[策劃人語]
當房價一波一波上漲之時，人們對調(diào)控的呼喚或者擔心，也變得越來越多。
調(diào)控總是會來的，時間早晚罷了。最終的行動還是要交給金融稅務(wù)、住房保障這些主管部門去一錘定音，去促成這被寄予厚望的“斬首行動”�？深A(yù)見的是，近期最為熱火的提高貸款購房首付、試點物業(yè)稅傳言很有可能會從紙面走到現(xiàn)實，成為商品住宅市場調(diào)控的兩記重手。
需要清醒指出的在于，這些“殺招”也許是治理房價過快上漲的“殺手锏”，但是如果強制執(zhí)行并且“一刀切”，樓市短期內(nèi)也有可能會面臨“滅頂之災(zāi)”——畢竟，這高溫灼燒中的樓市，已經(jīng)仿佛一根繃到極致的弦，敏感而脆弱。
購房首付比例要提高到四至五成，這是近期樓市傳出的最新一則爆炸性新聞。盡管在去年年中和今年年初也分別傳出類似消息，其后又不了了之，但這“第三次地震”還是讓市場心慌不已。
此次提高首付的消息源于銀監(jiān)會內(nèi)部表態(tài)。據(jù)某商業(yè)銀行人士透露，銀監(jiān)會高層在內(nèi)部講話時提到，希望商業(yè)銀行提高首付，一是控制商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，二是預(yù)防房價大幅上漲帶來的金融風險。
“我們基本相信這一表態(tài)的真實性，但目前支行層面還沒有接到任何關(guān)于調(diào)整首付比例的分行通知�！鄙虾Ｆ謻|發(fā)展銀行某支行行長告訴記者。該行長介紹，商業(yè)銀行酌情提高首付比例是可以預(yù)見的措施，“主要是為了預(yù)防風險，目前房價漲得實在太快了。仍按七成貸款，貸款額可能超出房產(chǎn)真實價值。一旦房價下降，銀行風險不小�！�
去年6月，商業(yè)銀行住房貸款首付比例限定為最低不得低于30%，已經(jīng)引起不小的影響，一些只能支付20%首付的購房者被擋在門外。“如果將首付比例再提高到四成，房價又這么高，一些需求將被徹底打壓�！狈治鋈耸糠Q。而以減少需要來打擊成交，進而降低房價的做法曾經(jīng)是宏觀調(diào)控的基調(diào)之一。但是，分析人士認為，在土地供給和商品房供給仍偏緊的情況下，一味減少需求未必會降低房價，甚至反推房價以更快速度上升，剛性需求受阻將會形成未來更大規(guī)模的積壓需求。
正因為看到了提高首付的負面風險，央行的表態(tài)一直非常謹慎。央行新聞處近期表示，目前沒有發(fā)布任何提高首付的消息，并補充說，房貸首付提高需要考慮多方面因素，不光要考慮防范金融機構(gòu)的風險問題，還需要考慮消費者的承受能力。
其實，早在去年年底，銀監(jiān)會就已經(jīng)通過官方網(wǎng)站發(fā)出通知，要求加強和改進銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，針對個人房貸，銀監(jiān)會要求各銀行業(yè)金融機構(gòu)要積極開展個人首套自住房貸款，穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場；首付款比例應(yīng)當依據(jù)借款人還貸風險確定，不宜“一刀切”。
因此，有銀行系統(tǒng)內(nèi)部人士認為，受保護剛性需求等多種調(diào)控思路的影響，強行提高首付比例的可能性不大。該人士表示，銀監(jiān)會目前向商業(yè)銀行做出的提示多是指導(dǎo)性的，因此這一表態(tài)落實到執(zhí)行層面仍有極大的彈性空間�！耙驗榭赡懿皠傂孕枨蟮馁彿磕芰�，提高首付的政策出臺還是會相當謹慎。即便調(diào)整，也會針對不同的置業(yè)次數(shù)、面積、價格等做不同的處理�！倍硪晃唤咏鼪Q策層的知情人士透露，相對于提高首付比例，銀行近期更有可能針對違規(guī)逾期信貸問題做政策調(diào)整，以防止壞賬的進一步增長。
上月，上海銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，上海中資商業(yè)銀行個人住房不良貸款余額21.62億元，比年初增加1.97億元，不良貸款率0.85%，也比年初上升了0.06個百分點。而個人住房不良貸款約有80%因虛假按揭引起，后者已經(jīng)成為個貸最直接和主要的風險源頭。“因為房價漲幅持續(xù)攀升，個貸的虛假按揭和逾期還款行為有可能進一步增加�！狈治鋈耸糠Q。
在“銀監(jiān)會提示提高房貸首付比例”的消息之外，另一個消息也值得留意———58歲的國家發(fā)展和改革委員會副主任姜偉新新官上任，現(xiàn)出任建設(shè)部長。而發(fā)改委此前曾以調(diào)研報告的方式直陳房價漲幅過快，宏觀調(diào)控效果不甚明顯，此人事變動是否會帶來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的加碼，整個樓市都在關(guān)注。
貸款比例提高后又聞暫停二手房按揭
二手房市場成“驚弓之鳥”
雖然目前沒有明確跡象表明房貸首付比例將提高，但是市場內(nèi)的不少消費者都認為，這次不會是空穴來風。
事實上，雖然商業(yè)銀行目前尚未有提高首付的動作，但一些銀行已經(jīng)開始采取其他相應(yīng)的措施。如近日，建設(shè)銀行浙江省分行已暫停二手房按揭貸款；光大銀行杭州分行也表示，對“房齡超20年、面積小于60平方米且地段較差”的二手房已停辦貸款。據(jù)信義房產(chǎn)杭州地區(qū)的工作人員介紹，雖然二手房貸款并未完全停辦，但審批已較以前嚴格許多；同時，杭州各銀行對50平方米以下的房屋的抵押貸款均已停辦。
在上海，雖然多家商業(yè)銀行均否認將上調(diào)個人房貸首付比例，但有消息稱，上海銀行業(yè)近日已不約而同地提高了兩套以上住房貸款的申請門檻，對于客戶申請第二套住房按揭貸款，部分銀行已經(jīng)執(zhí)行首付40%的規(guī)定；同時，針對客戶已有房產(chǎn)的房貸余額還清與否，銀行也會區(qū)分對待；而對于名下已有多套房產(chǎn)在按揭，但仍繼續(xù)申請按揭的客戶，如果沒有房產(chǎn)以外的資產(chǎn)用于擔保、抵押，銀行將拒絕放款。
“如果二手房按揭貸款門檻提高的舉措切實施行，將會對二手房市場產(chǎn)生較大影響�！毙帕x房產(chǎn)分析師坦言，“尤其是今年又卷土重來的一些小中介公司，這些機構(gòu)手中的房齡久、面積小的老工房房源占有相當比例，政策落實后對他們的業(yè)務(wù)量會是個不小的沖擊�！�
而對消費者來說，許多中低收入者或是年輕置業(yè)人群可能因此無力買房�！岸址渴袌錾�，有相當一部分這樣的買主，二手房貸款門檻提高后，這類群體可能被銀行拒之門外。”信義房產(chǎn)分析師又表示。
業(yè)內(nèi)人士指出，貸款門檻提高也是把“雙刃劍”，一方面有利于房地產(chǎn)交易的良性發(fā)展，如能夠擠掉部分投機客，抑制房價由于被炒而上漲過快；另一方面，“一刀切”會給中低收入自住型購房者造成壓力，不但很多人會因此無法承受購房首付金額，而且會進一步加大銀行“嫌貧愛富”的市場導(dǎo)向，這樣反而不利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。
物業(yè)稅 最后一根稻草？
今后，不僅買房要交稅，住房可能也要交稅———物業(yè)稅。其實，在經(jīng)過數(shù)年的討論商議和媒體宣傳后，物業(yè)稅在國人眼里已不是個陌生的名詞。而除了銀行界所可能采取的一系列緊縮銀根的措施外，業(yè)內(nèi)還在呼吁在這一輪的宏觀調(diào)控中啟動征收住房保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，以降低購房門檻。
在上月底，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組撰寫的一份有關(guān)繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控的建議性報告曝光。針對目前部分大中城市房地產(chǎn)價格持續(xù)快速攀升的問題，發(fā)改委課題組建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快征收物業(yè)稅，促進住房供給的有效釋放。
發(fā)改委課題組指出，住房具有公共屬性，占有過多的住房就是占有過多的公共資源(主要是土地)。而征收物業(yè)稅(不動產(chǎn)稅)可抑制過度需求，同時也是促進當前大量滯留在投資者或投機者手中的存量住房出售的有效手段。
事實上，自2006年初就傳出消息，稱北京、深圳、南京、重慶等6個城市和地區(qū)對物業(yè)稅征收進行試點。但試點仍處于“務(wù)虛”階段，這些試點城市并沒有實際收稅，只是工作步驟都和真的收稅了一樣。
業(yè)內(nèi)人士分析，由于物業(yè)稅開征爭議較大，牽涉的工作和部門較多，所以推行難度也很大�！捌鋵崳@并不是因為物業(yè)稅本身有多復(fù)雜，而是我國的開征物業(yè)稅實質(zhì)是對房地產(chǎn)稅收體系的全面改革步驟之一。物業(yè)稅一旦開征，就填補了財產(chǎn)稅的缺失，意味著中國真正啟動了調(diào)節(jié)貧富差距的工程。這種‘牽一發(fā)動全身’的‘大動作’自然會牽涉到諸多的新舊問題。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，“物業(yè)稅的稅基更是眾多學(xué)者和市場參與者關(guān)注的焦點，眾說紛紜至今尚無定論�！�
業(yè)內(nèi)人士透露，如果國家開征物業(yè)稅，很有可能會減免開發(fā)商要交的土地增值稅等稅費，“和以往的稅收調(diào)控不同，給開發(fā)商留有余地就是希望他們不要再把成本轉(zhuǎn)嫁到買房人身上�！睋�(jù)稱，這樣一來，房價會有所降低，每平方米的單價少則下降幾百塊、多則上千元，而且在買房時所交納的一些稅費也將攤薄到每年進行繳納，所以總體上購房成本會有所降低。
此前還有稅務(wù)官員表示，物業(yè)稅開征將有可能提速的一個重要原因是，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅重災(zāi)區(qū)。來自國稅總局的信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)是惟一一個連續(xù)3年被列為稅務(wù)專項稽查的行業(yè)。
土地“失控”的壓力也導(dǎo)致國家要用新的稅收手段來平衡。有業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要的原因是，現(xiàn)行的土地稅收政策是在出讓土地時各種稅收一次性繳納。那么對于地方政府來講，批地的收入就是除國有資產(chǎn)外最大的一塊金礦。近年來，一些地方政府將土地作為最重要的投資，不斷地擴大土地儲備規(guī)模，卻造成了農(nóng)民失去土地。
專家分析，現(xiàn)階段只有通過征收物業(yè)稅來調(diào)節(jié)中央和地方政府財產(chǎn)分配，也保證地方持久運行所必需的財政資金，并從根本上控制地方政府“以地生財”、參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求，所以是，“越早開征越好”。（柯鵬 于兵兵 李和裕 一凡）
多聲道
如果真的提高首付，我就更買不起房了。(計劃購房者成小姐)
現(xiàn)在企業(yè)貸款風險較高，住房按揭可以說是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行都很看重這一塊，如果提高了首付比例，業(yè)務(wù)量很可能萎縮。(某商業(yè)銀行職員)
房價居高不下主要是因為土地資源是地方收入的主要來源，提高首付等調(diào)控手段會有一定效果，但不能解決根本問題。(中國社會科學(xué)院金融研究所王松奇)
提高房貸首付，名義上似乎可以降低房貸風險。然而，在正常情況下，房貸首付20%已經(jīng)將風險概率降低到0.5%以下，再降低一些在統(tǒng)計上已經(jīng)沒有意義。但提高首付卻傷害了對房地產(chǎn)的正常需求，依靠房貸購房的大多是普通百姓。(北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心兼職教授徐滇慶)
提高房貸首付應(yīng)該說多少會起點作用。因為，現(xiàn)在的購房者中投資性的需求又抬頭了。首付比例提高以后，投資就不那么容易了。但是首付比例提高，對買第一套住房的消費者來說又是個問題。就像給小孩子洗澡，洗完我們是要把臟水倒掉，小孩子不能倒掉。我們提高首付比例是為了抑制投資性的需求，而對于第一次買房的消費者是要提高他們的購買能力的。所以我覺得，在執(zhí)行時要想辦法把消費性需求和投資性需求區(qū)分開對待。(復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 尹伯成)
提高個人按揭貸款首付比例，等于抬高銀行的放貸門檻，將有效遏制銀行的放貸沖動，也將把非理性需求人群擋在商品房交易市場大門外面。需求的減少肯定會為房地產(chǎn)市場降溫，同時刺激二手房市場、租賃市場的發(fā)展。(SOHO中國董事長潘石屹)
先在全國部分地區(qū)將個人住房貸款首付比例由目前的30%提高到50%，對購買多套(2套及以上)用于投資、投機的行為，原則上應(yīng)不實行按揭，并視情況全面推行；對非投資購買多套自住房(最多2套)的，實施“累進”首付比例制度；并輔以實施以家庭為單位實名購房制度，對房產(chǎn)登記也應(yīng)逐漸建立全國聯(lián)網(wǎng)制度進行監(jiān)控。同時，為防止開發(fā)商弄虛作假搞“假按揭”，對個人住房貸款還要實行擔保制度，凡申請購房貸款，必須有人以財產(chǎn)或?qū)嵨飺！?全國人大代表洪可柱在今年3月“兩會”上提出的議案)
