廣州市國土房管局公布3月份廣州一手房均價每平方米比上月降了700元后不久，國家統(tǒng)計局、發(fā)改委又稱廣州3月份新建商品住房銷售價格同比上漲8.6%。
廣州房價到底是漲是跌？記者為此進(jìn)行了追蹤調(diào)查，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)房價數(shù)據(jù)“打架”的主要原因，竟然是政府部門所說的“統(tǒng)計方法不同”。有關(guān)專家表示，單用“均價”來反映樓市行情完全不夠，政府有關(guān)部門應(yīng)該在統(tǒng)一發(fā)布均價的同時，提供更多、更透明的信息供市民參考。
兩組數(shù)據(jù)“打架” 原來是統(tǒng)計方法不同
“兩組數(shù)據(jù)其實沒有多大的可比性。”廣州市國土房管局宣教處有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。廣州樓價出現(xiàn)每平方米700元的跌幅，主要原因是價位較高的中心城區(qū)交易量減少，價位較低的非中心城區(qū)交易量增加，結(jié)構(gòu)變動拉低整體價格水平。
按照廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，廣州3月份中心城區(qū)(越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔區(qū))各區(qū)新建商品住宅交易量普遍減少，比上月大幅減少共20萬平方米，減幅達(dá)35.5%。而比較偏遠(yuǎn)的花都區(qū)成交量比上月增加了116%，南沙區(qū)則增加了300%。
據(jù)介紹，國家統(tǒng)計局和發(fā)改委采用的是抽樣統(tǒng)計的方法，它是將不同類型和地段的商品房價格，依照一定的權(quán)重，計算出一個同質(zhì)可比樓盤的價格。例如分別抽取中心城區(qū)和郊區(qū)的住宅乘以一定比率，再統(tǒng)計得出廣州本月的可比價格。
廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)屬于未經(jīng)加工的原始數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)是根據(jù)廣州3月登記備案的銷售總額和銷售面積相除后得出的平均交易價格。這個數(shù)據(jù)應(yīng)該比較客觀，但受統(tǒng)計方式的局限，容易受具體交易情況影響而出現(xiàn)較大波動。例如統(tǒng)計周期內(nèi)，市中心區(qū)域忽然出現(xiàn)幾個項目，銷售價格較高，數(shù)據(jù)就變?yōu)榇蠓蠞q。但如果銷售的項目集中在郊區(qū)，數(shù)據(jù)則變成急劇回落。
該負(fù)責(zé)人告訴記者，兩種統(tǒng)計方法的時間期限也不一樣。廣州國土房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)是交易雙方簽約后經(jīng)主管部門審核確認(rèn)的數(shù)據(jù)，即進(jìn)行了書面合同登記備案的數(shù)據(jù)，統(tǒng)計時段為上月26日至當(dāng)月25日。而國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是從當(dāng)月1日到月末。
“如果是這樣的話，那公布樓市均價還有什么意思？不就是一種數(shù)字游戲？”廣州市民丁小姐說，她最近準(zhǔn)備買房，因此比較關(guān)注樓市的動向，一手樓均價下降700元的消息出來后，她就逐一地打電話到曾經(jīng)看過的樓盤詢問，結(jié)果發(fā)現(xiàn)不少樓盤不但沒有下降，反而漲價了。
樓市均價背離老百姓的真實感受
事實上，這已經(jīng)不是樓市統(tǒng)計數(shù)據(jù)第一次與老百姓開玩笑了。以上海為例，根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年三季度上海房屋銷售價格下降1.1%。而上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年9月份上海內(nèi)環(huán)商品住宅均價跌幅25.56%，而光大證券的一份研究報告表明，2006年前8個月上海房價同比上漲2.9%。
對于這種數(shù)據(jù)“打架”的現(xiàn)象，曾有專家指出，其原因在于各個部門之間沒有一套標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計制度，沒有站在同一個標(biāo)準(zhǔn)平臺上來研究和統(tǒng)計，包括統(tǒng)計的計算方法都缺乏一種標(biāo)準(zhǔn)化的共識。
樓市均價的另一個弊端，在于它比較籠統(tǒng)，容易出現(xiàn)總體真實、局部失真的現(xiàn)象，嚴(yán)重的時候，就會背離老百姓對樓市的感受。廣東省政府參事、廣州市房地產(chǎn)學(xué)會副會長潘蜀健說，人們經(jīng)常用商品房的均價來描述市場的波動情況，并以此作為決策的依據(jù)。商品房的價格差別是很大的，不同的地區(qū)、不同的層次，一個均價，掩飾了不少至關(guān)重要的信息。
“橘子每500克1.5元，榴蓮每500克10元，你說公布一個城市的水果均價有意義嗎？”上海地產(chǎn)界有關(guān)人士顧海波尖銳地說。公布樓市均價的一個出發(fā)點就是為了給市民買房作參考，但目前各地國土房管部門每月只公布均價和各區(qū)的情況，盡管比宏觀調(diào)控以前要好，但還是不夠具體，只能給市民以一個心理感覺，因此很難為他們購房提供具體的參考。
不要讓失真的均價成為購房者眼里的雞肋
就目前的情況來看，由于信息不透明，有些城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)還容易成為不良開發(fā)商的炒作對象。如廣州國土房管局主辦的“陽光家緣”網(wǎng)站，其顯示的交易價格和交易套數(shù)都比國土房管部門公布的數(shù)據(jù)高，主要原因就是一些開發(fā)商利用“陽光家緣”網(wǎng)站進(jìn)行炒作賣房。
“一些開發(fā)商為了抬高房價，炒作熱銷現(xiàn)象，先讓員工以高價購買樓盤中位置最不好的一些房子，因此在網(wǎng)上經(jīng)常可以看到一些并不好的房子卻賣到八九千元一平方米。”廣州市國土房管局有關(guān)人士披露，“接著，他們的銷售人員就讓買家看，并說‘你再不買就要賣到1萬元了’。以此來誘騙買家。”然后，開發(fā)商再跟員工撤銷合同，如此循環(huán)往復(fù)，造成“熱銷”假象。
廣州地產(chǎn)專家韓世同指出，正是因為政府有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)公布得不及時、不詳盡，才讓不良開發(fā)商有機可乘。太復(fù)雜或公眾看不懂的數(shù)據(jù)其實沒有價值和意義。要解決樓市均價忽悠百姓的問題，相關(guān)政府部門應(yīng)該放棄分歧，攜起手來共同建立完整的房產(chǎn)信息體系，統(tǒng)一對外發(fā)布。
其次要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握住房總量、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息。要及時披露市場信息，應(yīng)該像股市一樣每天將每個樓盤的成交均價、最低價和最高價公布，并在此基礎(chǔ)上按區(qū)、按類統(tǒng)計成交均價和數(shù)量，才可以對樓盤和區(qū)域樓價漲跌作出準(zhǔn)確判斷。
“不管計算方法、時間如何，最重要的是能還樓價本來面目，希望有關(guān)部門統(tǒng)一數(shù)據(jù)發(fā)布，提供真實數(shù)據(jù)，不要讓模糊不清的均價成為購房者眼里的雞肋。”丁小姐說。(彭勇 徐壽松)
