發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調查顯示,今年5月以來,北海、蘭州等中西部省區(qū)市房價,比去年同期上漲超過10%。重慶市6月份,14天內商品房均價上漲7.8%。房價為何“葫蘆沒按下又起了瓢”?究竟誰是助推新一輪房價瘋漲的幕后“推手”?
“你調你的控,我漲我的價”
在長三角地區(qū),5月份之后,杭州房市開始量價齊升,市中心部分樓盤每平方米平均上漲3000至5000元;珠三角地區(qū),深圳商品房成交均價14223元/平方米,半年暴漲50%。灼熱的數據使得深圳成為新一輪房價上漲的領頭羊。
中西部省區(qū)市的房價漲幅格外引人注目。以曾經“房地產泡沫”聞名的廣西北海市,2007年以來價格一路飚升,連續(xù)3個月位居全國首位。4月份更是以23.6%的驚人漲幅遠遠超過深圳和北京。
自國家6月上旬批準重慶、成都為“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”之后,重慶的房價突然向上跳躍,之后就“高燒”不退,連續(xù)5個星期,主城區(qū)商品房成交量超過5000套,成交面積同比增長251.8%。
“樓市太瘋狂了,連我們業(yè)內人士都感到害怕。”重慶一家房地產中介機構的高級管理人員陳女士說,重慶成為“試驗區(qū)”以來,樓盤漲價只需銷售經理一句話,立即就可以“漲兩三百”,一些樓盤6月以來甚至是按照一個月漲1000元的計劃在執(zhí)行。
記者采訪發(fā)現(xiàn),一些地方政府在外出招商引資、參觀考察過程中,往往把本地房價與鄰近省份進行比較。一方面,希冀通過低廉的房價來吸引更多投資商進入本地市場;另一方面,通過默許、甚至鼓勵房價的上揚來制造“人氣”,結果形成了“你調你的控,我漲我的價”的怪現(xiàn)象。
五種力量助推房價猛漲
近幾個月的房價變化表明,盡管國家與地方通過戶型結構調整、供求比例調整、增加保障性住房建設、金融與稅收等一系列手段,對房地產行業(yè)不斷進行調控,但房價飚升并未得到根本遏止。
究其原因,大概有五個方面:一是炒作概念制造“搶房潮”。記者在調查中了解到,自6月中旬以來,重慶各種“房地產專刊”就將國家設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的重大戰(zhàn)略“解讀”為房價上漲的動力,連篇累牘地推出“試驗區(qū)將刺激重慶房價上漲”“重慶樓市迎來大漲拐點”等觀點,并發(fā)布“重慶樓市出現(xiàn)‘搶房潮’”“重慶今年房價再漲10%也正常”等消息,不斷向老百姓強化“房價必漲、漲價正常”的概念。
二是捂盤囤房刺激供求失衡。在制造輿論之后,部分開發(fā)商開始提高房屋售價,并“捂盤惜售”,制造房子緊俏的假象。長三角某市要求,在領取預售許可證一個月內不開盤其預售許可證將作廢,一些已經領證的開發(fā)商為了達到囤房惜售的目的,就將已建成、并符合銷售條件的房屋抵押給銀行。據這個城市房產管理局統(tǒng)計顯示,僅今年一季度就有33家樓盤辦理了在建工程抵押,這些樓盤都是已經拿到預售許可證的。這直接造成了市場住房供應減少,從而導致價格上漲。
三是爭創(chuàng)“地王”,地價與房價相互推高。城市稀缺的土地資源始終是開發(fā)商爭奪的戰(zhàn)略重點。5月,杭州錢江新城一面積126畝的地塊拍出34.9億元的高價,創(chuàng)下了樓面地價11759元/平方米的新紀錄。這比去年出讓的杭州市中心“地王”樓面單價還高出近千元。隨著調控的不斷深化,一些開發(fā)商擔心自身利益受損,通過大量儲備土地來對抗調控。
四是大盤操控區(qū)域房價,領漲效應形成板塊拉力。品牌開發(fā)商拿地后,依靠自身的經濟實力,在媒體大量投放樓盤廣告以擴大影響力,其定價通常會遠高于周邊樓盤。2007年以來,南京中心城區(qū)新開樓盤單價都在1.5萬元左右,新街口的“長江路九號”、玄武湖邊“天正湖濱”等樓盤部分房源單價更超過了2萬元。正是在一些“大盤效應”下,不僅直接帶動了周邊樓盤紛紛漲價,也拉動該區(qū)域商品房均價的上揚。
五是流動性過剩,吹漲房價泡沫。一名主管房地產的官員告訴記者,“流動性過剩對房價的拉動作用這兩個月表現(xiàn)得越來越明顯。”據了解,證券市場一年來的火爆行情增加了投資者的收益,在當前股市波動增大的情況下,一些在股市賺錢的投資者在房價上漲的刺激下開始投資房地產市場,以投資為目的的購房者在今年的買樓熱潮中所占的比例加大。
土地收益分配格局亟待調整
近年來,圍繞著房地產市場的宏觀調控,不同利益群體的博弈非常激烈。在共同利益的扭結下,一些房地產商、地方政府、黨政官員、專家學者、媒體專刊構成了一個特殊利益集團。在他們的共同作用下,形成了樓市“漲價組合拳”,使普通購房者極易陷入“越漲越搶,越搶越漲”的陷阱。
中央黨校研究員曾業(yè)松分析指出,房地產商一般以賺取最大利潤為核心,一些地方政府為房地產業(yè)推波助瀾,從中獲得GDP和政績;一批學術精英引導公眾預期,影響政府決策,獲得地產商的“好處費”;媒體專刊為地產商制造輿論,從中獲得其廣告回報。這些利益集團,不僅具有強大的自我保護能力,而且善于消解國家宏觀調控,扭曲國家政策“為我所用”。
專家呼吁,遏制地價房價過快上漲,關鍵在于調整中央與地方的土地收益分配格局,從根本上減少地方政府“以地生財”的沖動;土地拍賣應該從目前“價高者得”的方式,轉為“限房價、競地價”,讓誠信開發(fā)商造價廉物美的房子;打擊開發(fā)商囤地囤房必須落到實處,確保信息透明,強化監(jiān)督;銀行應嚴控開發(fā)商的貸款門檻,加大對政府房保障力度,讓更多中低收入者能買到價格合理的房子。(陳芳 鄧華寧 黃豁)