1800萬(wàn)平方米保障性住宅能否緩解房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭成為街談巷議的熱點(diǎn)。

　　日前，北京市規(guī)劃委公布了《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》(下稱(chēng)“規(guī)劃”)。規(guī)劃顯示，2008~2010年保障性住房及“兩限”商品住房規(guī)劃總建設(shè)規(guī)模約1800萬(wàn)平方米。

　　商品房配建“兩限”房

　　按照規(guī)劃：2008年到2010年北京市要建經(jīng)濟(jì)適用房480萬(wàn)平方米，廉租住房120萬(wàn)平方米，“兩限”商品住房1200萬(wàn)平方米。按照廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的平均套型標(biāo)準(zhǔn)50、70、80平方米，總套數(shù)將達(dá)到242571套。

　　北京將通過(guò)劃定控制區(qū)、地鐵綜合開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)配建、各區(qū)縣安排四種主要措施和清理回收、提高強(qiáng)度、實(shí)施代建等三種輔助措施，確保保障性住房及“兩限”房資源約4000萬(wàn)平方米。

　　較之以往有大不同的是，規(guī)劃要求新建商品房項(xiàng)目入市前按一定比例配建保障性住房(包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和政策性租賃住房)及“兩限”房，配建平均比例為商品房的15%。

　　規(guī)劃指出，將制定相關(guān)政策要求開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須按一定比例配套建設(shè)保障性住房及“兩限”房，作為入市條件。根據(jù)全市居住用地供應(yīng)規(guī)模計(jì)算，按15%比例配建，至2010年，可建約1200萬(wàn)平方米保障性住房及“兩限”房。

　　據(jù)了解，今后開(kāi)發(fā)商建商品房項(xiàng)目，必須在樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)?nèi)配建一定比例的保障性住房和“兩限”房，這將作為開(kāi)發(fā)商入市的審批條件。15%的比例是全市配建的一個(gè)平均值，不同地段、不同項(xiàng)目的樓盤(pán)可能配建的比例有所不同，相關(guān)細(xì)則將在今后制定出來(lái)。

　　此外，北京市規(guī)劃委表示，從今年5月1日起，位于三環(huán)以外且不在政府土地儲(chǔ)備控制區(qū)域內(nèi)的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，尚未取得規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)和僅取得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定配套建設(shè)保障性住房及“兩限”商品房。

　　三環(huán)以?xún)?nèi)且不在政府土地儲(chǔ)備控制區(qū)域內(nèi)將非居住項(xiàng)目調(diào)整為居住的項(xiàng)目，視情況配套建設(shè)保障性住房及“兩限”商品房。集中建設(shè)的保障性住房及“兩限”商品房項(xiàng)目可建設(shè)一定比例的普通商品房。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，這個(gè)文件是北京市政府第一次正式公布的全面考慮北京市戶(hù)籍人口中中低收入家庭需由政府提供保障性住房的文件。住房的建設(shè)有資金的問(wèn)題、分配的問(wèn)題、建設(shè)方式的問(wèn)題，但首先應(yīng)規(guī)劃先行，從土地的源頭保證建設(shè)用地，用立法的方式保證建設(shè)用地，用明確的建設(shè)方式保證住房的建設(shè)。

　　緩解房?jī)r(jià)快速上漲

　　此外，規(guī)劃還規(guī)定了用地布局、規(guī)劃評(píng)估、實(shí)施保障等方面，以確保規(guī)劃的實(shí)施。從保障性住房及限價(jià)房的規(guī)劃規(guī)模、分布來(lái)看，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，這份規(guī)劃不但增強(qiáng)了中低收入群體購(gòu)房的信心，而且能緩解當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭；當(dāng)然，由于限價(jià)房的分布局限在東部、南部的邊緣區(qū)域，對(duì)整體商品房市場(chǎng)很難構(gòu)成沖擊。

　　近兩年來(lái)，北京市房?jī)r(jià)的快速上漲，除了商品房結(jié)構(gòu)不合理，適合普通消費(fèi)者需求的中小戶(hù)型較少外，保障性住房供應(yīng)緊缺也是重要原因；“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，此次規(guī)劃的出臺(tái)，可以有效緩解房?jī)r(jià)的快速上漲。

　　從規(guī)劃的規(guī)模來(lái)看，保障性住房可以基本滿(mǎn)足應(yīng)保家庭需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，截止到2005年底，應(yīng)享受保障性住房的家庭約為45.7萬(wàn)戶(hù)，所需建筑面積約為2500萬(wàn)平方米。按照規(guī)劃，未來(lái)三年內(nèi)將完成保障性住房1800萬(wàn)平方米，未來(lái)五年內(nèi)建成3000萬(wàn)平方米，可以說(shuō)能夠基本滿(mǎn)足應(yīng)保家庭的需求；從而有效減少商品房市場(chǎng)需求，緩解商品房市場(chǎng)供需比。

　　保障性住房將重點(diǎn)安排在軌道交通沿線用地和站點(diǎn)周邊用地上，從而可以壓制房?jī)r(jià)漲幅較快的軌道沿線房?jī)r(jià)。按照房產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律，軌道交通沿線可通過(guò)便捷的交通迅速集聚人氣、商機(jī)、配套，形成一線式的居住區(qū)域，房?jī)r(jià)的漲幅往往在短期內(nèi)快速上漲，形成房?jī)r(jià)的“領(lǐng)漲區(qū)域”；而把保障性住房安排在軌道交通沿線，不僅提高了購(gòu)房者后期的生活便利度，而且可以有效地壓制軌道沿線上漲較快的房?jī)r(jià)，牽制房?jī)r(jià)上漲的“龍頭”。

　　按照規(guī)劃，保障性住房及限價(jià)房主要選擇中心城中心地區(qū)以外的區(qū)域，主要集中在城市東部、南部的邊緣，重點(diǎn)是定福莊、南苑、豐臺(tái)、石景山等區(qū)域。與已經(jīng)公布的三批限價(jià)地一樣，限價(jià)房將會(huì)對(duì)局部區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)形成一定沖擊，特別是東部的定福莊，南部的南苑。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，隨著限價(jià)房在定福莊、南苑的規(guī)模開(kāi)發(fā)，定福莊將會(huì)對(duì)東部房?jī)r(jià)起到緩沖作用；而南苑也將發(fā)展成南四環(huán)至南五環(huán)之間的大型居住區(qū)。(許慧穎)