【策劃人語(yǔ)】
五百年前，諾查丹瑪士說(shuō)：“世界猶如一個(gè)沒(méi)有拉開(kāi)大幕的午臺(tái)，雖然沒(méi)有開(kāi)演，劇情早已注定。”
今天，我們可以對(duì)他的“世紀(jì)大預(yù)言”敬若神明或嗤之以鼻，但不得不承認(rèn)，至少，它仍不失為點(diǎn)燃中世紀(jì)灰暗天幕的一抹亮色。
在樓市調(diào)控政策高發(fā)期的半年之交，《上海證券報(bào)·地產(chǎn)投資》立足于理性和深度，也愿意先行預(yù)判。和您一起從房地產(chǎn)金融、樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)、住房保障制度和房地產(chǎn)交易秩序整頓等方面出發(fā)，判斷宏觀走勢(shì)，把握調(diào)控脈搏，預(yù)測(cè)政策落點(diǎn)。
金融政策
調(diào)控重炮嚴(yán)陣以待
2007年5月24日，對(duì)于上海眾多仍奔波于樓市“前線”的購(gòu)房人和售房人而言，又是個(gè)意義不凡的日子，或許也是今年以來(lái)第一個(gè)真正意義上觸動(dòng)了市場(chǎng)神經(jīng)的日子。這一天，上海市盧灣區(qū)房地產(chǎn)交易中心悄然掛出了一份上海市地稅局下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》，口口相傳之后，這一文件引發(fā)了上海幾大區(qū)域規(guī)模空前的二手房過(guò)戶(hù)潮。
“即使是在去年二手房個(gè)人所得稅政策剛剛明確的時(shí)候，來(lái)交易中心過(guò)戶(hù)的人也沒(méi)有這么多。”上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心一位工作人員向記者表示。而現(xiàn)場(chǎng)“迷迷糊糊”被房產(chǎn)中介抓來(lái)過(guò)戶(hù)的交易人表示，只是簡(jiǎn)單地聽(tīng)說(shuō)二手房個(gè)稅要按差價(jià)20%嚴(yán)征，具體時(shí)間不知道。
根據(jù)這份通知，此前一些可以規(guī)避按買(mǎi)賣(mài)差價(jià)20%繳納個(gè)人所得稅的口子將被封死。而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一文件實(shí)為整頓此前一直被默許的按交易總價(jià)1%-2%核定征收個(gè)稅的寬松政策。對(duì)于上海這個(gè)房?jī)r(jià)漲幅曾引領(lǐng)全國(guó)樓市的城市而言，此舉無(wú)疑將給售房人的“利益”帶來(lái)重大影響。
也許是沒(méi)有預(yù)料到通知的出臺(tái)會(huì)有如此大的條件反射，相關(guān)部門(mén)很快撤下了這份通知，并表示關(guān)于二手房個(gè)稅的政策沒(méi)有改變。但是，戲劇的發(fā)展并沒(méi)有因?yàn)橥蝗坏淖兓焖偈瘴病４撕髢商靸?nèi)，記者來(lái)到浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心，仍有不少人在焦急地排隊(duì)過(guò)戶(hù)。“政策落實(shí)是隨時(shí)隨地的事。”一位房產(chǎn)中介向記者表示。
顯然，這一動(dòng)向已經(jīng)令市場(chǎng)看到了政策收緊的前兆。而和土地、結(jié)構(gòu)、保障相比，金融無(wú)疑是眾多調(diào)控樓市的政策中最簡(jiǎn)單易行、立竿見(jiàn)影的品種。
根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前四月，70個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅為6%，且所有城市房?jī)r(jià)均在上漲，其中北海、深圳、北京等地漲幅繼續(xù)保持在10%以上。這一數(shù)據(jù)令一直強(qiáng)調(diào)部分城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高的決策層多少有些尷尬。“為了實(shí)現(xiàn)將全年房?jī)r(jià)漲幅控制在5%以下，并切實(shí)使部分城市房?jī)r(jià)降溫，出臺(tái)新的調(diào)控政策已經(jīng)是箭在弦上的趨勢(shì)。”一位房地產(chǎn)資深人士預(yù)測(cè)。
與嚴(yán)格已有稅種的征收相比，推出新的稅種也在醞釀范圍當(dāng)中。多位政府人士此前表示，對(duì)物業(yè)保有環(huán)節(jié)征稅將是下一個(gè)稅收政策的重點(diǎn)，且物業(yè)稅試點(diǎn)已經(jīng)在部分城市展開(kāi)。
“目前上海還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)有物業(yè)稅試點(diǎn)的區(qū)域，這一政策可能引起的樓市反響將遠(yuǎn)大于此前的若干金融政策，將直接打擊購(gòu)房熱情，大大降低房地產(chǎn)交易量，進(jìn)而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈條。”上海一家知名房產(chǎn)中介公司的總裁告訴記者。
而隨著央行加息政策的不斷推出，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，在貸款方面受到的影響顯而易見(jiàn)。“加息對(duì)購(gòu)房者而言是心理層面的影響，實(shí)際的支出影響不大。但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是貸款更加不容易了。”一位工商銀行企業(yè)信貸部門(mén)的經(jīng)理向記者透露，央行近日加緊了地方銀行貸款流程的審查。
而記者從建設(shè)銀行聽(tīng)到的消息是，此前一直可以操作的房產(chǎn)抵押循環(huán)貸款已經(jīng)被叫停， “主要是防止銀行資金從房貸口子流入股市。”
可見(jiàn)，雖然大的金融政策未出，但相關(guān)金融監(jiān)管部門(mén)正通過(guò)各種渠道完善現(xiàn)有政策，加強(qiáng)執(zhí)行力度。“如果把現(xiàn)有政策執(zhí)行到位，對(duì)樓市的影響仍然是巨大的。”業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。
住房保障
完善體系平息爭(zhēng)議
在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，政府一直在說(shuō)使住房向使用功能和公共屬性回歸，由此，住房保障工作便成為去年至今的調(diào)控“重頭戲”。對(duì)于如何積極解決中低收入人群的住房問(wèn)題，大家已達(dá)成了很多共識(shí)，住房保障制度和體系的確立和建設(shè)也是有目共睹的，但真正的挑戰(zhàn)也許剛剛開(kāi)始。
在廉租房方面，如何擴(kuò)大受益面是業(yè)內(nèi)人士普遍提出的一個(gè)問(wèn)題。作為低收入家庭解決住房難的“救命稻草”，2003年開(kāi)始實(shí)施的廉租房制度在我國(guó)的住房保障體系中處于一定高度。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，政府落實(shí)廉租房政策的力度還應(yīng)加大，特別是進(jìn)一步合理確定廉租房的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，使得廉租房的覆蓋面能夠逐步擴(kuò)大。“發(fā)達(dá)國(guó)家的廉租房覆蓋率平均達(dá)10%，而我國(guó)城市廉租房的供應(yīng)比例并不高，甚至說(shuō)很低，如上海，目前的廉租房用戶(hù)約2萬(wàn)戶(hù)，可放在常住居民總戶(hù)數(shù)里，僅占0.4%左右。廉租房制度雖比其他住房保障產(chǎn)品細(xì)化，但限制也比較多，所以仍有不少低收入家庭不能及時(shí)得到住房保障。”上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭表示。
經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題則比廉租房來(lái)得尷尬。一方面，經(jīng)濟(jì)適用房制度的實(shí)施一直被看作是廉租房的有益補(bǔ)充，從各城市的操作來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房主要被供應(yīng)給拆遷戶(hù)，但拆遷戶(hù)并不一定都是窮人，分配標(biāo)準(zhǔn)、資格審核、退出機(jī)制等方面經(jīng)濟(jì)適用房還有許多問(wèn)題要規(guī)范解決。日前，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在公開(kāi)場(chǎng)合則呼吁，要趕緊明確經(jīng)濟(jì)適用房為限制流通性產(chǎn)權(quán)以平息該住房保障產(chǎn)品定性方面的爭(zhēng)議，還最好以政府回購(gòu)方式來(lái)保障分配的公平。
還有去年“國(guó)六條”中“帶出”的限價(jià)商品房，雖然在北京等城市已經(jīng)“破冰”，但是也和廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)時(shí)的發(fā)展一樣，面臨著如何定制度、明標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)執(zhí)行等一系列問(wèn)題。更何況，這一新產(chǎn)品未來(lái)所能發(fā)揮出的調(diào)控效果還在受到市場(chǎng)質(zhì)疑。
總體而言，對(duì)于仍顯滯后的住房保障體系，政府不可能無(wú)動(dòng)于衷。而在業(yè)內(nèi)人士眼里，制度確立都不難，但在執(zhí)行上仍有問(wèn)題需要合理地去解決。特別是由于住房保障產(chǎn)品從土地出讓價(jià)格到房屋銷(xiāo)售價(jià)格都受到一定控制，所以對(duì)許多地方政府和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，操作此類(lèi)住房往往沒(méi)什么驅(qū)動(dòng)力。由此，不少人預(yù)測(cè)，下一階段的住房保障工作將從政策本身的可執(zhí)行性，資金方面的保障，一定的鼓勵(lì)性、導(dǎo)向性措施，監(jiān)察部門(mén)的監(jiān)管等多方面去促進(jìn)落實(shí)。
結(jié)構(gòu)調(diào)控
政府“鐵腕”抓落實(shí)
從去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來(lái)看，政府施力的重點(diǎn)就是“70-90結(jié)構(gòu)調(diào)控政策”。不過(guò)，政策出臺(tái)已逾一年，前后“折騰”了幾次，卻遲遲沒(méi)有被進(jìn)一步的細(xì)化，甚至還出現(xiàn)過(guò)一次“夭折”的情況———今年1月“新鮮”出爐的《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)(征求意見(jiàn)稿)》在公布的第二天便因不符合國(guó)家政策而被廢止。
迄今為止，市場(chǎng)還在期待結(jié)構(gòu)調(diào)控方面更為詳細(xì)的一系列執(zhí)行細(xì)則。雖說(shuō)市場(chǎng)上有部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始推出“響應(yīng)政策”的“70-90”房源，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些“先行者”中真正為了結(jié)構(gòu)調(diào)控目的而設(shè)計(jì)小戶(hù)型產(chǎn)品的實(shí)屬少數(shù)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商只是利用小戶(hù)型產(chǎn)品吸引新一輪的婚房需求和年輕人的自住需求。
從目前政府的落實(shí)情況來(lái)看，結(jié)構(gòu)調(diào)控還處于土地供應(yīng)和規(guī)劃要求階段，“后續(xù)”的小戶(hù)型產(chǎn)品尚未面市，開(kāi)發(fā)商究竟會(huì)怎樣進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，購(gòu)房者又會(huì)作出何種市場(chǎng)反應(yīng)，這些問(wèn)題目前還難有確定答案。
不過(guò)正因?yàn)橛小皯夷睢痹冢簿陀辛祟A(yù)期的空間。作為此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一大“利器”，依然被認(rèn)為是影響2007年房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的16.1%，1-4月的比例也只升至17.2%。目前，市場(chǎng)內(nèi)銷(xiāo)售的主要還是前幾年開(kāi)發(fā)的大戶(hù)型住宅，一些城市的住宅供應(yīng)平均套型面積更在120平方米以上，結(jié)構(gòu)調(diào)控任務(wù)十分艱巨。
此前，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》中已預(yù)測(cè)，在結(jié)構(gòu)調(diào)控政策執(zhí)行的第二年，房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)的調(diào)控執(zhí)行力度會(huì)進(jìn)一步加大，普通商品住房投資將增多。一些市場(chǎng)人士也表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)之一仍會(huì)落在如何使結(jié)構(gòu)調(diào)控政策更具有執(zhí)行性，“今年本來(lái)就是調(diào)控落實(shí)年，應(yīng)該是以加強(qiáng)原有政策的執(zhí)行力度為主。”
的確，結(jié)構(gòu)調(diào)控的效應(yīng)并非即時(shí)可顯，在調(diào)控目標(biāo)還沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)之前，相信政府還是會(huì)在落實(shí)方面施以“鐵腕”，包括《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)》等執(zhí)行細(xì)則應(yīng)能加緊出臺(tái)，對(duì)地方也不排除以行政命令的手段強(qiáng)調(diào)執(zhí)行。
整頓秩序
關(guān)閉不良風(fēng)氣之門(mén)
隨著今年樓市回暖氣氛的愈加濃烈，關(guān)于是否會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控措施的揣測(cè)也越來(lái)越盛。“其實(shí)，此前由八部委發(fā)起的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)，就已經(jīng)為今年調(diào)控定了個(gè)基調(diào)。”一位業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一大針對(duì)性目標(biāo)就是交易環(huán)節(jié)的清理、整頓。”
“房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的暗箱操作比比皆是，信息不透明是導(dǎo)致市場(chǎng)混亂的根本因素之一。”一位行業(yè)研究員告訴記者。如在一手房市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商會(huì)采用提前預(yù)定或蓄意囤房的方式來(lái)進(jìn)行操作；而在二手房市場(chǎng)中，不良中介則會(huì)利用買(mǎi)賣(mài)委托雙方信息無(wú)法溝通的情況，來(lái)賺取非法差價(jià)。這樣一來(lái)，僅在交易環(huán)節(jié)，房?jī)r(jià)就會(huì)被人為抬高許多。
除了建設(shè)部等三部委自去年開(kāi)始便已持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)交易整頓規(guī)范行為之外，今年4月由八部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》，更是將專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)與治理商業(yè)賄賂相結(jié)合，明確提出將在未來(lái)整整1年內(nèi)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。
“宏觀調(diào)控的根本目的是為了讓市場(chǎng)發(fā)展規(guī)范有序，總結(jié)來(lái)說(shuō)就是規(guī)范市場(chǎng)、嚴(yán)控交易、讓市場(chǎng)更加健康，信息是否被放在‘陽(yáng)光’下是規(guī)范的一大前提。”上海漢宇地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)施宏睿認(rèn)為。
業(yè)內(nèi)人士也預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治風(fēng)暴從今年起又將進(jìn)入一個(gè)新階段。如此輪八部委的一年期專(zhuān)項(xiàng)整治與去年三部委的整治行動(dòng)就略有差異，相比而言，更為突出了監(jiān)察、審計(jì)職能。“房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)很容易發(fā)生違法違規(guī)甚至權(quán)錢(qián)交易的現(xiàn)象，因此會(huì)形成產(chǎn)生腐敗滋長(zhǎng)的‘溫室’。”一位房地產(chǎn)專(zhuān)家表示。（柯鵬 于兵兵 李和裕 海潮 唐文祺）
