū)里，你都是要交費的，而收取停車費的一方，通常是物業(yè)管理公司——這好像是天經(jīng)地義的事。但是，物業(yè)管理公司真的有收停車費資格嗎？這筆收益應(yīng)當(dāng)歸誰呢？就市民最近投訴的這些問題，記者日前展開了調(diào)查采訪。

　　小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑——

　　憑什么管理處收停車費？

　　家住福田某小區(qū)的葉先生向本報投訴說，因為工作的關(guān)系，他經(jīng)常很晚回家，找停車位變成痛苦的事情。他的小區(qū)屬于開發(fā)比較早的小區(qū)，所以沒有專門的停車位，車輛大部分都停在路邊的空地上小區(qū)停車越來越難。葉先生說，每個月他都交了停車費，卻找不到停車位，管理處不是白收他的錢嗎？他并且一直懷疑管理處是否有資格收取停車費，停車的地方又不是管理處的，是全體業(yè)主所有的公共地帶，怎么收益卻是管理處的呢？

　　家住羅湖區(qū)的劉小姐對小區(qū)停車費收取也提出了異議。她向本報投訴，業(yè)主在買房時已按房價交了公攤面積款項，每月又繳納了管理費，因此，無論是停車的“地方”還是停車時的“管理”，業(yè)主都已交了錢，如果管理處再收取停車費，等于重復(fù)收費。

　　劉小姐算了一筆賬，嚇了一跳：深圳到上月為止的汽車保有量達(dá)140萬輛，而根據(jù)目前深圳小區(qū)停車費的收費標(biāo)準(zhǔn)，地面每月110元，地下車庫每月250元，簡單一算，深圳每年停車費的收益竟是一筆幾十億元的巨大數(shù)字。這筆巨大的收益絕大部分都?xì)w了管理處，這合理合法嗎？

　　記者實地采訪——

　　管理費不夠用停車費填？

　　記者來到葉先生投訴的小區(qū)，這是一個建成十多年的小區(qū)，有1000多戶，分多層和高層兩部分，高層有地下車庫，多層沒有專門的停車場地，車輛多停在小區(qū)的路邊或其他空地上。記者在小區(qū)公告里的物業(yè)公司“財務(wù)收支情況報表”上看到，今年第三季度，管理處列出的停車費收入為280005元(7至9月)，累計為1032905元(1至9月)；而支出一欄里，停車場第三季度的支出為11923元(7至9月)，累計為37082元(1至9月)。

　　葉先生說，先不評價這里面的數(shù)字是否有水分，即使按照管理處給出的數(shù)字，小區(qū)三個季度的停車費收入就達(dá)到100多萬元，而支出僅為3萬多元，連個零頭都不到。那么，這100多萬元去了哪里呢？

　　管理處對此解釋，這是一個老小區(qū)，管理費非常低，每平方米0.35元，根本不夠開支。所以，停車費都補(bǔ)充到了保安開支、員工工資等里面去了。葉先生對此說法表示異議根據(jù)2007年出臺的新的《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，多層最低的物業(yè)管理費每平方米達(dá)到0.6元，所以，管理處所說的0.35元／平方米根本是假話，物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)，是政府部門制定出臺的，早已包括了保安費、員工工資等。

　　記者又來到劉小姐所在的小區(qū)，這是一個不到兩年的高層小區(qū)，全為地下停車，管理費為每平方米3.5元。記者從其財務(wù)報表上看到，管理處三個季度停車費收入為170多萬元，而支出為5萬多元。對此，管理處解釋，地下停車庫開發(fā)商已移交給他們，所以停車費的收益應(yīng)當(dāng)歸管理公司，這是毫無疑問的。

　　維權(quán)專家觀點——

　　產(chǎn)權(quán)決定停車費歸屬

　　就小區(qū)停車費的收益問題，景洲大廈業(yè)主委員會主任、著名房產(chǎn)維權(quán)人士鄒家健對記者說，停車費歸誰，首先要看停車場地的產(chǎn)權(quán)歸誰，產(chǎn)權(quán)歸誰，那么收益也就應(yīng)當(dāng)歸誰。那么如何鑒別深圳小區(qū)停車場產(chǎn)權(quán)歸屬？鄒家健說，首先查土地歸屬；其次查報建規(guī)劃；再次查竣工登記。

　　鄒家健認(rèn)為，葉先生所在小區(qū)的停車位顯然屬于小區(qū)公共配套設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，那么停車費也應(yīng)當(dāng)是歸全體業(yè)主所有；而劉小姐所在小區(qū)的地下停車庫，據(jù)他了解，深圳地下停車庫是不計容積率的，也就是說，屬于小區(qū)的公共配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，出租的收益也應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主。

　　廣東恒通程律師事務(wù)所合伙人、深圳十大辯護(hù)律師徐飆認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》，獨立投資建設(shè)的車位、車庫，可“由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”占用小區(qū)“業(yè)主共有的道路或者其他場地”的停車位，屬于業(yè)主共有，那么收益也應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有。

　　獨特案例

　　景洲大廈：

　　停車費業(yè)主每年提留30萬

　　據(jù)記者了解，深圳目前絕大部分小區(qū)的停車費，均由物業(yè)公司收取支配。不過，福田區(qū)的景洲大廈是一個特例。景洲大廈有442戶，160個左右地下停車位，加上地面臨時停車位，約200個，每月停車費的收費標(biāo)準(zhǔn)為250元。從2003年11月1日開始，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司以合同的方式，明確了停車費的收益及分配。

　　鄒家健說，他們委托物業(yè)公司按“包干制”的方式，代為出租小區(qū)里的停車場，經(jīng)雙方約定，業(yè)主委員會每年提留停車場收入30萬元，建立景洲大廈業(yè)主基金，為今后更換電梯、主體大修積累儲備資金，大廈業(yè)主基金按業(yè)主大會的決定使用。鄒家健介紹說，從2003年到現(xiàn)在，他們業(yè)主基金賬戶上已達(dá)180萬元，這些錢，存在銀行，分文未動。

　　記者在合同書上看到，景洲大廈業(yè)主委員會提留后的停車場收入，用于補(bǔ)貼景洲大廈物業(yè)管理費差額和交由物業(yè)公司用于停車場設(shè)備、場地維修、監(jiān)控設(shè)施維護(hù)等項目支出。

　　據(jù)了解，深圳目前有3個小區(qū)復(fù)制了景洲大廈的做法，業(yè)主委員會與物業(yè)公司明確約定，小區(qū)停車場屬小區(qū)業(yè)主共有，收益歸全體業(yè)主。

　　市國土資源和房產(chǎn)管理局：

　　停車費所屬至今仍有爭議

　　記者采訪了深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的有關(guān)人士。他說，小區(qū)停車場收入所屬至今都是一個有爭議的話題。根據(jù)有關(guān)法規(guī)，一個基本的原則就是：誰的物業(yè)誰受益。目前的小區(qū)停車場主要有地下停車場、開發(fā)商賣給企業(yè)經(jīng)營的停車場、占用小區(qū)公共通道的收費停車場3種，具體到這3種情況，就要看停車場的業(yè)主是誰，如果占用小區(qū)公攤面積作為停車場，那收益就應(yīng)該歸業(yè)主所有。而地下停車場比較復(fù)雜，沒有規(guī)定產(chǎn)權(quán)屬誰，那么就要根據(jù)合同的約定來定。

　　他說，停車費的收益并非表面上看到的全由物業(yè)公司支配，事實上除了必要的成本和納稅外，其余部分主要補(bǔ)充專項維修資金等。同時他認(rèn)為，景洲大廈的做法是一個特例，根據(jù)有關(guān)法律，業(yè)主委員會不能從事經(jīng)營行為，沒有推廣價值。(李曉水)