當人們還在為房價狂飆而驚詫、憂心時,上海、杭州、南京等地近來又“地王”頻出。地價之于房價,猶如“面粉”之于“饅頭”。“饅頭”降價已成社會性渴望,而“面粉”卻日貴一日。“揚湯不能止沸,烈火豈能加油。”業內專家指出,最終為瘋狂地價埋單的,除了購房人還能有誰!
地價在“瘋狂”
6月21日,上海楊浦區的新江灣城D1地塊上演了一場身價“火箭”秀。短短6分鐘競拍,面積不足5.93萬平方米的地塊,從底價5.16億元急躥至12.6億元成交。按容積率1.7折算下來,單是樓面地價就已達到每平方米12509元,與其周邊在售新房的成交價已十分接近。7個月前,同是新江灣城地塊,樓面地價每平方米6677元已是“天價”,而如今,“天價”在200來天里再暴漲87%!
地價頻創新高、樓面地價趕超房價的“新江灣城現象”,不過是近來房地產市場逆調控異動的縮影。在南京,4月6日,河西“建鄴區所街地塊”成交的樓面地價也達到了每平方米5530元,而3個月前成交的另一幅位于河西所街的相鄰地塊——“建鄴區市政預制廠地塊”的樓面地價每平方米還只有4626元。在杭州,5月30日,錢江新城一面積126畝的地塊拍出34.9億元的高價,并創下了每平方米樓面地價11759元的新紀錄。這比去年9月底出讓的杭州市中心“地王”的樓面單價還高出近千元。樓板價逼近新房價已變得勢不可擋,6月25日成交的杭州拱墅區第20號地塊,樓面地價約每平方米12245元,接近地塊對面的清水公寓售樓價。
地價扶搖直上的現狀令人憂心。地產分析人士范曄在評論“新江灣城現象”時說:“區位相同、地段相似的兩塊土地,在短短半年之內,價格相差一倍。地價如此瘋狂,房價怎能理性!”
“面粉飛漲,饅頭能跌價嗎?”
開發商為瘋狂地價付賬,但房價一浪高過一浪的事實表明,最終的埋單人不會是他們。國家發改委、國家統計局最新調查顯示,5月份,全國70個大中城市新建商品住房銷售價格,同比上漲6.6%,漲幅比上月高出1.3個百分點。而前4個月,全國房價月均漲幅一直在6% 高位波動。瘋漲的不單是豪宅,普通住房銷售價格漲勢更驚人,5月份同比大漲7.2%。房價上漲也不再是一城一地,而是遍及東西南北中,一二三線城市。今年以來,領漲的南有北海,北有北京,東自南京,西迄蘭州,中有蚌埠。
在房價大幅普漲的背景下,糾纏于高地價之于高房價,是“雞生蛋還是蛋生雞”的關系,已沒有意義。人們無法漠視當下地價瘋漲與房價高企相互勾連交織的圖景。中國社會科學院編撰的2007年房地產藍皮書顯示,地價綜合水平排在前列的城市是:紹興、廈門、南京、杭州、北京、上海、溫州、寧波、廣州。恰恰是這些城市,在國家發改委公布的全國70個大中城市房價月報中,時常顯露狂飆的“牛角”。房地產研究者顧海波指出,但凡地價高的城市,房價無一不高。雖然房價取決于供求,但高地價增大了商品房成本,客觀上推高了房價,是毋庸置疑的事實。上海的地價節節走高,如今萬元房在上海已顯得稀松平常。上海新江灣城D1地塊買主綠城集團董事長宋衛平表示,如果造精裝修房,初步估算成本價格將達每平方米19000-20000元!
“一邊放任面粉飛漲,一邊想要饅頭跌價,是否南轅北轍?”顧海波說,土地成本最終是要打入房價的,“羊毛出在羊身上”,到頭來為瘋狂地價埋單的還是購房人。
囤地之禍
地價為何瘋漲?開發商說政府供地過少,地價猛漲,大半因供應不足而起。但土地主管部門并不認賬,認為絕對供地量并不少。有統計顯示,過去一段時間,上海共批出約2萬幅、總面積75萬畝至80萬畝的建設用地,現在可能仍有2000余幅、17萬畝至18萬畝土地未開發。即便現在停止供地,已出讓的土地也夠幾年開發。
歷史的供應過剩和當前的供應不足,加劇土地供應的“時空”矛盾,此即囤地之禍。政府部門為促使存量土地開發、減少新增存量土地,必須嚴格控制新增供地規模,而當前的土地供應減少又導致新增地價狂飆。新供土地價格一漲,囤積的土地自然就溢價,這就對存量土地閑置“待價而沽”形成了反向激勵:閑置越久,溢價越多。于是,大量批而未動的土地,通過所謂項目公司股權轉讓的形式,在三級市場上高價轉手也就不足為怪了。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授指出,如何促使閑置土地變成有效供應成了眼下樓市調控必須破解的難題。房價上漲,地價難辭其咎。調控房價,務須調控地價。調控地價,就必須保障土地的有效供應,而要保證投放市場的土地能發揮實際效用,就得執行嚴格的“土地閑置”回收政策。早在2004年,土地閑置逾期兩年便要收回的政策就出臺了,但實際上各地被回收的閑置地極少。“藥方”早已開列,關鍵問題是地方并不按時、按質、按量地“服藥”。“盤活存量土地”,年年都在說,就是年年盤不完。尹伯成建議,一方面,增加土地供給,推行價格和面積的雙限制政策,確保低收入保障住房的用地來源;另一方面,必須嚴格執行閑置土地逾期回收的政策,甚至可以考慮開征土地閑置稅。同時,國土部門還要嚴格查處三級市場上的不法土地交易行為。只有讓囤地無利可圖,市場的有效供應才可能保證。從遠期來看,還必須改革土地出讓制度,弱化地方在房地產領域的利益驅動。
上海市松江區規劃管理局副局長王振亮博士指出,眼下,房地產業所產生的稅費絕大多數歸地方政府支配,成了地方財政的主要來源和地方政府預算外資金的最大金庫。按現行土地出讓辦法,住宅用地批租時限為70年,土地使用權租金一次性付清。當屆政府把今后十幾屆政府的收益全部占有使用了。地價高,房價很難不高。他認為,將土地所有權、經營權、使用權分離,變土地一次性出讓為消費者每年給付土地使用租金,才是穩定樓市、降低房價的治本之策。(徐壽松)