“廣告貼到小區(qū)的電梯間里，破壞了電梯間的美觀，特別是那些帶鏡框的大型廣告牌，使得本就擁擠的電梯顯得更加壓抑，并且根本就沒有征得業(yè)主的同意。”我市道里區(qū)一個(gè)高檔小區(qū)業(yè)主李先生告訴記者，盡管廣告內(nèi)容大多是健康的，但也有一些廣告充滿浮夸的不實(shí)之詞，力圖喚起人們的購(gòu)物欲望；還有一些“少兒不宜”的內(nèi)容，比如治療“不孕不育”、甚至性病的廣告等。

　　李先生認(rèn)為，電梯里張貼廣告，給業(yè)主的視覺構(gòu)成了一定的污染。而業(yè)主所交物管費(fèi)中含有電梯費(fèi)，那么，電梯的使用權(quán)應(yīng)該歸業(yè)主所有，廣告公司為了發(fā)布廣告交給物業(yè)公司的管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)的業(yè)主所有。

　　帶著李先生的疑問(wèn)，記者展開了調(diào)查。據(jù)了解，目前在哈市的中高檔小區(qū)內(nèi)，近80%的小區(qū)里都設(shè)有戶外廣告。這些戶外廣告通常設(shè)在人流量比較大的區(qū)域，如電梯間、樓道里、樓頂上、小區(qū)大門外，廣告內(nèi)容涉及各類行業(yè)。誰(shuí)有權(quán)力讓商家在小區(qū)豎起一塊塊廣告牌？這些廣告的收益究竟歸誰(shuí)所有？物業(yè)公司以“彌補(bǔ)小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的不足”為借口私自設(shè)立廣告牌違法嗎？這些是包括李先生在內(nèi)的許多業(yè)主的疑問(wèn)。

　　業(yè)主對(duì)廣告收益“不清楚”

　　記者發(fā)現(xiàn)，目前哈市有不少小區(qū)存在大量的廣告牌，這些廣告給業(yè)主們帶來(lái)強(qiáng)烈“視覺沖擊”的同時(shí)，也“騷擾”著業(yè)主的正常生活。在采訪時(shí)，居民紛紛表示對(duì)于小區(qū)的廣告收入不是很了解，對(duì)小區(qū)廣告收益權(quán)歸屬也不知情。

　　廣告進(jìn)小區(qū)利少弊多。南崗區(qū)某小區(qū)的王小姐表示，小區(qū)里有些廣告不管業(yè)主愿不愿意都得被迫接受，構(gòu)成視覺污染；甚至于什么“祖?zhèn)髅胤街蚊范尽�、“招公關(guān)小姐”、“廉價(jià)通廁”之類的廣告也會(huì)在某些角落里泛濫。

　　據(jù)了解，目前哈市開發(fā)商或物業(yè)公司在小區(qū)設(shè)置廣告時(shí)往往事先不通知業(yè)主，即使有的小區(qū)開發(fā)商在售樓時(shí)約定了小區(qū)廣告委托，也只是附在合同里，當(dāng)作補(bǔ)充條款，很少去征求業(yè)主意見。

　　質(zhì)疑：廣告收入哪里去了

　　除了電梯廣告的這些“擾民”行為受到質(zhì)疑外，業(yè)主們更關(guān)心的問(wèn)題是廣告收入如何處理，賺來(lái)的錢到哪里去了。雖然現(xiàn)對(duì)小區(qū)廣告收益權(quán)歸屬問(wèn)題尚無(wú)具體規(guī)定，但《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定：若利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　記者在一些小區(qū)采訪，部分物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人透露了小區(qū)廣告收入的內(nèi)幕：電梯廣告竟是物業(yè)的主要收入之一，這部分收入一部分本來(lái)屬于業(yè)主，應(yīng)該用于小區(qū)建設(shè)，卻被物業(yè)公司列入了自身利潤(rùn)之中。

　　在一些高檔小區(qū)的電梯里，記者看到各類產(chǎn)品廣告，多數(shù)小區(qū)居民對(duì)此熟視無(wú)睹。據(jù)調(diào)查，這些廣告費(fèi)用是物業(yè)公司目前主要的額外收入，其中，小區(qū)內(nèi)的燈箱廣告、高層電梯內(nèi)的廣告每年都帶來(lái)穩(wěn)定的收入。南崗區(qū)一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，哈市大多數(shù)物業(yè)管理公司是虧本經(jīng)營(yíng)，小區(qū)廣告收入是一種補(bǔ)貼。他表示，這部分收入雖然由物業(yè)公司管理，但應(yīng)該把支出明細(xì)向所有業(yè)主公示。

　　事實(shí)上，很多業(yè)主對(duì)于這些費(fèi)用并不敏感。據(jù)我市一家小區(qū)物業(yè)公司的主管王先生透露，即便物業(yè)管理公司每年公布自己的財(cái)務(wù)狀況，也很少把這方面的收入情況告知業(yè)主�！拔覀冃�區(qū)一般每塊廣告牌的月租金100元左右，小區(qū)有4部電梯每年能帶來(lái)約3萬(wàn)元的廣告費(fèi)收入。另外，如果有一些額外支出也不能對(duì)外公開，廣告收入就進(jìn)了物業(yè)的小金庫(kù)。”

　　法律上存在空白

　　就小區(qū)內(nèi)廣告收入的歸屬問(wèn)題，記者采訪了我市一家律師事務(wù)所的林玉有律師。林表示，目前國(guó)家頒布的新廣告法并無(wú)明確說(shuō)法，法律對(duì)小區(qū)廣告還沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，居住小區(qū)戶外廣告收益究竟歸誰(shuí)一般要看產(chǎn)權(quán)。如果產(chǎn)權(quán)明晰，收益權(quán)自然不容置疑。如果在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑外墻墻體上涂刷廣告語(yǔ)，這就屬于對(duì)公共建筑的使用。如果是公共建筑產(chǎn)生的收益，就應(yīng)當(dāng)屬于全體共有人所有，或依據(jù)委托合同行事。

　　林律師說(shuō)：“無(wú)論是根據(jù)產(chǎn)權(quán)還是合同約定來(lái)判定收益權(quán)屬，在具體操作上都會(huì)遇到很多難以約定的細(xì)節(jié)問(wèn)題。如果小區(qū)設(shè)置夜間不斷閃爍的霓虹燈廣告，將對(duì)業(yè)主的日常生活造成不同程度的影響。類似這樣的具體細(xì)節(jié)，物業(yè)公司與業(yè)主在簽訂廣告委托合同時(shí)通常很難考慮到�！�

　　林律師稱，小區(qū)戶外廣告收益究竟歸誰(shuí)，除了產(chǎn)權(quán)歸屬之外，業(yè)界比較統(tǒng)一的說(shuō)法是看合同約定，但哈市有四分之三的居住小區(qū)沒有業(yè)主委員會(huì)，合同主體的缺失使業(yè)主的潛在權(quán)利受損，也令居住小區(qū)廣告收益歸屬問(wèn)題至今沒有明確說(shuō)法。

　　可以嘗試“委托經(jīng)營(yíng)”

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，小區(qū)的公共設(shè)施在不給業(yè)主帶來(lái)過(guò)多干擾的情況下，可以適當(dāng)“委托經(jīng)營(yíng)”做點(diǎn)廣告，賺點(diǎn)錢。一方面可以增加小區(qū)物管的收入；另一方面，又可豐富社區(qū)文化生活。但是，物業(yè)公司在給小區(qū)公共設(shè)施帶入廣告前，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)商量，取得共識(shí)，該裝什么樣的廣告，裝在什么地方合適，廣告收入多少，如何開支，必須獲得業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)同。在一定的期間內(nèi)，還要將廣告收支狀況公布一次，經(jīng)業(yè)主審核，不使廣告收入落入個(gè)人的腰包。如果廣告費(fèi)收入很多，一半用作減少業(yè)主的管理費(fèi)，一半積存下來(lái)，作為公共設(shè)施維修基金，倒也不失為好辦法。

　　有關(guān)專家則指出，《哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)及管理辦法》有相關(guān)規(guī)定，但還不夠細(xì)化，對(duì)于不少問(wèn)題的管理還存在空白點(diǎn)，比如由于業(yè)主委員會(huì)缺位，小區(qū)單個(gè)業(yè)主對(duì)公共部位的使用、收益就無(wú)話語(yǔ)權(quán)。至于對(duì)收入和支出的監(jiān)督，在核查的主體都不存在之前，討論收入和支出透明根本不可操作，只能期待更詳盡的法規(guī)出臺(tái)。據(jù)悉，全國(guó)人大常委會(huì)制定的《物權(quán)法(草案)》已進(jìn)入二審階段，有望于明年3月審議通過(guò)�！段餀�(quán)法》出臺(tái)后，物業(yè)管理的法律依據(jù)將全部明晰，在這個(gè)基礎(chǔ)上，小區(qū)廣告收益的問(wèn)題或許才可以從根本上得以化解。