“中國(guó)并不排除繼續(xù)使用包括銀行存款準(zhǔn)備金率和利率等貨幣工具來(lái)確保宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。”央行行長(zhǎng)周小川話音剛落，5月19日，金融機(jī)構(gòu)存貸款利率就有所調(diào)整。這一次，一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，五年期的存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.54個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，而五年以上的貸款基準(zhǔn)利率僅提高0.09個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。此外，個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。
雖然業(yè)內(nèi)人士所持的一個(gè)統(tǒng)一觀點(diǎn)是，此次加息并不是直指樓市而來(lái)，但對(duì)樓市各方還是產(chǎn)生了不同的影響。
加息預(yù)言成真 樓市各方冷暖各異
市場(chǎng)：加息不能解決樓市根本
易居臣信市場(chǎng)研究中心耿潔玉認(rèn)為，此次加息主要針對(duì)資金流動(dòng)性過(guò)剩以及通貨膨脹的壓力，因而對(duì)于樓市的影響并不大，但不可否認(rèn)的是，加息會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的心理影響。不過(guò)，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，基本面已回歸理性，剛性需求占據(jù)主導(dǎo)，若無(wú)重大針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的良性態(tài)勢(shì)。
我愛(ài)我家分析師胡景暉則表示，加息對(duì)于給宏觀經(jīng)濟(jì)降溫、穩(wěn)定物價(jià)、抑制股市和樓市泡沫化等在短期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生一定的作用，但是解決不了當(dāng)前中國(guó)樓市的根本問(wèn)題。同時(shí)，加息作為常規(guī)調(diào)控手段和貨幣政策，在中國(guó)目前的匯率政策和產(chǎn)業(yè)調(diào)整的大背景下不宜過(guò)于頻繁地使用。
“雖然加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生一系列積極影響，但仍然無(wú)法徹底解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、廣大中低收入階層居住困難等根本問(wèn)題。加快建立保障性住房機(jī)制、增加中低價(jià)房的供應(yīng)量、大力發(fā)展存量房市場(chǎng)和增加二手房房源的有效供給才是出路所在。”胡景暉認(rèn)為。他還指出，加息雖然能起到調(diào)控作用，但也是一把“雙刃劍”。如連續(xù)加息可能進(jìn)一步增加人民幣升值的壓力和預(yù)期，加速熱錢的涌入，因此目前“為錢找出路”才是解決“流動(dòng)性過(guò)�！眴�(wèn)題的良方。
開發(fā)商：資金壓力再次加劇
當(dāng)連續(xù)加息的形勢(shì)已成定局時(shí)，對(duì)銀行貸款依賴度較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首當(dāng)其沖受到影響。“加息對(duì)開發(fā)商肯定有影響，而且很大。”業(yè)內(nèi)人士給記者的答復(fù)就是這樣直接。
“對(duì)于像我們這種單純靠貸款的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在銀行管得那么嚴(yán)，本來(lái)資金鏈就已經(jīng)繃得很緊了，現(xiàn)在再一加息，就是雪上加霜。”一位來(lái)自浙江的開發(fā)商感嘆。
另一位民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人也向記者吐苦水：“本來(lái)上半年還算是銀行放貸門檻較松的時(shí)候，但加息之后利差的減小，使得銀行的放貸動(dòng)力降低，而且存款準(zhǔn)備金率的同時(shí)上調(diào)也對(duì)銀行放貸能力產(chǎn)生了限制，這樣一來(lái)，從銀行得到資金的機(jī)會(huì)就更小了�！�
上海越洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事陳明煌則向記者表示，加息對(duì)于自有資金充沛的開發(fā)商來(lái)說(shuō)影響不大。按照他的觀點(diǎn)，合理的資金安排應(yīng)該包括了自有資金和金融貸款兩部分。因此他也坦承，加息后，他們的現(xiàn)金流計(jì)劃和投資措施上會(huì)有更為謹(jǐn)慎、妥當(dāng)?shù)奶接懖襟E。
此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，旨在抑制資金需求方的加息對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的負(fù)面影響是明顯的。房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般在60%以上，加息將遏制房地產(chǎn)的投資速度，削弱開發(fā)企業(yè)的盈利能力。
購(gòu)房者：連續(xù)加息影響投資
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部的分析師指出，與今年3月17日的那次加息不同，此次加息一年期以上的各檔期存款利率略大于上次增幅，而貸款利率的調(diào)整幅度卻明顯偏小。如果仍按照房貸優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)利率的85%計(jì)算，五年以上的房貸優(yōu)惠利率僅提高了0.0765個(gè)百分點(diǎn)。以一套按照優(yōu)惠利率貸款50萬(wàn)元20年期的房產(chǎn)來(lái)計(jì)算，此次調(diào)息后月供僅增加了23.16元，20年的總利息也不過(guò)增加了5555元。購(gòu)房成本的增加不足稱道，但對(duì)于房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，卻不得不對(duì)利率的增加引起重視。
我愛(ài)我家分析師胡景暉也認(rèn)為，連續(xù)加息會(huì)對(duì)房產(chǎn)的投資型購(gòu)買需求構(gòu)成抑制作用，使其持有成本進(jìn)一步增加。因此一部分已經(jīng)購(gòu)房投資的業(yè)主會(huì)由于本次加息，選擇出售持有的投資型房產(chǎn)，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)房源供給量的加大，從而緩解二手房房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。
準(zhǔn)備金率再升 緊縮銀根加速行業(yè)整合
央行的另一招是提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這也是今年以來(lái)第5次使用該措施，目前存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)升至11.5%。雖然業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為準(zhǔn)備金率的頻繁上調(diào)并非針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，但他們也都同意房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家緊縮銀根的嚴(yán)厲態(tài)度下將受到影響。
央行方面已經(jīng)表示，提高存款準(zhǔn)備金率能適當(dāng)減弱商業(yè)銀行的信貸擴(kuò)張能力，加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理。“銀行的確還是房地產(chǎn)業(yè)最重要的資金依靠，由于銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也在不斷加劇，商業(yè)銀行目前在開發(fā)信貸、房貸產(chǎn)品方面不斷‘創(chuàng)新’，存在松動(dòng)的跡象�！鄙虾；膷u房地產(chǎn)工作室的分析師表示，“而加息也好，上調(diào)準(zhǔn)備金率也好，國(guó)家的目的就是看緊銀根，抑制銀行信貸資金過(guò)快增長(zhǎng)。雖然這些行政金融手段是面向整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)而非只沖著房地產(chǎn)業(yè)，但作為貸款投放規(guī)模較大且又被政府重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)，特別是房地產(chǎn)商這一塊將面臨比較大的資金壓力，尤其是中小開發(fā)企業(yè)�！�
“根據(jù)央行的表示，此次存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整，主要是為了加強(qiáng)流動(dòng)性管理。而據(jù)測(cè)算，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，將一次性凍結(jié)流動(dòng)性資金1500億元，并將影響貨幣乘數(shù)，產(chǎn)生多倍收縮效應(yīng)，從而控制銀行的放貸盈利的沖動(dòng)。今年以來(lái)，央行多次要求各家銀行控制對(duì)過(guò)度投資行業(yè)的貸款投放，房地產(chǎn)業(yè)顯然也在這一范圍內(nèi)。一旦信貸總量的緊縮，一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就會(huì)受到影響�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院的分析師也告訴記者，“同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，這又是個(gè)加速優(yōu)勝劣汰的過(guò)程�！�
還有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析，當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)中存在的主要矛盾就是投資過(guò)快和信貸過(guò)松，而貨幣政策的頻繁微調(diào)已成為當(dāng)前宏觀調(diào)控的主要方式。“上調(diào)的主要目的是為了防止貨幣信貸總量過(guò)快增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)企業(yè)不得不查。”
匯率彈性增強(qiáng) “御外”能力也要增強(qiáng)
央行射出的第三箭是使人民幣兌美元交易價(jià)浮動(dòng)幅度從千分之三擴(kuò)大至千分之五，匯率浮動(dòng)區(qū)間的擴(kuò)大使得人民幣匯率更具“彈性”。而當(dāng)前，增強(qiáng)匯率“彈性”顯然已成為一種調(diào)控手段。專家指出，巨額外匯流入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，增加了貨幣政策調(diào)控的難度，這一情況的不斷發(fā)展，不但會(huì)影響物價(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定，也容易使資金涌向股市、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，增加了資產(chǎn)泡沫和固定資產(chǎn)投資“反彈”的壓力。所以，人民幣匯率作為 “看不見的手”，其上下浮動(dòng)對(duì)調(diào)節(jié)國(guó)際收支有一定作用。
對(duì)于匯改在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的影響，業(yè)內(nèi)人士首先想到的就是在匯率“彈性”增強(qiáng)、走勢(shì)總體趨升的情況下，如何能抵御好外資“暗流”。從2002年開始，摩根士丹利、美林、雷曼兄弟等國(guó)際知名房地產(chǎn)投資基金相繼進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，大量購(gòu)置寫字樓及商業(yè)物業(yè)。而隨著國(guó)際投資者對(duì)人民幣升值預(yù)期進(jìn)一步放大，外資將繼續(xù)大量涌入。
“盡管目前我國(guó)的資本項(xiàng)目還處于管制之下，但是‘熱錢’總還是能找到‘渠道’暗度陳倉(cāng)，悄然投資中國(guó)房地產(chǎn)，特別是在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高和人民幣匯率升值的雙重利益刺激下，投資可能還將顯著增加，國(guó)際因素對(duì)中國(guó)大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也已不容忽視�！庇袑＜抑赋�。
另外，一國(guó)貨幣的升值一般意味著其國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會(huì)較多，而且收益水平相對(duì)可觀。從這個(gè)意義上講，人民幣繼續(xù)升值將會(huì)帶動(dòng)我國(guó)投資的增加。然而，事實(shí)上在我國(guó)的許多地區(qū)，目前各個(gè)行業(yè)中的投資機(jī)會(huì)并非很多，有些產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或?qū)⒁纬蛇^(guò)剩的趨勢(shì)，這與房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域接近甚至高于30%的高回報(bào)率形成了鮮明的對(duì)比。因此，房地產(chǎn)成為資金追逐的投資“樂(lè)土”，而人民幣升值帶來(lái)的外資加速流入也會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面臨艱難挑戰(zhàn)。
不過(guò)，央行方面已經(jīng)表示，擴(kuò)大人民幣兌美元匯率浮動(dòng)幅度是進(jìn)一步完善人民幣匯率形成機(jī)制的一項(xiàng)制度性建設(shè)措施，并不意味著人民幣匯率大幅波動(dòng)，更不意味著大幅升值。外資掘金中國(guó)樓市，也并非得到了所謂的“催化劑”。（唐文祺 李和裕 海潮）
