1999年的時(shí)候，姚女士購(gòu)買(mǎi)了一套復(fù)式樓房，驗(yàn)房交接時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋嚴(yán)重漏水無(wú)法居住。遂把鑰匙留給工作人員，約定修好后再住。但5年過(guò)去了，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司并沒(méi)將房屋修好。在漏水房屋經(jīng)歷的5年“維修”時(shí)間里，姚女士一家在外租房居住了3年多時(shí)間。近日，姚女士將開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司告上門(mén)頭溝法院，要求由其承擔(dān)自己3年多的房租。

　　質(zhì)量問(wèn)題致新房無(wú)法入住

　　1999年10月12日，姚女士在門(mén)頭溝區(qū)買(mǎi)了一套復(fù)式樓房，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。2000年6月，姚女士前去驗(yàn)收房屋，卻發(fā)現(xiàn)房子存在大量問(wèn)題。

　　“房子的大陽(yáng)臺(tái)滲水，平臺(tái)收集雨水的天溝滲水，部分墻體也有滲水現(xiàn)象。”姚女士說(shuō)，房子的問(wèn)題還不止這些，復(fù)式樓房底層的廚房漏水，小陽(yáng)臺(tái)也漏水。最嚴(yán)重的是，樓上的兩間臥室竟還漏雨。由于在驗(yàn)房時(shí)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的工作人員都在場(chǎng)并答應(yīng)進(jìn)行維修，姚女士就把房子的鑰匙留給了工作人員，沒(méi)有立即入住。

　　誰(shuí)知這一等，竟過(guò)去了好幾年。“直到2003年，除了平臺(tái)做了防水，解決了廚房漏水問(wèn)題外，其他有質(zhì)量問(wèn)題的地方都沒(méi)維修。”姚女士說(shuō)，在實(shí)在等不了的情況下，她自己找了裝修隊(duì)，連裝修帶修臥室漏雨問(wèn)題，“房子存在的其他問(wèn)題打算等我們住進(jìn)房子后再說(shuō)”。

　　就這樣，直到2005年8月25日，姚女士一家才搬進(jìn)新房。

　　業(yè)主向開(kāi)發(fā)商物業(yè)索租金

　　姚女士說(shuō)，在房子空置要求維修的5年間，物業(yè)公司的人主動(dòng)聯(lián)系過(guò)她，但不是溝通維修事宜，而是需要房主開(kāi)門(mén)調(diào)節(jié)供暖閥門(mén)。盡管一直沒(méi)入住，姚女士還是繳納了每年的供暖費(fèi)。

　　“2003年，我曾找過(guò)物業(yè)公司，反映房屋沒(méi)維修無(wú)法入住但仍繳納供暖費(fèi)的問(wèn)題。”姚女士說(shuō)，當(dāng)時(shí)接待她的物業(yè)公司經(jīng)理答應(yīng)盡快維修，并口頭承諾在她入住后3年內(nèi)可以免交供暖費(fèi)。但這個(gè)口頭承諾后來(lái)沒(méi)兌現(xiàn)。

　　姚女士表示，新房質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重，卻沒(méi)得到開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的及時(shí)妥善維修，導(dǎo)致自己5年來(lái)無(wú)法入住，一家人不得不在外租房居住。

　　姚女士認(rèn)為，她與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同和物業(yè)管理合同關(guān)系，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間有物業(yè)管理委托關(guān)系。正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商出售的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，而開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司都沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行及時(shí)維修，才導(dǎo)致他們5年沒(méi)法入住。其間，姚女士一家在外租房的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司共同賠償。此外，無(wú)人入住期間所繳納的供暖費(fèi)也應(yīng)由二被告賠償。

　　目前，門(mén)頭溝法院已經(jīng)受理了姚女士的起訴。

　　律師支招

　　不同房齡期有不同的索賠對(duì)象

　　存在質(zhì)量問(wèn)題的房屋交付后會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)諸如裂縫、滲漏、門(mén)窗變形密閉性差、墻皮脫落等情況。“購(gòu)房者要順利打贏房屋質(zhì)量官司，首先要搞清楚房屋是否在交付時(shí)就存在質(zhì)量問(wèn)題，這種質(zhì)量問(wèn)題是不是由于開(kāi)發(fā)商施工不當(dāng)造成的。”北京市匯佳律師事務(wù)所律師張磊告訴記者。

　　一旦房屋質(zhì)量出了問(wèn)題，找誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？許多業(yè)主的第一反應(yīng)是找小區(qū)物業(yè)。但事實(shí)上，許多房屋質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司是無(wú)法直接解決的，他們往往站在第三方的立場(chǎng)上予以管理。

　　張磊解釋說(shuō)，按照國(guó)務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，在正常使用條件下，基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，是終身保修的。屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，保修期為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。因此，居住房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，根據(jù)房屋年齡的不同，物業(yè)公司的處理方式也不盡相同，因此在大多數(shù)情況下，5年是一個(gè)分界點(diǎn)。5年內(nèi)，有問(wèn)題找開(kāi)發(fā)商；5年后，具體問(wèn)題具體解決。

　　5年內(nèi)的房屋出現(xiàn)滲漏水問(wèn)題，物業(yè)公司會(huì)找開(kāi)發(fā)商或施工單位來(lái)解決。也有一些施工單位會(huì)規(guī)定修繕資金標(biāo)準(zhǔn)，委托物業(yè)公司另找工程隊(duì)修繕，隨后找他們報(bào)銷(xiāo)。

　　房屋已經(jīng)滿5年的，出現(xiàn)了滲水等質(zhì)量問(wèn)題，則要根據(jù)出現(xiàn)問(wèn)題的具體部位來(lái)找直接負(fù)責(zé)方。如果是自用部分損壞，如衛(wèi)生間馬桶漏水、水管破裂等，業(yè)主需要自己掏錢(qián)維修，物業(yè)可幫助聯(lián)系有關(guān)維修人員。

　　共用部分出現(xiàn)非人為造成的漏水問(wèn)題，如大樓外墻滲水、下水道淤積等，物業(yè)公司則會(huì)聯(lián)系維修，由整棟樓的居民掏錢(qián)維修。如果出現(xiàn)在公用部分，如小區(qū)內(nèi)道路損壞、欄桿磨損等，物業(yè)公司可以提取小區(qū)物業(yè)維修資金維修。

　　因房屋質(zhì)量退房能索升值款嗎？

　　按2003年6月開(kāi)始實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予以支持；因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予以支持。《司法解釋》同時(shí)規(guī)定了，若交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

　　購(gòu)房前已經(jīng)知道房子本身有明顯質(zhì)量問(wèn)題，即在購(gòu)房合同訂立時(shí)就知道，售樓方則不承擔(dān)責(zé)任。如果購(gòu)房者訂立合同時(shí)不知道房屋本身存在質(zhì)量問(wèn)題，那么在交房時(shí)不論購(gòu)房者是否知道存在質(zhì)量問(wèn)題，售樓方都應(yīng)該對(duì)質(zhì)量負(fù)責(zé)。

　　根據(jù)《司法解釋》，當(dāng)開(kāi)發(fā)商交付的房屋因質(zhì)量問(wèn)題侵害了業(yè)主權(quán)益的時(shí)候，業(yè)主還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，這樣購(gòu)房者可以獲得開(kāi)發(fā)商對(duì)修復(fù)期間內(nèi)業(yè)主房屋租金損失的賠償。

　　如果姚女士因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的不力行為而退房，可以向開(kāi)發(fā)商索要房屋5年來(lái)的升值所得嗎？

　　“作為業(yè)主有權(quán)索要房屋的漲價(jià)費(fèi)，但法院是否支持，還要視實(shí)際情況酌定。”北京市京華律師事務(wù)所律師王佳虹表示，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，房屋的漲價(jià)費(fèi)并不是他的直接損失，而屬于業(yè)主的間接損失。“如何確定如果業(yè)主不買(mǎi)這個(gè)房子，也會(huì)買(mǎi)其他房子因而出現(xiàn)漲價(jià)費(fèi)呢？”

　　王佳虹表示，一般情況下，如果房屋沒(méi)有主體結(jié)構(gòu)或地基基礎(chǔ)方面的質(zhì)量問(wèn)題，法院會(huì)主張維修。如果房屋出現(xiàn)滲水、漏水等問(wèn)題，需要鑒定部門(mén)進(jìn)行鑒定，漏水是否因主體結(jié)構(gòu)或地基問(wèn)題產(chǎn)生。