6月25日，第17個“全國土地日”，一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商的一席話攪動了輿論的關注點：“樓盤開發(fā)成本只占房價20%，開發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤，余下超過40%的利潤全部被相關職能部門‘層層消化’掉了。”
近年來，房價持續(xù)上漲已經(jīng)成為不爭的事實。新華社6月24日報道，今年5月以來，面對再次飆升的房價，江蘇南京市首開地方政府動用行政手段調(diào)控房價先河。
高房價成本之謎
面對房價高漲，這位開發(fā)商表示：“我從1992年就開始從事商品房建筑行業(yè)。當年每平方米的建筑成本價不過350元至400元，房價不過1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房價的1/4，加上土地出讓金，房地產(chǎn)成本價格也不過是房價的1/2至1/3。如今建筑成本比原來只漲了100元至200元，房價卻比原來翻了好幾倍，房屋成本只占房價不到20%。”
該開發(fā)商將房價高漲的矛頭直指相關部門：“土地價格、開發(fā)成本是不少房地產(chǎn)商向外宣稱‘價格上揚’的最大原因。實際上，土地‘招拍掛’沒有增加房屋成本，而‘暗箱操作’成為房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道。”
人民日報《市場報》的報道稱，“招拍掛”的項目一般分為3種情況：一種是規(guī)模較小的項目，在招投標過程中開發(fā)商可以通過“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”、“上限”，與有可能參與的同行形成“價格同盟”。由一家公司競拍下來后，其他公司共同建設，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格抬高銷售。一種是規(guī)模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開發(fā)就需要通過集體“圍標”的方式來實現(xiàn)對土地的掌控，開發(fā)商往往事先做好評估部門、招投標審委會的“工作”，通過招投標“評估”方式，排擠一些外來的競爭者，通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風險。還有一種是獲得規(guī)劃部門的“風聲”，在未來的黃金地段搶先“圈地”的做法。如政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對城市發(fā)展的目標指向，成為開發(fā)商趨之若鶩的消息，一有風吹草動，房地產(chǎn)開發(fā)商就會連夜“跑馬圈地”，因為這時候土地價格最低廉。要獲得這些消息，“搞定”這些職能部門，就必須“有酒大家喝”，從樓盤開發(fā)中拿出一部分利潤，讓包括評估、規(guī)劃、拍賣、土地、政府等部門“分享”。我認真計算過，無論大中小型樓盤，要真正在當?shù)卣镜米∧_，至少要拿出兩成左右的利潤，通過請客吃飯、逢年過節(jié)贈送“購物卡”、假期組團旅游、支付出國考察費等方式來“擺平”這些權(quán)力部門。土地“招拍掛”不但沒有增加房屋成本，反而成為房地產(chǎn)開發(fā)商抬升房價的重要借口。
國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局14日發(fā)布的調(diào)查結(jié)果，5月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比上月高1.0個百分點；同比上漲1.0%，漲幅比上月高0.3個百分點。漲幅增速成為2005年11月份以來的最高值。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，漲幅比上月高1.3個百分點。二手住房也不甘示弱，銷售價格同比上漲6.8%，漲幅比上月高0.7個百分點。北海、深圳、溫州、北京、蚌埠五個城市比去年同期上漲超過10%。
中國房地產(chǎn)與住宅研究協(xié)會副會長顧云昌表示：“北京以10%左右的漲幅已持續(xù)數(shù)月位列全國前三名，房價上漲過快成為事實。”
按照這位開發(fā)商的說法，目前的房價降價空間非常之大。
在全國首位個人集資建房倡導者于凌罡看來，目前房地產(chǎn)利潤豐厚。他表示，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其成本基本歸為以下五大類：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、稅費成本。
于凌罡用北京的房地產(chǎn)成本來說明問題，他計算到：“如果一個企業(yè)按2006年的平均成本在北京開發(fā)項目，其成本約為：樓面土地成本(903.8+1970)=2873.8元+樓面建安成本(250+1566.2+300)=2116.2元+樓面管理成本250元+樓面利息成本350元+樓面稅費成本400元合計樓面成本上限應為每平米5990元。但在實際銷售中，配套銷售收入最少占10%，也就是實際樓面成本不到5390元。”
于認為：“僅從成本角度來看，即便參照2006年的銷售均價8792元，北京房地產(chǎn)行業(yè)的項目回報率依舊高達63%，房地產(chǎn)行業(yè)的成本，還完全有下降的空間和可能。”
房價透明再度成公眾呼聲
在巨大的利潤空間以及開發(fā)商自曝“黑幕”的情況下，有網(wǎng)友認為，目前最需要的就是公布房價成本，使房價透明化，“作為一個普通的消費者，我所關心的是，開發(fā)商和政府部門之間的‘互掐’能不能進一步推動房價成本的公開透明化”？
值得關注的是，在第17個“全國土地日”當日，在國土資源部與北京市政府聯(lián)合舉辦的宣傳活動中，北京市國土資源局局長安家盛表示，北京已經(jīng)部署在全市范圍內(nèi)對“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”住宅進行調(diào)查。違規(guī)開發(fā)建設的要停工停售，非法介入的開發(fā)商要受到制裁，相關的村集體組織也將受到處理。
“小產(chǎn)權(quán)”房實際上并不能辦理房產(chǎn)，但市民們?nèi)匀粯酚诔袚@種風險，原因就在于小產(chǎn)權(quán)房的低價。最低每平方米1400元，最高4000元，在商品房均價已過9000元的今天，這樣的價格沒法不讓人心動。
據(jù)報道，“前幾年，北京的房地產(chǎn)價格還沒有大幅度的增長，在北京的一些郊區(qū)，證件齊全的商品房的價格也不過就兩三千元，而那時小產(chǎn)權(quán)房屋的價格也在一千六七百元，價格差異不是很大。而商品房又受到國家政策法規(guī)的保護，所以小產(chǎn)權(quán)房作為一種擦邊球產(chǎn)品，沒有受到人們的廣泛關注。”我愛我家房產(chǎn)顧問介紹說，“現(xiàn)在不一樣了，商品房整體價格的急劇攀升，再加上隨著國家各項稅費的不斷完善，二手房的價格與一手房相比也幾乎沒有什么明顯的優(yōu)勢。所以，一部分因為房價高漲而無法釋放的住房需求就流向了小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房以其絕對的價格優(yōu)勢受到人們的熱情關注并不奇怪”。
安家盛表示，嚴格地說，在政府出臺的所有法律、法規(guī)中并沒有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的概念。這些“小產(chǎn)權(quán)”房多是打著“新農(nóng)村建設”、“農(nóng)民新村”的概念在農(nóng)村集體建設用地或農(nóng)用地上違法開發(fā)的。目前，北京市的土地國家所有的占18%，其他部分均為集體土地。從近年利用衛(wèi)星動態(tài)監(jiān)查的情況看，北京市違規(guī)用地的總體狀況雖然有所好轉(zhuǎn)，但管好集體用地任務卻更重了。
雖然支持的聲音認為：“取締小產(chǎn)權(quán)房是最終的必然結(jié)果。因為，如果任其發(fā)展，危害性很大，最極端的就是耕地將急劇減少，且不說18億的土地紅線守不住，恐怕到時候10億、8億耕地都守不住。因為與種地相比，收益是現(xiàn)而易見的。”
但更多的人認為：“以非法之身在市場熱銷的小產(chǎn)權(quán)房無意間挑開了高房價真相”。
每日經(jīng)濟新聞發(fā)表評論稱：“圍繞高房價的無數(shù)調(diào)控政策與無數(shù)爭議，似乎只是證明了一點，房價是無法調(diào)控的。但這是重重煙霧掩蓋下的假相。小產(chǎn)權(quán)房價格如此之低，反證了我國的房價不是不能低。小產(chǎn)權(quán)房省去的費用主要是兩部分，一是土地出讓金，二是各種稅費。事實證明，刨去這兩塊費用，住房價格可以壓低70%左右。我們一直爭論房地產(chǎn)商應不應該公布開發(fā)成本，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)讓真相大白于天下。”
廈門大學不動產(chǎn)金融研究中心研究員章劍鋒撰文稱：“即便是屬于市場調(diào)節(jié)的交易價格，政府也可以依據(jù)商品房基準價格、各類房屋重置價格或市場參考價進行間接調(diào)控和引導，必要時可進行限價”，他表示：“無論從與國民經(jīng)濟或人民生活關系是否緊密，還是從資源稀缺角度來看，作為最必要的一類生產(chǎn)要素，房屋是人類生產(chǎn)、存在、需要以及發(fā)展行為的原動力，沒有人可以否認民眾不需要房屋。在當前，由于房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)畸變一直沒有得到矯正，商品房本末倒置地充任著主要供應種類的角色，保障住房又遲遲得不到健全和深化，民眾別無選擇只能就范，二者關系之緊密是不言而喻的”，在這種情況下，“商品房價理應被嚴格管制”。
在這樣的背景下，“國六條”出臺一年之后，仍然持續(xù)上漲的房價和調(diào)控的乏力，評論認為，公開房地產(chǎn)成本已經(jīng)成為必要之舉。(申欣旺)
