“北京標(biāo)準(zhǔn)”制定艱難
由于缺乏對(duì)行業(yè)的有效監(jiān)控，全國(guó)的存量房市場(chǎng)成了問(wèn)題多發(fā)地，無(wú)論天津、寧波，還是合肥都出現(xiàn)了經(jīng)紀(jì)公司違規(guī)操作，卷款潛逃的惡性事件，北京市場(chǎng)亦未能幸免。
“為了規(guī)范存量房市場(chǎng)，北京市建委多次組織研討。”北京中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周宗楚在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“一直到去年4月北京市建委和科委對(duì)存量房交易管理課題正式立項(xiàng)，從四個(gè)子課題對(duì)建立存量房市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)體系進(jìn)行研討，這些都是長(zhǎng)期醞釀的結(jié)果。”
但政策的制定并非一帆風(fēng)順，對(duì)國(guó)外成熟市場(chǎng)以及內(nèi)地一些市場(chǎng)的調(diào)研結(jié)果曾經(jīng)一度讓政策的制定方陷入困境，“當(dāng)時(shí)資金監(jiān)管有四類主體，既有政府、銀行、資金保證機(jī)構(gòu)，也有經(jīng)紀(jì)公司，各個(gè)地區(qū)的設(shè)置都不一樣，我們很難明確判斷哪種方式更適合北京市場(chǎng)。每次討論都會(huì)反復(fù)修改，來(lái)來(lái)回回至少上百次，幾乎每天都在討論。”周宗楚對(duì)當(dāng)時(shí)繁雜的制定過(guò)程印象深刻。
為了讓政策盡可能完善，政策的制定機(jī)構(gòu)廣泛征求各方意見(jiàn)，充分發(fā)揮行業(yè)自律作用，通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)讓經(jīng)紀(jì)公司也參與政策前期的調(diào)研。“鏈家主要負(fù)責(zé)資金監(jiān)管課題，這些課題還有清華大學(xué)的研究機(jī)構(gòu)參與。”鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者。
在充分尊重各方意見(jiàn)基礎(chǔ)上，最后實(shí)施的政策與其他地區(qū)相比有一定程度上的突破，“比如資金監(jiān)管上，北京市場(chǎng)采取組合式，銀行、交易保證機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)公司都可以參與，我們用市場(chǎng)化運(yùn)作，防止政府壟斷。”周宗楚對(duì)記者說(shuō)。
政府決策、監(jiān)管有了科學(xué)性、操作性
“之前政府很難清楚了解市場(chǎng)真實(shí)的供需狀況，更別說(shuō)單個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上市場(chǎng)的供給，政府能夠得到的數(shù)據(jù)都是已經(jīng)完成權(quán)屬轉(zhuǎn)移的存量房。”北京順馳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司企劃經(jīng)理門大偉認(rèn)為，網(wǎng)上簽約對(duì)信息的收集與整理將改變管理部門對(duì)市場(chǎng)整體運(yùn)行狀況的掌握程度。
在此之前，無(wú)論媒體還是消費(fèi)者，都缺少權(quán)威的數(shù)據(jù)來(lái)源，各個(gè)經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù)一時(shí)間成為市場(chǎng)的主流聲音，一些消費(fèi)者的意見(jiàn)也被房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司選擇性的轉(zhuǎn)達(dá)給社會(huì)各方。“經(jīng)紀(jì)公司都有自己的利益，觀點(diǎn)難免片面。”正準(zhǔn)備買房的李小姐說(shuō)，“但我們能參考的信息也只能來(lái)源于經(jīng)紀(jì)公司，希望能有權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)信息的真實(shí)性把關(guān)。”
由于在對(duì)信息的收集與真實(shí)性上缺乏有力的監(jiān)管措施，管理部門監(jiān)督效率很低，“信息在政府決策過(guò)程中作用非常重要，特別對(duì)正處在發(fā)展初級(jí)階段，存在不規(guī)范行為的行業(yè)，要想讓政策的作用力度能夠恰到好處，就需要對(duì)市場(chǎng)信息有充分的了解，否則政策很難變得科學(xué)和規(guī)范化。這也是避免政策矯枉過(guò)正的有效方式。”周宗楚對(duì)記者說(shuō)。
據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，實(shí)行網(wǎng)上簽約后，二手房房源在上市交易初期就將得到全面、集中的展示，消費(fèi)者可以通過(guò)建委網(wǎng)站看到房源登記的總套數(shù)，中介行業(yè)協(xié)會(huì)的網(wǎng)站則會(huì)顯示各個(gè)公示房源的具體信息，這種匯集在一起的信息量對(duì)市場(chǎng)的反映將更加全面、準(zhǔn)確，能夠真實(shí)體現(xiàn)市場(chǎng)的房源供給情況。
經(jīng)紀(jì)公司對(duì)此持相同意見(jiàn)，鏈家地產(chǎn)金育松認(rèn)為，如此一來(lái)，相關(guān)政府管理部門可以通過(guò)網(wǎng)上交易平臺(tái)及時(shí)了解二手房交易市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)變動(dòng)，適時(shí)監(jiān)控并進(jìn)行指導(dǎo)。
我愛(ài)我家公司人士則表示，由于買賣交易過(guò)程中的透明度大大增加，行業(yè)的監(jiān)管力度逐步增強(qiáng)，今后將不會(huì)再有虛假信息、吃差價(jià)、挪用房款等違規(guī)操作的出現(xiàn)。
“以前政府的房源信息都是交易后才知道，網(wǎng)上簽約后等于將信息前置，在房源入市的第一時(shí)間就能對(duì)房子的整個(gè)交易過(guò)程有充分的把控。”周宗楚表示。
處罰標(biāo)準(zhǔn)有章可循
“7月1日前，對(duì)經(jīng)紀(jì)公司違規(guī)操作的處罰多停留在表面上，網(wǎng)上簽約實(shí)施后，這個(gè)現(xiàn)象將有所改觀。”北京市建委的人士向記者介紹。
“如果取消了網(wǎng)上簽約資格，就意味著這個(gè)公司再也不能從事這個(gè)行業(yè)了。因?yàn)闆](méi)有網(wǎng)上簽約的合同是不給辦理過(guò)戶手續(xù)的。”北京金誠(chéng)信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部的人員告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，之前由于各個(gè)管理部門之間缺乏溝通，又沒(méi)有數(shù)據(jù)支持，在規(guī)范市場(chǎng)過(guò)程中很難實(shí)現(xiàn)同步走。實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約后，無(wú)論是制度的設(shè)計(jì)還是對(duì)行業(yè)的管理都有據(jù)可依。而此前由于缺乏違規(guī)行為的具體處罰標(biāo)準(zhǔn)，也就無(wú)從判定經(jīng)紀(jì)公司的違規(guī)操作，因此，市場(chǎng)的處罰力度并不強(qiáng)。
據(jù)北京市建委的人士介紹，網(wǎng)上簽約后，市民可以對(duì)具體房源信息進(jìn)行投訴，相關(guān)管理部門也可以對(duì)各個(gè)房源的具體交易情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。對(duì)企業(yè)違規(guī)行為，將通過(guò)媒體公示，情節(jié)嚴(yán)重的，中介行業(yè)協(xié)會(huì)還可以取消其網(wǎng)上簽約資格。
相關(guān)政策明確規(guī)定，對(duì)于“發(fā)布虛假或未公示的房源信息、不進(jìn)行網(wǎng)上簽約、隱瞞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員身份代理并收取費(fèi)用、隱瞞交易價(jià)格、欺騙買賣雙方賺取差價(jià)、不告知買賣雙方查詢密碼及存在其他相關(guān)違法違規(guī)行為的，將對(duì)該機(jī)構(gòu)和人員的網(wǎng)上簽約行為進(jìn)行限制”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此舉明確界定了經(jīng)紀(jì)公司的違規(guī)成本，對(duì)市場(chǎng)的威懾力不言而喻。
有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人據(jù)此判斷，原先對(duì)于一些違規(guī)操作的經(jīng)紀(jì)公司缺乏有效的管理手段，現(xiàn)在管理部門可以通過(guò)限制其網(wǎng)上簽約，使得違規(guī)操作的經(jīng)紀(jì)公司不能再次從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從而真正起到規(guī)范經(jīng)紀(jì)公司的目的。
“二手房網(wǎng)上簽約可能存在與一手房網(wǎng)上簽約時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題，企業(yè)對(duì)制度的認(rèn)識(shí)程度不夠，但隨著制度的逐步規(guī)范，處罰對(duì)企業(yè)的規(guī)范作用會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。”接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士紛紛表示。
消費(fèi)者和媒體可以實(shí)施監(jiān)督
據(jù)了解，國(guó)外成熟的二手房市場(chǎng)不僅依靠嚴(yán)格的懲罰措施和行業(yè)自律來(lái)規(guī)范市場(chǎng)，還充分發(fā)揮消費(fèi)者對(duì)從業(yè)人員的監(jiān)督作用，滿足消費(fèi)者的知情權(quán)。
“北京市在制定政策時(shí)充分借鑒國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)。”周宗楚對(duì)記者表示，北京市存量房交易實(shí)行網(wǎng)上簽約后，買賣雙方均可得到查詢密碼，并依據(jù)密碼查詢房屋的交易情況。若網(wǎng)上交易情況與經(jīng)紀(jì)公司所言不同，買賣雙方可以到北京市建委或中介行業(yè)協(xié)會(huì)投訴。
7月1日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者在朝陽(yáng)區(qū)安貞橋附近某經(jīng)紀(jì)公司門店前隨機(jī)采訪了3位準(zhǔn)備購(gòu)房二手房的消費(fèi)者。他們告訴記者，聽說(shuō)過(guò)資金監(jiān)管和網(wǎng)上簽約，但都不知道經(jīng)紀(jì)公司會(huì)在網(wǎng)上簽約后給自己密碼查詢房子交易情況。
“政策的引導(dǎo)宣傳需要進(jìn)一步加強(qiáng)，只有充分發(fā)揮消費(fèi)者的積極性才能對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)行為實(shí)施更多的監(jiān)督。”周宗楚說(shuō)，“政府只是在不規(guī)范的階段出面引導(dǎo)市場(chǎng)向規(guī)范化方向發(fā)展，最后市場(chǎng)的發(fā)展方向主要還取決于消費(fèi)者的意識(shí)。”
不僅消費(fèi)者對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的監(jiān)督將更有效，媒體對(duì)房源信息的監(jiān)督力度也將增強(qiáng)。有記者表示，媒體可以通過(guò)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的網(wǎng)站查閱到各個(gè)具體時(shí)段的房源供給情況，對(duì)經(jīng)紀(jì)公司提供的交易數(shù)量、成交價(jià)格真實(shí)性的判斷會(huì)相對(duì)準(zhǔn)確。一位專家據(jù)此認(rèn)為，北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì)的網(wǎng)站平臺(tái)將成為社會(huì)各界總結(jié)二手房信息的權(quán)威平臺(tái)。
無(wú)論北京市建委還是中介行業(yè)協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)均強(qiáng)調(diào)，規(guī)范存量房市場(chǎng)不能僅僅依靠管理機(jī)構(gòu)孤軍奮戰(zhàn)，消費(fèi)者和媒體都應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)督作用，企業(yè)自律亦有待加強(qiáng)。(張一鳴)
