繼上海宣布征收土地增值稅后，南京市地稅部門昨天也明確表示，對轉讓未滿五年的非普通住宅(主要指高檔住宅)強制征收土地增值稅，對于個人轉讓非普通住宅，沒有評估價格、又不能提供購房發(fā)票的，按轉讓收入的1%計征土地增值稅。記者同時了解到，南京原有的其他稅收政策也正在悄然收緊，高檔房營業(yè)稅、個稅要按一個基數繳。
政策篇
滿五年免征 滿三年減半
昨天，南京市地稅部門正式明確了土地增值稅政策，對于個人轉讓非普通住宅，沒有評估價格、又不能提供購房發(fā)票的，按轉讓收入的1%計征土地增值稅。這個政策將于近期正式執(zhí)行。對于普通住宅，目前轉讓還是不收土地增值稅。
非普通住宅是指商業(yè)辦公房和高檔住房(住宅小區(qū)建筑容積率≥1.0、單套建筑面積≤144平方米、實際成交價格≤同區(qū)域住房平均交易價格1.44倍(主城8690元/m2、江寧5100元/m2、江北3700元/m2)視為普通住宅，不符合其中任一條件的為高檔房)，而根據住宅年限不同，又適用不同的政策：沒住滿三年就要轉讓的全額征繳；住滿五年或五年以上的可以免征；住滿三年但未滿五年的，可以減半征收。
土地增值稅如何計算？有三種情況：對于能夠提供購房發(fā)票及完稅憑證的，可以按發(fā)票所載金額，并從購買年度起到轉讓年度，每年加計5%的金額以及繳納的相關稅金作為扣除額，計算繳納土地增值稅；沒有購房發(fā)票，由資產評估機構對房屋進行評估，按評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和繳納的有關費用和稅金作為扣除額，計征土地增值稅；既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，則直接按轉讓收入的1%征稅。
算筆賬
小王該繳多少稅
市民小王將住了三年的房子賣掉，他的房子買時100萬元，以150萬元賣掉，繳了營業(yè)稅、城建稅、印花稅等各項稅費約10萬元，而且能向稅務機關提供當時的有關發(fā)票及已繳稅款憑證，那么小王賣這套房子應繳多少土地增值稅？計算如下：
房子賣了150萬，扣除額包括當時購房款100萬、稅金10萬、加計金額15萬(100萬×3×5%)，扣除總金額為125萬，那么小王的房子增值額就是25萬(150萬-125萬)，增值率是20%(25萬÷125萬)，適用30%的土地增值稅稅率，應納稅款就是7.5萬(25萬×30%)，而根據滿三年減半征收的政策，小王實際需要繳納的土地增值稅就是3.75萬。而如果他不能提供所有的發(fā)票和憑證，就要按照轉讓收入的1%計算，即1.5萬，再減半征收就是7500元。
影響篇
政策比上海強硬 買房人壓力增大
地稅部門昨天明確表示對轉讓未滿五年的非普通住宅強制征收土地增值稅，房產業(yè)內人士認為，隨著房價的不斷上揚，南京的非普通住宅越來越多，稅收負擔必然會“轉嫁”到房屋買賣雙方。
政策比上海強硬
此次南京規(guī)定滿三年不滿五年減半征收增值稅，而不滿3年的全額征收，在不能提供原值及評估的情況下，將按房價轉讓總價1%征收增值稅。“這比上海的政策要強硬，賣房人負擔更重。”滿堂紅(南京)置業(yè)公司副總經理袁小玲認為，參照上海的政策來看，3年內100萬元的房子繳納5000元的增值稅，3～5年之間征收0.25%是2500元，而南京3～5年是5000元，3年之內是1萬元。對于房屋買賣人來說，其心理壓力肯定增大。
因為房屋交易稅越來越多了，負擔逐漸加重，一些房產投資收益將縮水，畢竟房價要多漲1%才能滿足投資的期望值。
非普通住宅越來越多
“非普通住宅主要是指高檔住房與商業(yè)辦公房兩類，而隨著房價上漲，高檔住房標準遲遲不調，越來越多的房子進入高檔行列。”我愛我家中介市場部經理舒莉莉分析說，目前的高檔住房標準已經遠遠“落伍”于房價，市場上轉讓的高檔住房比例已經達到50%。
舒莉莉認為，現(xiàn)在南京征收土地增值稅，就表明有比例甚多的高檔住房轉讓要多繳稅，不管繳多少，都會直接加到房價上去，導致買房人負擔不斷加重。“特別是高檔住房，稅比普通住宅要多”。因為對于賣方來說，即使是滿5年的高檔房，也要征收房款差額甚至全額5.6%的營業(yè)稅，同時還有差額20%或總額1%的個人所得稅，而普通住房滿5年可以免繳5.6%的營業(yè)稅。
買房人壓力加大
新商品房“一房難求”，二手房稅多導致價格高。一位買房人抱怨，14日剛開盤的一家江北樓盤，一大早就去了，但是也沒搶到房子，上午10點鐘開發(fā)商就說“360套房源已全部售出”，買個房子怎么這么難？
袁小玲表示，政府出臺了很多政策，但更多的是打擊房產投資客，像這次土地增值稅，對一些想改善住房的普通消費者而言，反而承擔了更高的房價。
縱深篇
營業(yè)稅個稅：要么按總價繳 要么按差價繳
房產稅收政策悄然收緊，“最省錢”的計稅辦法不靈了
記者了解到，南京昨天不僅正式宣布了高檔房要繳土地增值稅，原有的其他稅收政策也悄然收緊。
從上月中旬起，非普通住宅即使?jié)M5年，其營業(yè)稅、個稅要么分別按買入賣出差價的5.55%、20%繳，要么就按總價的5.55%和1%繳；而不再允許市民按最省錢的方式計稅，也就是營業(yè)稅按差額的5.55%繳，個稅按總價的1%繳。這樣一來，市民的稅一下就多了兩三萬，而且非普通住宅不論是否滿5年，所繳的稅都相差不大。
最“便宜”的方法不靈了
“現(xiàn)在，只要房子單價過了8690元/m2，那滿不滿5年，所繳的稅都差不多了。”昨天，房產中介業(yè)資深人士王小軍向記者透露，就在上海6月正式發(fā)布要對二手房征土地增值稅時，南京也悄然加強了對二手房20%個稅的強制征收，最先“開刀”的就是高檔房(即非普通住宅)。
具體說來，原先的營業(yè)稅政策規(guī)定：二手房如果距前次交易不滿5年再交易，不論是否普通住宅，都要按總價的5.55%繳營業(yè)稅；如果滿5年，普通住宅免繳，非普通住宅仍要按買入和賣出的差額的5.55%繳營業(yè)稅。
看起來，非普通住宅不滿5年要繳全額營業(yè)稅，滿5年只繳差額營業(yè)稅，似乎劃算很多。但個稅政策卻規(guī)定，個稅原則上按差額的20%來征收，只有在房產原值不清的情況下才可以按總房價的1%來核定征收。
最新的政策就是從此處下手，如果非普通住宅滿5年后想按差額來交營業(yè)稅，那么稅收部門一旦掌握了“差額”，就會以差額的20%來計算個稅，而不允許市民按總價的1%來報稅。
如果市民因為擔心差額20%的個稅太多、而謊稱自己不知道房產原值、無法計算差額，那么其個稅可以按總價的1%來繳，但營業(yè)稅就得按總價的5.55%來繳，不能按差額來繳。
總之一句話，二手房的營業(yè)稅、個稅要么都按總價來繳、要么都按差額來繳。而在今年6月之前，南京主城允許市民5年以上的高檔房營業(yè)稅按差額5.55%繳、個稅按總價的1%來繳的。
高檔房滿不滿五年無所謂
這樣一改，不少買房市民的的稅負驟然增加了兩三萬。只要房價超過了高檔房線，是否滿5年都意義不大了。
以馬先生5年前4000元/m2買入的一套龍江小區(qū)住宅為例，100m2買入的“原值”是46萬，現(xiàn)在漲到10000元/m2，總價已達100萬。那么六個月前，他賣此房如果滿了5年，個稅營業(yè)稅都按最“便宜”的方法來計稅：營業(yè)稅按差額的5.55%是(100-40)萬×5.55%=3.33萬，個稅按總價的1%是100萬×1%=1萬，一共是4.33萬。
而現(xiàn)在，如果“兩稅”都按差額來繳，那么營業(yè)稅是60萬×5.55%=3.33萬，個稅卻達到了60萬×20%=12萬，一共是15.33萬，比之前的老辦法多了11萬。
如果“兩稅”都按總額繳，個稅100萬×1%=1萬，是降下來了，但營業(yè)稅卻達到了100萬×5.55%=5.55萬，一共是6.55萬，比之前的4.33萬多了2.22萬。
“相比之下，老百姓肯定會選按總額繳，畢竟差額20%的個稅太嚇人。”一位二手房經紀人告訴記者，這樣算來，高檔房的房主根本不必等滿5年再賣房，因為不滿5年的房子的營業(yè)稅、個稅也是分別按總額的5.55%和1%來繳。事實證明，滿5年之后如果按差額繳營業(yè)稅、個稅反倒不劃算。
樓市稅收政策越來越緊
昨天，在華僑路房產交易大廳三樓的稅收窗口，記者證實了“關于營業(yè)稅和個稅要按統(tǒng)一的計稅依據收”這一說法。現(xiàn)場一位市民聽了計稅辦法后，喃喃自語道：“那我豈不是要繳的稅越來越多？”
但現(xiàn)場的咨詢人員卻表示，既然能弄清房產原值，能算出差價，就應該嚴格按國家政策辦。以前5年以上的非普通住宅的營業(yè)稅按差額算、個稅按總額算，顯然是有漏洞的。對于不懂鉆空子的老實人是不公平的，因此現(xiàn)在只不過是堵漏，讓稅收政策更完善。
而在中介看來，這已經是“見怪不怪”：個稅可以按總價的1%核定征收本身就是變通政策，已經很寬松了。今后很可能個稅還要嚴格按差價的20%來收，各項稅收越收越嚴是“遲早的事”。
在記者咨詢的過程中，稅收工作人員反復問記者，是否是唯一一套住宅。她還提醒記者，個稅看起來可怕，但實際上如果是普通市民換房，賣房前后一年內再買房，都可以抵充個稅；而如果是家庭唯一住宅，5年以上可以免個稅，而不論房子是否是高檔房。就“家庭”的判斷標準，夫妻及未成年子女只能算一個家庭；如果子女已成年，另外有一套房掛在孩子名下，可以算作“另一家庭”。
就此，房管部門的一位負責人表示：無論是上海的非普通住宅收土地增值稅，還是南京的這次統(tǒng)一個稅營業(yè)稅計稅依據的動作，針對的都是“炒房”族。因為普通居民要么是一套房，要么是賣小買大，“個稅”享受減免政策。不過在現(xiàn)在多數市民都投資股市房產的熱潮下，樓市的稅收政策越來越緊，市民有必要了解這個政策，以便在買股、還是買樓的問題上作出謹慎的選擇。（徐瑛輝 楚天佑 陳英 孫潔 尹曉波）
