香港的公屋計(jì)劃曾經(jīng)重創(chuàng)香港樓市，而一項(xiàng)中國(guó)內(nèi)地版的“公屋計(jì)劃”也正試圖從根本上抑制內(nèi)地樓市的“高燒”。
8月17日，記者從權(quán)威人士處了解到，建設(shè)部眼下正以實(shí)際行動(dòng)“迎接”建國(guó)以來(lái)規(guī)格最高的“全國(guó)住宅工作會(huì)議”，即籌建住房保障司。以此為信號(hào)，一場(chǎng)包括建設(shè)部、央行、國(guó)土資源部、財(cái)政部、民政部、國(guó)稅總局等參與的住房保障“會(huì)戰(zhàn)”即將展開(kāi)。
建設(shè)部住房保障司胎動(dòng)
“以后會(huì)有一個(gè)專門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)管理全國(guó)保障性住房工作。”消息人士告訴記者，建設(shè)部正在籌建住房保障司——建設(shè)部已經(jīng)向中編辦提交了相關(guān)人員編制的申請(qǐng)，目前看把握較大。
按照現(xiàn)行的管理架構(gòu)，全國(guó)保障性住房的管理工作，一直由建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司(即房地產(chǎn)司)主管，設(shè)一名分管副司長(zhǎng)，具體工作由住房保障處完成，編制工作人員不超過(guò)7人。顯然，這樣的人員配備已經(jīng)無(wú)法滿足保障性住房領(lǐng)域的管理工作需要。因?yàn)樽?006年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院開(kāi)始要求各地方逐一上報(bào)住宅發(fā)展規(guī)劃，僅處理這其中涉及保障性住房的備案材料，就已捉襟見(jiàn)肘，至于其他工作，更是受制于人力。
記者了解到，住房保障司設(shè)立之后，將擔(dān)負(fù)管理地方經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、規(guī)劃、備案以及檢查落實(shí)情況等職能，同時(shí)，屬性一直存在爭(zhēng)議的“兩限房”也可能被歸置住房保障司進(jìn)行管理，此前，建設(shè)部剛剛明確“兩限房”屬于住房保障體系。
“除了落實(shí)既有的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房之外，兩限房恐怕要是這個(gè)司的另一個(gè)工作重點(diǎn)。”上述消息人士表示。他透露，在兩限房被定性為保障性住房之后，將在全國(guó)范圍內(nèi)推廣，且很可能帶有部分強(qiáng)制性要求，即要求人口規(guī)模達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的城市，必須開(kāi)建限價(jià)商品房，用以加大保障性住房的總量以及在市場(chǎng)中所占的比例。
目前，真正成規(guī)模推廣兩限房的大型城市僅有北京、廣州兩地。截止到2007年2月，廣州的總量已經(jīng)達(dá)到11000套。合富輝煌首席分析師黎文江提供了一組數(shù)字：按規(guī)劃，限價(jià)商品房用在五年內(nèi)要占總量43%，經(jīng)濟(jì)適用房占17%，剩下的40%則由開(kāi)發(fā)商自由定價(jià)。也就是說(shuō)，限制房?jī)r(jià)的中小戶型、再加上經(jīng)濟(jì)適用房，由政府直接控制的房源將達(dá)到供應(yīng)總量的60%，倘若如是模式被強(qiáng)制推廣至全國(guó)，保障性住房的增量可想而知。
一位接近政府的專家向記者表示，目前正在編制的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的執(zhí)行方案中，政府傾向于以此解決中等收入者的住房問(wèn)題。
“對(duì)于兩限房的開(kāi)發(fā)量，初期可能不做具體要求，但要求加大供給力度，不能是面子工程。”消息人士透露。他同時(shí)表示，加大限價(jià)房供應(yīng)力度，是權(quán)衡政府、公眾與市場(chǎng)三方利益的最佳方案，“兩限房用地是有償出讓的，同時(shí)政府又可以限價(jià)，這樣，在地方財(cái)政壓力不大的情況下，又能解決城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題，一舉兩得。”他表示。
會(huì)戰(zhàn)“公屋”
在目前政府的規(guī)劃中，兩限商品房將和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房一起逐步構(gòu)建起一個(gè)供應(yīng)總量較大的住房保障體系，而完善這一體系，顯然僅依靠建設(shè)部，將是獨(dú)木難支。記者目前掌握的情況表明，央行、財(cái)政部等部門(mén)隨后將在國(guó)務(wù)院的安排下，逐步介入內(nèi)地“公屋”的龐大計(jì)劃當(dāng)中。
今年3月，建設(shè)部副部長(zhǎng)仇寶興在接受本報(bào)記者采訪時(shí)稱，雖然中央明確了從土地出讓凈收益中提取固定比例資金，建設(shè)廉租房，但大量中西部地區(qū)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，希望中央財(cái)政給予轉(zhuǎn)移支付。“目前，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)基本落實(shí)。”消息人士透露。
在廉租房建設(shè)資金保障方面，除了對(duì)中西部落后城市“特事特辦”之外，還將有“普適性”原則。目前，按照國(guó)務(wù)院要求，建設(shè)部已經(jīng)會(huì)同央行制定“廉租房建設(shè)金融支持辦法”，在10月份此辦法敲定后，地方財(cái)政和銀行貸款將按照適當(dāng)比例，共同負(fù)擔(dān)廉租房建設(shè)所需資金，而國(guó)稅總局也在抓緊制定對(duì)保障性住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、租賃環(huán)節(jié)的稅收減免政策。
“這樣就可以用本來(lái)比較緊張的財(cái)政投入，撬動(dòng)更多的廉租房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。”建設(shè)部一位內(nèi)部人士表示。此前，完全依靠地方財(cái)政收入的廉租房，一直受制于財(cái)政資金的緊張，而無(wú)法大規(guī)模開(kāi)建。
與此同時(shí)，民政部也會(huì)同建設(shè)部正在緊張編制《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》。消息人士透露：“主要是結(jié)合當(dāng)?shù)厝司杖搿⒌捅＞�等，劃定合理的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及限價(jià)商品房的購(gòu)買人群標(biāo)準(zhǔn)，以此解決目前存在的違規(guī)購(gòu)買以及界定標(biāo)準(zhǔn)不合理問(wèn)題，同時(shí)民政部系統(tǒng)也將起到監(jiān)督保障性住房銷售、租賃等方面的責(zé)任。”
改變市場(chǎng)預(yù)期
記者了解到，上述一系列的“會(huì)戰(zhàn)”措施，將在即將召開(kāi)的“全國(guó)住宅工作會(huì)議”上定案，全部完成則在10月前后，屆時(shí)，住房保障立法工作也將進(jìn)入實(shí)際階段。
建設(shè)部政策研究中心一位專家表示，一方面，此舉對(duì)于解決城鎮(zhèn)居民基本住房問(wèn)題將起到實(shí)質(zhì)性的作用；另一方面，保障性住房工作的加大力度，有利于改變市場(chǎng)預(yù)期，“不僅是購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期，也包括房地產(chǎn)投機(jī)資本的預(yù)期。”他強(qiáng)調(diào)。
實(shí)際上，以保障性住房分流住房剛性需求，控制房?jī)r(jià)，海外都有不少成功的經(jīng)驗(yàn)。在上世紀(jì)80年代，香港房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了第一輪快速上漲，當(dāng)時(shí)香港政府所采用的若干控制房?jī)r(jià)的措施中，加速由政府投資的“公屋”建設(shè)便是其中之一。資料顯示，1995年，香港“公屋”數(shù)量達(dá)到21000套，事后證明，這些公屋一方面確保了中低收入者的居住權(quán)，又起到了分流市場(chǎng)需求的作用。而在十多年后，英國(guó)新任首相布朗在應(yīng)對(duì)英國(guó)史無(wú)前例的高房?jī)r(jià)時(shí)所做出的動(dòng)作，亦是直接宣布未來(lái)英國(guó)政府將提供超過(guò)300萬(wàn)套“保障性住房”。
其實(shí)，內(nèi)地政府一直在醞釀相關(guān)政策。早在1998年國(guó)務(wù)院下發(fā)的綱領(lǐng)性文件中， “建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”被確定為基本方向，但在執(zhí)行過(guò)程中，商品住房成為主體，而保障性住房長(zhǎng)期缺失，從而造成大量中低收入者在商品房市場(chǎng)中解決基本居住問(wèn)題，最終形成剛性需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。
在上述專家邏輯中，目前房地產(chǎn)投機(jī)資本之所以活躍，其信心正是來(lái)源于市場(chǎng)的剛性需求，而通過(guò)加大保障性住房投入，增加供給的方式，恰恰可以分流市場(chǎng)中的這部分需求，從而間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，同時(shí)也可以從根本上減緩?fù)赓Y對(duì)于中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)控漲的壓力。
在1998年房改文件被“歪曲”執(zhí)行了將近十年之后，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“糾偏”或許才剛剛開(kāi)始。(李樂(lè))
