開發(fā)商收的期房預售款要實行“資金監(jiān)管”，不能隨意挪作他用。據(jù)了解，央行、銀監(jiān)會和建設(shè)部正在制定關(guān)于樓盤預售款專項管理的新監(jiān)管政策。記者上午獲悉，北京的相關(guān)文件最快一個月內(nèi)出臺。
專家上午表示，新政策將能有效地避免“爛尾樓”的誕生。
目前房地產(chǎn)業(yè)有一種常見的開發(fā)模式，開發(fā)商在某個項目上獲得預售回籠資金后，又將其轉(zhuǎn)出，投入到下一個新項目，以實現(xiàn)更快速的發(fā)展和擴張。
期房預售款設(shè)立專用賬戶監(jiān)管后，開發(fā)商就不能挪用預售回籠資金開發(fā)新樓盤了。
預售款·監(jiān)管
期房預售款將設(shè)專用賬戶
據(jù)《中國經(jīng)營報》昨日報道，央行、銀監(jiān)會和建設(shè)部正在協(xié)調(diào)就樓盤預售款的專項管理聯(lián)合出臺新的監(jiān)管政策。該政策以設(shè)立樓盤預售款專戶為核心內(nèi)容，即在該監(jiān)管框架下，開發(fā)商在不同預售項目間調(diào)撥預售資金的行為，很可能被禁止。
目前，三方正在就具體的條文表述和行文進行磋商。未來的這項監(jiān)管政策將以專戶管理為技術(shù)基礎(chǔ)，目前初步可以確定的是，這個專戶將以樓盤為單位，逐一設(shè)置。
本市管理文件近期推出
雖然建設(shè)部的新聞發(fā)言部門并沒有證實該消息，但記者還是從建設(shè)部的非官方渠道了解到，建設(shè)部目前確實正在和有關(guān)部委研究建立對于商品房預售款管理的相關(guān)政策，總體的思路是“研究建立有效的預售資金監(jiān)管機制，防范預售資金被挪作他用”。
記者注意到，在不久前首都之窗的一次訪談中，市建委房屋市場管理處處長沈潔透露，本市在預售資金的管理方面將出臺新的措施加強管理。
今天上午，記者又從接近北京市建委的權(quán)威知情人士處獲悉，一份關(guān)于監(jiān)管商品房預售款的文件正由市建委房屋市場管理處加緊制定。此文件正是在建設(shè)部的要求下制定的，最快將于一個月內(nèi)推出。
雖然本市期房預售款監(jiān)管文件的具體細則現(xiàn)在還不能完全獲悉，但目前已經(jīng)確定的框架是，開發(fā)商要在銀行設(shè)立一個預售款“專用賬戶”，要劃撥該賬戶的資金，必須先遞交相關(guān)申請和證明文件。
可以肯定的是，該文件將限制開發(fā)商隨意使用期房的預售款。
過去·現(xiàn)象
預售款“滾動”使用
記者了解到，目前在政府對期房預售款沒有監(jiān)管的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售期房所獲得的預售回款，通常存入開發(fā)企業(yè)在銀行的賬戶。
對于此賬戶中的預售回籠資金，開發(fā)企業(yè)可以自行調(diào)配，這個過程不受監(jiān)管，只需在商業(yè)銀行進行日常的劃賬操作，并保留相應(yīng)備案記錄即可。
一位供職于某香港大型地產(chǎn)代理公司北京分公司的高管告訴記者，目前我國房地產(chǎn)業(yè)一種常見的開發(fā)模式是，開發(fā)商在某個項目上獲得預售回籠資金后，馬上又將其轉(zhuǎn)到下一個項目，買地開發(fā)，以實現(xiàn)更加快速的發(fā)展和擴張。
此種模式的風險在于，如果后續(xù)項目不能及時回流資金，前面這個項目就有可能遭遇資金困難。
過去·案例
“本岸”預售款疑被挪作他用
此前被京城媒體大量曝光的“本岸”項目糾紛中，開發(fā)商屢屢延期交房將近3年，險成“爛尾樓”。對于事件原因，其業(yè)主認為就是源于開發(fā)商挪用了該項目的預售資金。
該項目的開發(fā)商本來承諾在2004年底交房，但事后卻兩次延期交房。2006年12月，開發(fā)商承諾第三次交房，業(yè)主收房時，卻遭遇開發(fā)商“人去樓空”的情況。
由于該小區(qū)銷售狀況良好，其房價也在銷售過程中漲了近2000元/平方米，開發(fā)商回款情況良好，因此，業(yè)主們認為，造成項目屢次延期的原因，正是開發(fā)商將原本應(yīng)該用于小區(qū)建設(shè)的資金挪到別處進行了投資。
雖然該小區(qū)目前經(jīng)政府有關(guān)部門解決已再次復工，但這種開發(fā)商挪用預售款的行為，還是給業(yè)主造成了巨大的經(jīng)濟損失。
未來·參考
只能提當期開發(fā)資金
據(jù)透露，廣州和深圳實際上已進行過期房預售款監(jiān)管方式的試點。
在廣州執(zhí)行的監(jiān)管政策中，“預售款專戶”將設(shè)在商業(yè)銀行，其原則為：在哪個商業(yè)銀行申領(lǐng)了開發(fā)貸款，專戶就設(shè)在哪個商業(yè)銀行。此后，開發(fā)商只能從專戶中提取用于當期項目建設(shè)的資金。
同時，開發(fā)商每一次支取資金，很可能要由開戶商業(yè)銀行進行審批。此間，商業(yè)銀行必須保留開發(fā)商送審的相關(guān)材料，由當?shù)劂y監(jiān)局進行定期檢查，銀監(jiān)會也將不定期地對地方相關(guān)情況進行抽查。
不同樓盤間調(diào)動受禁
深圳擬定的地方監(jiān)管方案中，在不同預售樓盤之間調(diào)度預售資金的行為也被禁止。
這意味著，每個預售項目都必須進行封閉資金運作，即使是一個開發(fā)企業(yè)名下的項目，也不能將A樓盤的預售資金，調(diào)動至B樓盤支付建設(shè)費用，更不用說其他用途了。不過，上述方案雖已制定完成，但尚未開始執(zhí)行。
未來·影響
新規(guī)能避免“爛尾”
北京師范大學房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任董藩上午告訴記者，其實在兩年前央行曾建議取消預售制度，商品房全部改為現(xiàn)房銷售，但最終不了了之。而對預售款進行監(jiān)管，既不會一棒子打死預售制，又能彌補制度中的缺陷。
首先，新規(guī)可以有效防控銀行的金融風險。因為目前地產(chǎn)商將預售款挪用的情況屢見不鮮，但銀行并不會因此拒絕向開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸款。這樣就出現(xiàn)了潛在風險：一旦資金鏈斷裂，項目“爛尾”，銀行將無法收回貸款。
“當然，更重要的意義還是消費者可以買到更加放心的房子�！倍硎�，新規(guī)將杜絕開發(fā)商隨意挪用預售資金，這和其他的項目審批政策配合，就能更好地保障了購買期房的消費者的權(quán)益。（張焱）
