【策劃人語】
一場前所未有的樓市“洗滌”風(fēng)暴，正在悄悄襲來。
近期的房地產(chǎn)市場，先是被八部委的聯(lián)合整頓行動激起了陣陣漣漪，接著又被一系列整飭案例弄得有些驚心動魄。土地反腐漸漸深入，腐敗高官紛紛落馬；廣州社保基金的違規(guī)投資問題在迅速廓清；市場秩序的清理行動也在凈化著樓市……
我們有理由相信，這場風(fēng)暴將席卷樓市最核心地帶，將深水區(qū)的淤泥蕩清。
“多年的土地沉疾，盤根錯節(jié)的復(fù)雜關(guān)系，要理順談何容易？”一位在上海土地系統(tǒng)工作多年的人士感慨。
4月2日，就在中國股市繼續(xù)高歌猛進的同時，房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的新一輪大檢查開始了。與股市日趨透明的軌跡一樣，政府希望通過“陣痛”打造一個更加透明、規(guī)范的房地產(chǎn)市場，但不少業(yè)內(nèi)人士仍憂心忡忡：受資金流動性過旺、土地等環(huán)節(jié)尋租空間仍在等客觀環(huán)境的影響，本就混合了更復(fù)雜利益關(guān)系的房地產(chǎn)市場真的能按調(diào)控初衷發(fā)展，走向理想中的平衡狀態(tài)嗎？
4月6日，啟動此輪房地產(chǎn)調(diào)控效果檢查的建設(shè)部等八部委再次召開房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蝿訂T部署電視電話會議，為“洗滌”行動打氣、備戰(zhàn)。會上，國土資源部副部長贠小蘇重點提及土地環(huán)節(jié)管理在這一輪執(zhí)行檢查中的意義，他指出未來有6個方面的整治重點：對房地產(chǎn)開發(fā)用地進行一次全清查；科學(xué)編制年度供地計劃，進一步調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；堅決執(zhí)行經(jīng)營性用地招拍掛出讓制度；嚴(yán)格控制土地出讓的地塊面積，防止企業(yè)圈地、囤地；加大土地批后監(jiān)管力度，嚴(yán)格竣工時間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理；加大閑置土地處置力度；嚴(yán)肅查處違法用地案件。
“應(yīng)該說，政府的戰(zhàn)略是完全正確的、全面的。如果這6方面工作落實到位，中國土地市場無疑將是健康、良性的。”分析人士指出。但是，對于常年工作于房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士而言，這些論調(diào)已不是首次聽說，甚至有些用語已經(jīng)反復(fù)出現(xiàn)在相關(guān)政策文件中。從2003年開始，房地產(chǎn)市場無論是決策層還是專家學(xué)者就已經(jīng)開始發(fā)出清理閑置土地、加大批后監(jiān)管等政策和建議，但執(zhí)行情況卻不盡如人意。
以一線城市為例，上述人士的感慨源于近日上海土地市場的一系列震動。4月初，經(jīng)上海證券報獨家披露，上海房地局原副局長殷國元被隔離調(diào)查。除了殷國元外，另外一些上海土地管理系統(tǒng)的人士也接受了有關(guān)調(diào)查，上海房地產(chǎn)界一時風(fēng)聲鶴唳。不僅如此，據(jù)稱上海相關(guān)政府部門已經(jīng)醞釀了一整套嚴(yán)格的土地清查辦法，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)于國家要求。
還有深圳，有規(guī)劃局內(nèi)部人士透露，目前深圳約有20平方公里閑置土地，其中也包括部分房地產(chǎn)用地，這一數(shù)量相當(dāng)于深圳近年來每年新批準(zhǔn)的建設(shè)用地總量。盡管國家早有規(guī)定，已出讓用地閑置兩年以上將被收回，但深圳多年以來并未收回幾宗此類土地。
報道一出引來市場廣泛反響，日前深圳市政府常務(wù)會議原則批準(zhǔn)《深圳市閑置土地處置工作方案》，閑置土地清理處置工作全面展開。深圳政府部門表態(tài)稱，凡屬違法違規(guī)、逾期未開發(fā)的土地，市政府將一律收回。據(jù)初步清理，深圳“已批未建用地”共359宗，面積1003.9公頃，超過了10平方公里。盡管官方口徑否認(rèn)了20平方公里閑置土地的說法，但是大量土地閑置未收回卻是事實，而業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商囤地嚴(yán)重是深圳房價快速上漲的最重要原因。
但是，業(yè)內(nèi)對各地土地問題的清理前景卻并不樂觀。“多年以來，房地產(chǎn)界魚龍混雜，暗箱操作甚多，要把每一個問題地塊重新調(diào)查清楚，不僅涉及到技術(shù)難度，也涉及到項目背景的水深水淺。”一位正參與上海土地問題研究報告制定的研究機構(gòu)人士稱。據(jù)介紹，一些負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)的集團企業(yè)積怨不少，就是因為其土地整理的部分職能被劃分、消解，當(dāng)然其中眾多利益也隨之分解。
深圳一位開發(fā)商則稱，敢于囤積土地的開發(fā)商都“很有背景”，地方土地執(zhí)法部門根本沒有能力收回。此外，收回閑置用地的操作層面也缺乏技術(shù)細(xì)則，是國家法規(guī)可能淪為一紙空文的重要原因之一。
土地反腐京滬成漩渦中心
據(jù)國土部通報，2006年共立案查處土地違法案96133件，涉及8.4萬公頃；屬去年發(fā)生案件立案的65180件，涉及5.5萬公頃，曾一度被遏制的土地違法勢頭在一些地方有所反彈。
國土部執(zhí)法監(jiān)察局局長張新寶表示，違法用地屢禁不止，仍是地方政府主導(dǎo)的結(jié)果。目前，地方政府尤其是市、縣政府為招商引資、出政績，背后支持、默許土地違法的現(xiàn)象大量存在。此外，村組集體非法出租土地、變相買賣土地現(xiàn)象增多，也是土地違法案“大幅上升”的重要原因。
但是，業(yè)內(nèi)人士表示，除了體制、能力等硬件問題外，官商勾結(jié)的腐敗土壤是產(chǎn)生土地問題的重要內(nèi)因。而上海、北京等一線城市，在土地管理過程中暴露的問題又尤其惹人關(guān)注。
經(jīng)上海證券報調(diào)查，上海房地局原副局長殷國元于3月23日晚上10點半在機場直接被調(diào)查人員帶走。其人主管上海土地審批工作達十年之久，據(jù)稱調(diào)查起因于一家房地產(chǎn)開發(fā)商的舉報。
除殷國元外，原房地局土地利用管理處朱文錦在去年底被“雙規(guī)”后，目前已經(jīng)被立案查處。中房協(xié)副會長、原上海建設(shè)黨委書記陳士杰也接受了相關(guān)部門的調(diào)查。而另外一些目前在任的房地系統(tǒng)高層或已離任的原領(lǐng)導(dǎo)也受到非隔離式調(diào)查，一場調(diào)查風(fēng)暴在上海貌似平靜的房地產(chǎn)市場下，暗流洶涌。
與上海相比，北京的土地反腐案例不多，除了此前北京市副市長劉志華被雙規(guī)，首創(chuàng)置業(yè)總裁劉曉光被長達68天隔離調(diào)查外，2007年的前三個月，北京市場相當(dāng)平靜，但是就在近期，有消息稱，北京某行政官員或被相關(guān)部門調(diào)查，與之有密切關(guān)系的人物是北京某大型房地產(chǎn)開發(fā)商。但是，這一消息目前還沒有被證實。
在今年全國兩會上，房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)錢交易“潛規(guī)則”成為不少代表、委員關(guān)注的熱點。業(yè)內(nèi)人士反映，一些管理人員與開發(fā)商“積極配合”的途徑有三：一是在位時利用職權(quán)及人際關(guān)系，在土地出讓、房屋銷售審批等方面為開發(fā)商牟利，離任后同樣可以通過自已或親威在公司任職的方式尋求利益；二是利用職務(wù)之便，以親屬、朋友的名義，從開發(fā)商處打折購房，轉(zhuǎn)手出售；三是替開發(fā)商造勢，“忽悠”消費者。
“‘官商配合’的做法在一些地方的房地產(chǎn)業(yè)屢見不鮮，也是造成目前土地問題積重難返的重要原因。”市場人士稱。
社保基金別動公眾的奶酪
來自廣州的社保基金調(diào)查情況報告再次于今年春天引來人們對社保基金的關(guān)注。
4月2日，廣東省人大常委會對廣州社保基金管理情況的調(diào)研，牽出廣州10.18億元“在外營運”的社保基金。廣州市勞動和社會保障局局長崔仁泉介紹，由于歷史原因，截至1999年底，廣州市發(fā)生“在外營運”社保基金10.18億元。經(jīng)過各方努力，目前已追回3.626億元，還有1.05億元有望追回。
早在2004年的廣州“兩會”期間，一份由10名廣州市人大代表聯(lián)名提交的詢問案使廣州社保基金所涉及的問題首次被公開。當(dāng)時的政府部門人士回復(fù)，廣州市被挪用的養(yǎng)老保險金數(shù)額為8.953714億元，包括25個項目，涉及21個債務(wù)單位(個人)。其中，投入房地產(chǎn)開發(fā)的占85.54%。
社保之所以“珍貴”異常，是因為涉及億萬公眾的養(yǎng)老大事，一旦出現(xiàn)虧空，政府壓力巨大。但是，無論是上海、廣州還是沒有披露的地區(qū)，挪用社保基金似乎并非個案。1993年，國務(wù)院發(fā)布《企業(yè)職工養(yǎng)老保險基金管理規(guī)定》，允許各級社保管理機構(gòu)留足一定周轉(zhuǎn)資金的情況下，把歷年滾存的一部分社會保險基金委托給一些機構(gòu)向社會進行投資，以求得社保基金的增值。但是，房地產(chǎn)等高風(fēng)險行業(yè)一直是政策嚴(yán)格限制的投資領(lǐng)域。
“開發(fā)商與社保基金就是個簡單的借貸關(guān)系，有借有還，沒什么違法的。”直到現(xiàn)在，一些開發(fā)商面對借用社保基金的置疑仍言之鑿鑿。
“市場和政府部門對保護社保基金的重要性的認(rèn)識仍有待提升，這不僅需要社保制度上的強力保護，也需要在輿論和全民意識上的覺醒。”專家表態(tài)。
市場整治 凈化樓市第一槍
無論是土地反腐，還是嚴(yán)查社保，國家對于房地產(chǎn)市場的“凈化”目的顯而易見，而今年打響樓市凈化第一槍的還要屬正在全面鋪開的房地產(chǎn)市場專項整治行動。
這場整治“風(fēng)暴”從去年刮到了今年，且有愈發(fā)猛烈之勢。先是年初政府提出要嚴(yán)厲整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場，而后整治行動全面升級，建設(shè)部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國稅總局、發(fā)改委、工商總局共8個部委聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ保岢鰧⒃谖磥?年內(nèi)強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。
“與去年9月由建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局三部委牽頭開展的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞑煌衲甑男袆硬坏婕敖灰篆h(huán)節(jié)、中介環(huán)節(jié)，更“前置”到審批環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)。也就是說，以往只是涉及房地產(chǎn)商和購房者之間的關(guān)系，如今還上升到房地產(chǎn)商和地方政府的關(guān)系，而且還是讓地方政府先著手，以強化國家政策的執(zhí)行。”業(yè)內(nèi)專家指出。
一些地方也已經(jīng)開始行動，如廣州本周宣布，由市發(fā)改委等11個部門成立專項整治工作組，開展為期1個月的檢查行動，重點整治非法囤積土地、捂盤哄抬房價、擅改規(guī)劃、違規(guī)收費、未通過驗收即交樓和漏征、隨意減免稅收等六大類問題。
“其實，政府已經(jīng)出了很多政策、規(guī)定，內(nèi)容并不缺，關(guān)鍵還是執(zhí)行的力度問題。”業(yè)內(nèi)人士表示，“這可能涉及到一個地方政府執(zhí)行力的問題，因為這次檢查是一個從上到下，再從下到上的組織運行，希望不會出現(xiàn)各級政府、各個部門、各項環(huán)節(jié)或互相推諉或互相包庇等不配合的情況。”（柯鵬 于兵兵 李和裕）
