利好政策頻出 低總價交易占據(jù)主流———

　　近日，樓市利好政策的不斷出臺，使沉靜了近一年的樓市好比一石激起千層浪。進(jìn)入本月以來，隨著多項(xiàng)貸款和稅收優(yōu)惠政策的多管齊下，北京、上海、廣州樓市全出現(xiàn)了交易量大漲的情況。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市經(jīng)過了一場“觀望”洗禮后，在政策鼓勵住房消費(fèi)、開發(fā)商紛紛采取優(yōu)惠措施的雙重影響下，即將出現(xiàn)“破冰”式好轉(zhuǎn)，其中特別是中小戶型產(chǎn)品，將成為扭轉(zhuǎn)樓市走勢的中堅力量。和訊網(wǎng)首席投資分析師文國慶認(rèn)為“在未來五個月左右的時間里，房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)見底回升，而且整個房地產(chǎn)市場也將會出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。”同樣北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)也認(rèn)為，目前已經(jīng)到了進(jìn)入樓市的最佳時機(jī)。

　　　●外資觀望后蠢蠢欲動 樓市雨后現(xiàn)彩虹

　　在對中國樓市即將見底復(fù)蘇的共同判斷下，近日眾多蟄伏已久的海外資金也開始了對中國內(nèi)地樓市的謀略。“全球金融危機(jī)和信用緊縮創(chuàng)造了一個投資的‘黃金機(jī)會’。” 10月28日，黑石CEO史蒂芬史瓦茲曼在美國發(fā)表演講時表示，“當(dāng)前是購買各種級別資產(chǎn)的黃金時機(jī)，一個小的投資未來就可能有豐厚的回報。”對于眾多海外資金而言，中國的房地產(chǎn)市場無疑具有最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和可期望的回報。

　　當(dāng)受到金融海嘯嚴(yán)重影響的雷曼、AIG等國際資本離場之時，水面之下卻是另一番暗戰(zhàn)：包括美林、凱雷、黑石、英國高富諾在內(nèi)的眾多金融投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始出手。10月14日，美林宣布投資26.5億美元成立新的亞洲房地產(chǎn)基金，幾乎是同時，英國高富諾也高調(diào)宣布成立一只6億美元的基金，尋找機(jī)會在中國投資大型購物中心。此外， UBS、ING、澳大利亞麥格理旗下的外資房地產(chǎn)投資基金更是以股權(quán)投資、項(xiàng)目投資等各種方式出現(xiàn)在了一些知名的中國房地產(chǎn)企業(yè)的合作名單上。

　　無疑眾多海外基金的動作證明了對中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心和對中國樓市投資高額回報的肯定，與這些海外基金“豪賭”明天的美好前景相比，中國住宅市場近段時間的回暖可謂是更加實(shí)實(shí)在在。

　　特別是11月1日新政正式實(shí)施后，全國各地樓市出現(xiàn)了少有的井噴現(xiàn)象。11月1日當(dāng)天北京預(yù)售住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)猛增到700套，接下來三天的簽約套數(shù)分別達(dá)到629套、537套、817套；在上海，樓市本月1-3日商品房成交分別達(dá)到了315 套、257套、436 套，4日和5日的成交也穩(wěn)定在400套左右；對于持續(xù)低迷的廣州樓市，這一頹勢也得到了根本性扭轉(zhuǎn)，日成交套數(shù)沖破“三字頭”，11月1日商品住宅成交為375套，11月2-4日成交分別為204套、181套、182套，而在上個月的最后五天，總成交套數(shù)還不足百套。種種跡象都在表明，樓市經(jīng)歷了一段時間的沉寂后，轉(zhuǎn)暖的跡象正在逐漸凸顯出來。

　　同時值得注意的是，從需求結(jié)構(gòu)來看，各大中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中小客戶占據(jù)了交易的主流，這表明在樓市透露出轉(zhuǎn)暖的情況下，首先將會惠及到低總價的小戶型項(xiàng)目上。面對這樣的市場情況下，京城的一些開發(fā)商也適時推出了此類項(xiàng)目，其中最具代表性當(dāng)屬合生創(chuàng)展即將推出的望京麒麟社項(xiàng)目，整個項(xiàng)目包括國際LOFT公館、快意LOMO空間和層高3.25米的平層國際官邸，并且項(xiàng)目還匹配規(guī)劃了4萬平方米商業(yè)配套，其中LOFT首創(chuàng)5.49米層高，在京城獨(dú)樹一幟，而LOMO公館60-80平方米精裝修，正好滿足目前市場對項(xiàng)目高品質(zhì)、低總價的要求。

　　　●中小戶型順勢再興

　　　　京城樓市刮起“迷你”風(fēng)暴

　　無論是從政府出臺鼓勵中小戶型消費(fèi)的引導(dǎo)政策，還是近期開發(fā)商推出的戶型產(chǎn)品，全可以看出中小戶型已經(jīng)成為市場敲碎觀望堅冰的“利器”，可以說正是樓市的低迷給了低總價小戶型熱銷的大好時機(jī)。

　　政策的寬松和鼓勵中小戶型消費(fèi)無疑為近期推出的小戶型項(xiàng)目帶來了一個新的機(jī)遇。目前盡管樓市已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)暖契機(jī)，房價下跌程度已經(jīng)接近購房者心理底線，但是不少購房者依然持有觀望的情緒，主要是不知道在這樣不明朗的市場情況下選擇什么樣的項(xiàng)目最為保險。陳國強(qiáng)認(rèn)為，“今年以來，北京的市場上有幾類樓盤銷售狀況一直不錯，一類是精裝修低總價的小戶型，另一類是交通優(yōu)勢比較突出的項(xiàng)目，特別是一些臨近軌道交通的項(xiàng)目。”

　　同時，戴德梁行華北住宅部高級董事岳峰鋼也認(rèn)為，無論在怎么樣的市場環(huán)境下，低總價的項(xiàng)目一直是市場的熱銷產(chǎn)品，因?yàn)檫@類項(xiàng)目投資小，既可以作為年輕人置業(yè)的過渡房，也可以成為投資產(chǎn)品，無論租賃還是再轉(zhuǎn)售都比較容易。

　　而這次合生麒麟社推出的望京項(xiàng)目，不僅屬于市場最為保險的精裝修低總價中小戶型項(xiàng)目，而且所處的望京區(qū)域，集中了近7萬的韓國人和大量的跨國企業(yè)總部，租賃需求旺盛。特別是14號線開通后，實(shí)現(xiàn)了該區(qū)域的雙軌貫通，而且緊鄰機(jī)場，地理位置可謂得天獨(dú)厚。

　　　●雙軌貫通 望京亞洲第一社區(qū) 名副其實(shí)

　　望京，是北京樓市20多年發(fā)展變遷的一個縮影。自上世紀(jì)90年代開始規(guī)劃建設(shè)以來，望京這個有著特殊意義的區(qū)域經(jīng)過不斷的變遷與發(fā)展，儼然成為一座具備區(qū)域商業(yè)中心的新城。特別是今年年底即將開工建設(shè)的地鐵14號穿城而過，讓望京區(qū)域真正地實(shí)現(xiàn)了雙軌貫通，也讓這個亞洲第一居住社區(qū)更加名副其實(shí)。

　　但值得注意的是，雖然目前的望京不缺乏大型商業(yè)設(shè)施，也不缺乏精裝公寓，但罕有高端消費(fèi)場所，更需要連通商業(yè)街區(qū)的國際精裝綜合社區(qū)。換言之，一個同時擁有高端商業(yè)配套的開放式街區(qū)居住模式，在望京從未有過。

　　不過，隨著合生麒麟社的入市，這一狀況即將得到改觀。

　　即將開盤的合生麒麟社，將擁有一個40000平方米獨(dú)立的商業(yè)配套。開發(fā)商表示，這一項(xiàng)目將主要引入國際頂級品牌旗艦店，打造望京首個高端商業(yè)街區(qū)，從此填補(bǔ)望京區(qū)域無高檔精品商業(yè)消費(fèi)的空白。使這個有著近8萬外籍人士的望京，能夠形成自身真正的高端商業(yè)生活中心。(劉晶晶)