中新社北京七月二十四日電 題：外資購(gòu)房門檻提高 “意見(jiàn)”也有自身缺陷

　　中新社記者 阮煜琳

　　對(duì)外資炒房設(shè)限，已由傳言變成現(xiàn)實(shí)。今天由建設(shè)部、商務(wù)部等六部委聯(lián)合會(huì)簽的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》通過(guò)官方途徑正式公開(kāi)發(fā)布。在對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)相繼出臺(tái)國(guó)八條、國(guó)六條、九部委十五條意見(jiàn)等宏觀調(diào)控一系列措施之后，針對(duì)外資購(gòu)房的“國(guó)十四條”也浮出水面。但今天有關(guān)專家毫不諱言指出，該意見(jiàn)對(duì)平抑房?jī)r(jià)會(huì)有一定作用，但也有自身缺陷。

　　這部針對(duì)外資購(gòu)房的首部約束性措施，在對(duì)外商投資房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)等三大領(lǐng)域設(shè)置十四道“卡”。文件規(guī)定，只有境外機(jī)構(gòu)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(房企除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過(guò)一年的個(gè)人，具備購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房的資格；外資進(jìn)入房市將受到嚴(yán)格的政策監(jiān)管，其中境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)，必須實(shí)行實(shí)名制。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)博士今天接受記者采訪時(shí)表示，該文件是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的一部分，因?yàn)榇饲皼](méi)有出臺(tái)過(guò)針對(duì)外資來(lái)華進(jìn)行房地產(chǎn)投資的約束性文件，可以說(shuō)該調(diào)控文件本身是“從無(wú)到有”，是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范和完善。

　　國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁統(tǒng)計(jì)數(shù)字，二00五年海外資金投資中國(guó)大陸的物業(yè)分類看，百分之五十八為寫字樓、百分之三十為商鋪、百分之七為住宅、百分之二為工業(yè)廠房。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，從內(nèi)容來(lái)說(shuō)，政府明確了調(diào)控外資購(gòu)房的目的和方向，但還存在一些缺陷。首先，該意見(jiàn)針對(duì)的主要是住宅市場(chǎng)，而對(duì)外商來(lái)華投資的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品類別，以及對(duì)外資來(lái)華辦公用房的購(gòu)房沒(méi)有涉及。

　　其次，對(duì)來(lái)華外資的直接投資有界定，但與房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)領(lǐng)域卻沒(méi)有涉及。但在北京、上海等重點(diǎn)城市，房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)、高端物業(yè)的管理和服務(wù)等方面基本被外資地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)所壟斷。

　　第三，對(duì)“境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)必須實(shí)行實(shí)名制”這一規(guī)定，陳國(guó)強(qiáng)表示，過(guò)去購(gòu)買商品房也有此類做法，只是沒(méi)有強(qiáng)調(diào)，但此項(xiàng)規(guī)定在具體操作中有難度。如一個(gè)人用朋友或親戚的名字購(gòu)買看中的一處物業(yè)，對(duì)是否實(shí)名有鑒別困難。

　　第四，對(duì)外商購(gòu)房是否自用也很難區(qū)別，具有操作上有困難。

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，在供應(yīng)量不變化的情況下，該政策從需求上進(jìn)行控制，減少了一部分有效需求，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)會(huì)有積極影響。同時(shí)，在國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策、市場(chǎng)觀望氣氛較濃的時(shí)候，該政策出臺(tái)會(huì)讓購(gòu)房者更趨理性，對(duì)房?jī)r(jià)的上升會(huì)有平抑作用。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一個(gè)較低的發(fā)育發(fā)展階段，如果采取大力限制的措施，是不適合的。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，對(duì)于外商在華投資房地產(chǎn)，規(guī)范應(yīng)是熱錢的進(jìn)出和以投機(jī)為目的的短期炒作，而對(duì)正常的長(zhǎng)線投資，以及自住性需求不應(yīng)限制。因此，對(duì)長(zhǎng)線投資、自住需求和對(duì)賭人民幣升值的熱錢短線炒作政策應(yīng)區(qū)別對(duì)待，對(duì)投資和投機(jī)應(yīng)有一個(gè)基本界定。

　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理李文杰表示，由于個(gè)別地區(qū)已有由于外資投資比例增加而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的現(xiàn)象，因此，此時(shí)出臺(tái)外資炒房的限制性措施是應(yīng)當(dāng)?shù)摹＠钗慕芡瑫r(shí)表示，對(duì)住宅領(lǐng)域限制是應(yīng)該的，由于商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等需要大量資金投入，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)往往不具備此資金實(shí)力，因此，對(duì)外資進(jìn)入此類領(lǐng)域投資應(yīng)該采取鼓勵(lì)措施。

　　接受記者采訪的幾位專家均表示，不能“一刀切”把所有城市納入同一的管理軌道，不同城市在出臺(tái)細(xì)則時(shí)對(duì)待外資應(yīng)具有靈活性。完