嘉賓：吳曉峰 美國高德量行上海公司董事
鄧翊軍 滿堂紅上海置業(yè)有限公司總經(jīng)理
王 磊 美聯(lián)物業(yè)上海交易管理部高級經(jīng)理
蔣麗敏 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域副總經(jīng)理
日前，上海市地方稅務(wù)局就上海個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問題發(fā)出通知。通知規(guī)定，從2007年7月15日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收土地增值稅辦法；對個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房則仍暫免征收土地增值稅。
上海市地方稅務(wù)局還發(fā)出通知，明確了上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造房屋出售的，暫統(tǒng)一按收入的1%預(yù)征土地增值稅，而對按有關(guān)規(guī)定建設(shè)并出售的配套商品房和中低價(jià)普通商品房，暫不實(shí)行預(yù)征辦法。
對于上海落實(shí)國家土地增值稅政策的舉措，市場認(rèn)為，開征非普通住房轉(zhuǎn)讓土地增值稅，體現(xiàn)出上海政府通過提高交易成本來進(jìn)一步抑制投資投機(jī)，變相地為樓市降溫的意圖；預(yù)征土地增值稅則是上海將對開發(fā)商展開土地增值稅清算的一個(gè)信號。
本周，“中國證券網(wǎng)”上證第一演播室與“搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)”合作，就土地增值稅傳遞的調(diào)整信號展開聯(lián)動(dòng)的業(yè)內(nèi)大討論。
目的：平抑房價(jià)規(guī)范市場
主持人：非普通住房開征土地增值稅，有人說雖然這個(gè)措施是有關(guān)二手房的，但可能會(huì)產(chǎn)生一二手房市場的聯(lián)動(dòng)影響。此外，上海這次暫統(tǒng)一按收入的1%向開發(fā)商預(yù)征土地增值稅，對一手房市場可能也會(huì)有影響。您怎么判斷？
吳曉峰：以目前上海樓市的情況來看，稅務(wù)部門此舉對市場并無太大影響。一是此次征稅與非普通住房的售價(jià)相比，比例相對較��；二是上海樓市經(jīng)過2年多的宏觀調(diào)控已逐漸成熟，不論出售方還是購房者對政策的承受力較之前已不可同日而語；三是上海樓市正處于升溫期，不會(huì)因?yàn)榻痤~不大的收費(fèi)影響購房熱情；四是此次政策比市場曾預(yù)期的要溫和許多，還是心理作用大于實(shí)際作用。
而對于向開發(fā)商預(yù)征1%土地增值稅，此稅為已有稅種，并在上海早已執(zhí)行，對于上海開發(fā)商來講應(yīng)該早已在開發(fā)成本之內(nèi)。不同的是，以往的做法是對納稅人按照銷售額(約0.5%-3%)進(jìn)行預(yù)征，在項(xiàng)目竣工時(shí)再清算，而上海這次只是更為明確預(yù)征的額度，對樓市也不會(huì)造成太大影響。
應(yīng)該說，上海進(jìn)一步落實(shí)土地增值稅政策，意在通過完善稅收制度的同時(shí)起到平抑房價(jià)的作用。但我們從該政策的推出不難發(fā)現(xiàn)政府對于稅收杠桿的利用已有所變化，從以前的“重拳出擊”到如今的“溫柔一刀”。
調(diào)控：稅收政策不能忽視
主持人：國家從去年起就加強(qiáng)了稅收政策在房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)的運(yùn)用，如房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、個(gè)所稅，土地保有環(huán)節(jié)的使用稅、增值稅，以及討論中的物業(yè)稅、大戶型保有稅等，您如何看待它們所發(fā)揮出的作用？
吳曉峰：宏觀調(diào)控2年來，國家所運(yùn)用的稅收政策的作用還是比較顯著的。如在2004年末的時(shí)候，上海樓市進(jìn)入瘋狂期，每月以10%的速度遞增，而相關(guān)政策出臺(tái)后，購房主體、房價(jià)等都發(fā)生了較大變化，購房者從投資、投機(jī)占多數(shù)轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰橹鳌⑼顿Y為輔，房價(jià)也從快漲期進(jìn)入緩長期。
總體來看，“國六條”及后續(xù)政策的出臺(tái)對于樓市的未來發(fā)展起到指導(dǎo)及穩(wěn)定的作用，政府通過調(diào)控使得樓市向供應(yīng)合理、價(jià)格相對穩(wěn)定、操作規(guī)范透明的方向發(fā)展。目前上海樓市也已進(jìn)入理性消費(fèi)階段，無論市場供應(yīng)、價(jià)格、銷售操作上都比調(diào)控前更為穩(wěn)定、規(guī)范。
二手房市場有望更理性
焦點(diǎn)房地產(chǎn)：上海開征非普通住房土地增值稅的含義有哪些？
鄧翊軍：我覺得有四方面意思，一是政府想加大房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，抑制房價(jià)的快速增長，防止泡沫出現(xiàn)；二是規(guī)范市場操作；三是這次只針對非普通住房的征稅，維護(hù)了大多數(shù)普通老百姓的利益；四是還有提倡中小戶型普通住宅的意思，落實(shí)“70-90”政策，給開發(fā)商帶來了新的挑戰(zhàn)。
王磊：此前上海對花園洋房和辦公樓轉(zhuǎn)讓都是征土地增值稅的，非普通住房轉(zhuǎn)讓原來是免征的。而現(xiàn)在，土地增值稅也按照居住年數(shù)區(qū)分為三種情況。第一種是滿5年的免征，第二種是3到5年的0.25%，第三種是3年以內(nèi)0.5%，所以說是區(qū)別對待的，調(diào)控部分有明確的指向性。同時(shí)，稅收對樓市來說是一個(gè)外部調(diào)控手段，由于今年以來上海二手房交易明顯放量，所以政府不太希望樓市畸形發(fā)展，任何一部分過熱都會(huì)給樓市帶來一些不穩(wěn)定的因素，所以這個(gè)時(shí)候政府希望市場變得更理性化。
蔣麗敏：作為一個(gè)交易環(huán)節(jié)的稅，非普通住房轉(zhuǎn)讓開征土地增值稅就是為了增加交易成本，在二手房交易比較熱的情況下，可能促進(jìn)房東適可而止，將自己的房屋快速出手，所以心理影響比較大，實(shí)際金額的影響比較小。上海的執(zhí)行方案也更像是一個(gè)信號，目的和以前的一些措施都是一樣的，就是為了平穩(wěn)價(jià)格。(活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整理：李和裕）
