說到上海的豪宅,很多人會馬上想到湯臣一品。這個每平方米售價11萬元的名盤,聲名早已超出上海,儼然成為中國豪宅的一大象征。
但正當湯臣一品因為風頭過盛,屢屢成為調控靶子,銷售情況也不甚理想之時,更多的上海豪宅開發商卻在暗自偷著樂,悶頭發大財。以至于當地業界戲言:“除了湯臣一品不漲價又賣得不好外,大家都活得特別滋潤。”
據最新統計,上海市中心內環以內房價4月份環比上漲超過七成,而熱銷的豪宅,成為上海樓市瘋漲真正的助推器。
豪宅遍地不愁賣
在上海,什么才能算得上頂級豪宅?合生創展董事局副主席項斌認為:別墅每棟售價起碼3000萬元,公寓售價要每平方米4萬元以上。因為“每棟過千萬元的別墅,每平方米2萬元的公寓,上海簡直遍地都是”。
仲量聯行研究部總監何凱恩認為,按照這個高標準,上海在售、待售樓盤,以及售完樓盤的二手市場價“達標”者,不下二三十個。若要求稍稍放寬,即別墅每棟2000萬元、公寓每平方米3萬元的樓盤,至少有五六十個。如位于盧灣區新天地旁的公寓豪宅華府天地,成交均價達每平方米6.8萬元,最貴單位高達每平方米8萬元,直逼湯臣一品,目前該盤總共108套單位,如今僅留下兩套待售。
國際知名顧問行世邦魏理仕統計資料顯示,目前上海單價每平方米4萬元以上的在售豪宅,占在售住宅總量的2%,每平方米2萬元以上者則占總量的8%。自2004年起三年地產調控期間,上海市場上此類物業的需求從未減少,2005年3月至今,總成交量上升了近20%,平均成交價格上升13%,但同期實際供應量卻每年遞減25%。該公司預計,由于供需缺口拉大,未來上海豪宅價格將繼續走高。
上海佑威房地產研究中心主任薛建雄說:“天價豪宅的惜售和價格攀比之風,也是今年上海樓市猛漲的一大誘因。”他指出,因為市場前景看好,很多別墅開發商惜售,網上顯示仍有在售單位,可是當買房者趕到樓盤現場,卻被告知“已經售罄”,這樣做的不乏知名開發商。
何凱恩也透露,往年盛行的外資機構整棟收購高檔公寓住宅樓盤的個案,今年三四月份后明顯減少,很多談判中的交易也遲遲無法達成,原因正是市場反彈,開發商更愿“化整為零”。他預計這種趨勢仍會持續下去。
內外資金爭相追捧 開發商坐收漁利
豪宅價格瘋漲熱銷的背后,是開發商含笑收獲暴利。以公認僅次于湯臣一品的上海豪宅新貴“濟南路8號”為例:去年2月,印尼三林集團以1億美元收購盧灣區近新天地附近的盛捷公寓,改為現名并大幅改造和豪華裝修后,打出的售價高達每平方米70000元。以該樓盤公布的308套房源共4.3萬平方米計算,銷售收入可達人民幣30億元以上。
佑威房地產的薛建雄給記者算了一筆賬:若按項目收購時匯率計算(2006年2月人民幣兌美元匯率為8.04:1),三林集團此項投資可賺得人民幣超過22億元,毛利潤率達274%;而按最新的人民幣兌美元匯率(7.18:1)計算,這家外商可賺得不下4.19億美元,毛利潤率更高達319%。
“光是人民幣過去一段時間的連續升值,就為它們帶來大約45%的超額回報,這也是外資對中國房地產市場熱情高漲的主要原因吧。”薛感嘆說。
再以和黃地產開發的御翠園為例:這個位于浦東世紀公園板塊的項目,土地是2003年之前協議出讓的,據悉,當初樓面地價每平方米不到300元,現在均價每平方米達到5.4萬元,售價已是地價的百倍以上。與之相比,號稱天價的湯臣一品,售價不過是樓面地價的26倍,利潤率未免相形見絀。
外資開發的上海頂級豪宅,如湯臣一品、御翠園、濟南路8號等,大多以外籍購房人士為目標客戶,而國內企業開發的豪宅卻大多瞄準國內富豪。如一位剛剛入住綠城豪宅玫瑰園的人士就對記者表示,和他一樣的“豪宅愛好者”都是民營企業家和一些做投資業務的人,大部分是買來自住,但也抱著投資升值的目的。
記者了解到,即使是檀宮、華府天地這樣每平方米售價七八萬元的豪宅,民營企業家也是消費主力。這跟近幾年來國內限制外資購房,抑制了外籍人士購買行為有一定關系。而反腐風暴也讓某些官員利用非法收入購買豪宅的沖動有所收斂。
如何有效調控豪宅?
由于國家限制別墅用地供應,作為上海豪宅市場領頭羊的獨棟別墅,處境最為微妙。
中房指數研究院統計顯示,2006年上海獨棟別墅全年成交量從2005年的108萬平方米增至129萬平方米,增長了19.4%,新增供應量則從2005年的93萬平方米,增至114萬平方米,增長了22.6%,供給增幅略高于成交,但供應量仍小于需求量。
到了今年一二月份,上海獨棟別墅合計新增供應僅10.3萬平方米,實際成交達14.8萬平方米,供求矛盾有進一步擴大跡象。“在這一輪調控大潮中,上海別墅市場已持續兩年呈供應緊缺狀態,今后這種狀態將愈演愈烈。”中房指數研究院(華東)常務副院長陳晟分析。
據他預測,國家政策導致的別墅供應缺乏將在2008年凸顯,到目前為止,上海已無新增別墅項目啟動建設,2008年上海市場新增豪華別墅供應很可能為零。
7月15日,上海正式針對非普通商品房住宅征收土地增值稅,而別墅等豪宅物業,皆在征稅之列。盡管有業界人士稱,“這么點稅,對豪宅市場能有什么影響,至少現在沒看出來”,但佑威房地產的薛建雄仍然相信,開征土地增值稅跟此前的“限外政策”一樣,都是非常必要的,如果從嚴實行,相信對高漲的房價能起到有效打擊作用。
“這個政策可以起到一石三鳥之效,其一,增值稅抽走了開發商暴利中的大頭,將抑制開發商為富人建房的沖動;其二,有更多的土地和資金來建中低價位樓盤,為多數普通民眾解決住房問題。”他強調說,“更重要的是,打壓了豪宅的攀價風,上海持續暴漲的樓市會變得較為平穩。”(王其明)