隨著2008年奧運(yùn)會開幕進(jìn)入一周年倒計(jì)時(shí)，北京各行各業(yè)的奧運(yùn)熱情空前高漲，奧運(yùn)效應(yīng)在奧北區(qū)域更是達(dá)到頂峰。自今年以來，人們對于奧運(yùn)區(qū)域樓市的關(guān)注度急劇增長，一二手房都顯現(xiàn)出炙手可熱的局面。
新盤供需兩旺
隨著奧運(yùn)的臨近，奧運(yùn)建設(shè)的逐步完工、開發(fā)，包括軌道交通的建成等，亞奧板塊將被真正激活。大的品牌上市企業(yè)紛紛在亞奧板塊安營扎寨，也正是看重了區(qū)域未來的潛在發(fā)展，作為世界各國聚集的中心點(diǎn)，對他們來說也是品牌的象征。據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，城建、保利、世茂等知名房企均布點(diǎn)于此。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，地處奧運(yùn)區(qū)域的項(xiàng)目銷售都呈現(xiàn)出銷售趨旺的局面。去年開盤的東亞奧北中心，住宅部分早已經(jīng)售完。頂秀青溪已經(jīng)開盤的樓座，也僅剩幾十套房子。地處奧運(yùn)核心區(qū)域的小戶型項(xiàng)目旭輝·奧都目前正在進(jìn)行其三期開盤準(zhǔn)備，一個(gè)月前，該項(xiàng)目推出的一、二期6個(gè)樓座早已銷售一空。據(jù)其負(fù)責(zé)人稱，三期還沒有正式開盤，但現(xiàn)在已經(jīng)有不少客戶來詢問，盡管我們告訴客戶肯定要高于前兩期，即使這樣認(rèn)購者還是很多。據(jù)悉，三期主力戶型為88平方米的南北通透兩居，以及73平方米的小兩居，其客廳、主臥兩個(gè)陽臺全部朝南，另外還有部分112平方米的小三居，兩梯四戶，其三期均價(jià)預(yù)計(jì)達(dá)到9500元/平方米。
對于這種需求旺盛的現(xiàn)象，一些專業(yè)人士表示并不擔(dān)心。“實(shí)際上亞奧區(qū)域的新樓盤供應(yīng)量比較充足。”中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明指出，亞奧區(qū)域上半年的供應(yīng)面積共47萬余平方米，供應(yīng)套數(shù)4026套。同時(shí)，下半年的供應(yīng)量也大體相當(dāng)，下半年，媒體村公寓、奧東18等小戶型項(xiàng)目逐步上市，全年近百萬平方米的供應(yīng)量，對于緩解這一區(qū)域的供需矛盾，也有著很強(qiáng)的穩(wěn)定作用。
二手房價(jià)漲幅加快
隨著奧運(yùn)會正式進(jìn)入倒計(jì)一周年的重要時(shí)段，奧體周邊的二手房也開始“高位運(yùn)行”。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，進(jìn)入7月份以來，奧林匹克公園周邊二手房價(jià)格漲幅相比之前加快明顯，增長幅度大概快出3.4%左右，均價(jià)達(dá)到10575元/平方米，相比上月漲幅高達(dá)5.2%，成為7月份房價(jià)上漲最快的區(qū)域。
另據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計(jì)資料顯示：7月份，北京奧運(yùn)場館周邊二手房成交量同比6月份上漲了11.3%，二手房價(jià)格更是水漲船高，平均漲幅在300-500元/平方米。比如較典型的國家體育館周邊的二手房成交量同比上漲了15.3%；石景山老山自行車館二手房成交量同比上漲了10.9%；北京工業(yè)大學(xué)體育館周邊的二手房成交量同比上漲了9.8%。
“鏈家地產(chǎn)”副總金育松表示，奧體周邊二手房價(jià)之所以會在超高位運(yùn)行，最重要的在于奧運(yùn)利好帶來的強(qiáng)勁人氣，如果說4號線、10號線一期(含奧運(yùn)支線)將落成是影響房價(jià)間接上漲的因素，那么近期周邊租賃市場的火熱則是刺激房價(jià)上漲的直接因素。
奧運(yùn)房產(chǎn)的持續(xù)升溫還表現(xiàn)在成交周期的縮短。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”對6月24日至7月24日這段時(shí)間國家體育館周邊房產(chǎn)的交易情況進(jìn)行的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，其周邊房產(chǎn)平均交易周期僅為五天，掛牌當(dāng)天售出的房源占總成交量的20%左右；工體周邊房產(chǎn)平均交易周期為七天；老山自行車館周邊房產(chǎn)平均成交周期為十五天。對于非奧運(yùn)周邊的一般房產(chǎn)交易而言，從掛牌到售出至少需要1個(gè)月左右的時(shí)間。
周邊租賃續(xù)簽難
受奧運(yùn)會影響，其場館周邊高檔公寓租賃市場出現(xiàn)了“房客續(xù)簽難”的現(xiàn)象，很多房主都不愿意與房客續(xù)簽下一年的合同。明年高檔公寓市場將迎來租價(jià)高峰期的預(yù)計(jì)，使得房主都想多收益一筆奧運(yùn)財(cái)。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，7月份奧體周邊普通民宅租金有8%-11%左右的上漲，公寓租金有7%-14%左右的上漲，而奧運(yùn)契機(jī)更是給需求者奧運(yùn)期間出租收益將翻倍的心理暗示。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，奧體周邊房產(chǎn)市場正處于一個(gè)出售者恃市而估、需求者心理預(yù)期較高的微妙區(qū)域環(huán)境，因此房價(jià)漲幅加快屬于情理之中。
目前出現(xiàn)了這樣的一種狀況：在此租房辦公的中小型公司目前十分擔(dān)心房主會在明年將價(jià)格上漲，而要求續(xù)簽合同，但是房主卻不愿意。
李先生就租用匯園公寓辦公，合同明年5月到期，而當(dāng)李先生提出續(xù)簽合同的時(shí)候，房主卻不愿意了，理由就是自己的房子一年一簽，明年再說。這種情況與之前是本末倒置，以前都是房主圖穩(wěn)定要求客戶與自己簽訂的時(shí)間越長越高興，而現(xiàn)在，卻有些冷落了客戶。房主的理由也很簡單：到奧運(yùn)會時(shí)，短租價(jià)格漲幅肯定在50%以上，那時(shí)委托物業(yè)和本小區(qū)其他的房子一同租出，能獲得不小的收益，即使奧運(yùn)會結(jié)束，房子價(jià)格最多回落到從前水平，也比一直租目前這個(gè)價(jià)格合適。“中大恒基”亞運(yùn)村周邊的七八家門店反映的情況大致相同。還有客戶現(xiàn)在就要預(yù)訂，但是因?yàn)橹薪楣静]有接受預(yù)訂租房的業(yè)務(wù)范圍，故都沒有接受，只表示，會給客戶多留意。
現(xiàn)在的房客要么接受漲價(jià)，要么另尋他處，“中大恒基”建議已經(jīng)在此租房并且合同即將到期的客戶，如果來年要繼續(xù)住在房子里，可以和房主商量，奧運(yùn)會期間多付一些房租，結(jié)束之后，恢復(fù)原來的價(jià)格。高檔公寓的房主比較擔(dān)心的就是出現(xiàn)空置期，屢次加息讓房主的還貸壓力越來越大，一旦斷檔，高額貸款和物業(yè)費(fèi)也是其很難承受的。同時(shí)，房客也要多方留意其他區(qū)域的公寓，如果房主執(zhí)意不續(xù)租，也可以做到兩手準(zhǔn)備。
奧運(yùn)后房價(jià)會否下降
奧運(yùn)來臨之前，一二手房都呈現(xiàn)出火暴的局面，那么奧運(yùn)之后的房價(jià)是繼續(xù)持續(xù)高位運(yùn)行，還是會走低呢？8月8日由焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的“2008年后北京房價(jià)會不會降？”PK臺上，業(yè)內(nèi)人士對此爭論不一，有的人認(rèn)為會跌，有的則認(rèn)為不會跌。參與投票的網(wǎng)友則多數(shù)認(rèn)為2008年后房價(jià)會下降。
我愛我家副總經(jīng)理胡景暉表示，房價(jià)下跌的觀點(diǎn)不僅僅在于奧運(yùn)會的召開，比如國家已經(jīng)持續(xù)多年的對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，比如現(xiàn)在已經(jīng)是絕對價(jià)格非常高的現(xiàn)狀，以及住房保障體系的進(jìn)一步建立。但是奧運(yùn)會的結(jié)束一定是房價(jià)下跌的導(dǎo)火索，這是因?yàn)樵趭W運(yùn)經(jīng)濟(jì)刺激下的房價(jià)上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)消除掉，而2008年之前透支的城市發(fā)展投入也要很多年加以消化，北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張速度也會減緩，在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)要來消化申奧成功之后很多年的固定資產(chǎn)投入和因此引發(fā)的房價(jià)暴漲，因此2008年之后房價(jià)應(yīng)該會下跌。
中體奧林匹克花園總經(jīng)理陳順則認(rèn)為，人們購買北京的房產(chǎn)的時(shí)候，是因?yàn)楸本┮匍_奧運(yùn)會嗎？如果有，目前也沒有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)說明這個(gè)比例究竟多少。人們買房是因?yàn)楸本┑某鞘邪l(fā)展，作為國際化大都市所具備的優(yōu)勢，以及普通人要結(jié)婚生子要成家立業(yè)的需求。試想，北京作為中國的政治經(jīng)濟(jì)和文化中心，這么多的中央部委，這么多的跨國公司，這么多的各地優(yōu)秀人才要在這里安家立業(yè)，目前可以提供的房子足夠嗎？目前房價(jià)高漲的基礎(chǔ)是供需之間的失衡，而2008年奧運(yùn)會的召開只是在高漲的需求上多加一點(diǎn)，不影響北京房價(jià)的基礎(chǔ)。因此，奧運(yùn)會的結(jié)束也不會直接導(dǎo)致房價(jià)的下跌。（記者 趙麗萍）
