房地產(chǎn)正在進(jìn)入新的上升通道。

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.5%。此前公布的二季度70個(gè)城市土地交易價(jià)格則同比上升了13.5%。地價(jià)漲幅超過(guò)了房?jī)r(jià)。根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)的預(yù)測(cè)，三季度房?jī)r(jià)仍將保持上漲趨勢(shì)。

　　在三年兩輪調(diào)控之后，房地產(chǎn)調(diào)控似乎已陷入僵局。政府仍在不斷出臺(tái)新的房?jī)r(jià)控制政策，房?jī)r(jià)卻從來(lái)都沒(méi)有偏離上漲的軌道。8月13日，新華社授權(quán)發(fā)布 《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，住房保障似乎取代房?jī)r(jià)成為政府部門(mén)的首選調(diào)控目標(biāo)。

　　這是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控的拐點(diǎn)？究竟是什么讓房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒不退？房?jī)r(jià)越調(diào)越高的表象背后，真正的問(wèn)題是什么？如何才能走出這樣的僵局？這些問(wèn)題至今也沒(méi)有答案。

　　為此，本報(bào)采訪了中國(guó)國(guó)際金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一。以下為訪談內(nèi)容。

　　上漲成因

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在經(jīng)歷兩輪調(diào)控之后，房?jī)r(jià)并未見(jiàn)穩(wěn)定下來(lái)，而且漲幅不減，甚至上漲地區(qū)也從過(guò)去北京、上海、深圳這樣的一線城市蔓延到了二線乃至三線城市，為什么會(huì)這樣？

　　哈繼銘：我注意到了本輪房?jī)r(jià)非同尋常的快速上漲。我認(rèn)為，驅(qū)使房?jī)r(jià)上漲的宏觀基本面因素有以下幾點(diǎn)：

　　一、居民收入增長(zhǎng)快。這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有很大的向上推動(dòng)力量；

　　二、融資成本偏低。目前資產(chǎn)價(jià)格上漲的力度遠(yuǎn)大于利率的上漲幅度。

　　三、人民幣升值。外資炒人民幣的工具被更多地運(yùn)用，一個(gè)很重要的渠道就是中國(guó)不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格；

　　四、人口結(jié)構(gòu)因素導(dǎo)致的高儲(chǔ)蓄率。人口結(jié)構(gòu)對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格包括房地產(chǎn)價(jià)格有直接影響。中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)會(huì)在未來(lái)五到十年繼續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)性上升。

　　此外，還有兩個(gè)獨(dú)特的因素。一是股市財(cái)富效應(yīng)的溢出。我們的研究表明,全國(guó)許多城市的房?jī)r(jià)漲幅和股民在城市人口中的占比有正相關(guān)關(guān)系；二是糧食價(jià)格上漲，這導(dǎo)致政府有擴(kuò)大耕地面積的政策傾向，從而使商品房開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)進(jìn)一步緊缺。

　　汪利娜：首先，中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年的快速增長(zhǎng)是房地產(chǎn)快速發(fā)展的推動(dòng)力；其次，城市化進(jìn)程的加快也是重要原因。中國(guó)城市化進(jìn)程影響巨大，巨大的人口遷移帶來(lái)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、勞動(dòng)生產(chǎn)率的提升及居民收入的增長(zhǎng)，“十五”期間城鎮(zhèn)人均可支配收入年均增幅高達(dá)9.6%，這些都是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛不可低估的基本因素。

　　朱中一：與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題相比，供給總量不足的矛盾，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要矛盾。今年上半年，全國(guó)商品住房的銷售面積與竣工面積之比達(dá)到了2.08，高于去年同期1.9，繼續(xù)拉開(kāi)差距。

　　從供求方面看，一些城市住房用地連續(xù)幾年完不成計(jì)劃，例如北京、深圳的建設(shè)用地供應(yīng)不足；一些城市對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期看好，對(duì)已經(jīng)取得的土地放慢了開(kāi)發(fā)進(jìn)度；拆遷難度加大，盤(pán)貨存量土地受到限制；不少城市按照國(guó)家要求對(duì)部分住房面積進(jìn)行了調(diào)整，這也在一定程度上影響了新開(kāi)工的數(shù)量。

　　但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求卻在持續(xù)加大。比如說(shuō)，投資需求比例加大，家庭擁有多套住房的數(shù)量在增加；受去年宏觀調(diào)控政策的影響，一些持幣待購(gòu)的消費(fèi)者需求，在今年上半年得到了釋放；人們對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期提前進(jìn)入了消費(fèi)。除此以外，中心城市城鎮(zhèn)品質(zhì)的提高和城鎮(zhèn)化中農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，也吸引了外地的機(jī)構(gòu)、個(gè)人和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。

　　調(diào)控失效

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：我們采用了財(cái)政、稅收、貨幣甚至行政手段，卻都沒(méi)有能夠很好地穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)，癥結(jié)在哪里？

　　哈繼銘：如果說(shuō)宏觀調(diào)控措施有滯后效應(yīng)，那么，大量的宏觀調(diào)控舉措是在2004年以來(lái)陸續(xù)出臺(tái)的，至今已有三年；即便是滯后，效果也該顯現(xiàn)出來(lái)了。所以，恐怕不是滯后性的問(wèn)題，而是力度的問(wèn)題。現(xiàn)在，又出現(xiàn)了一些新的因素。我認(rèn)為很重要的一點(diǎn)是物業(yè)稅應(yīng)該早一點(diǎn)推出來(lái)。

　　汪利娜：現(xiàn)行的調(diào)控政策，實(shí)際上是與市場(chǎng)的整體需求過(guò)旺相悖的。在供給不足的情況下，出臺(tái)緊縮政策實(shí)際上是抑制供給。因?yàn)榫o縮土地，土地成本上升，必然影響到房?jī)r(jià)。開(kāi)發(fā)企業(yè)和政府都在囤地，買(mǎi)了地不開(kāi)發(fā)，也沒(méi)法形成有效的供給。從貨幣政策來(lái)看，提高利率、緊縮信貸，提高了企業(yè)開(kāi)發(fā)的融資成本，這些增加的成本也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。從稅收政策看，現(xiàn)行稅制主要在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，所以加稅也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。所以，這些政策都增加了供給的成本，肯定會(huì)影響到房?jī)r(jià)。

　　我認(rèn)為，實(shí)際上政策要反過(guò)來(lái)用，我們需要加大供給的政策，而不是抑制供給的政策。比如說(shuō)，誰(shuí)生產(chǎn)的房?jī)r(jià)低，質(zhì)量好，地就供給誰(shuí)；企業(yè)生產(chǎn)市場(chǎng)短缺的中低價(jià)位、小戶型的普通住宅，政府就貼息或是減免一定的稅費(fèi)。

　　但是現(xiàn)在呢，出臺(tái)的政策只是打壓市場(chǎng)過(guò)熱，說(shuō)明我們對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)還不是很清楚。要點(diǎn)有兩個(gè)：第一，過(guò)去出臺(tái)的多項(xiàng)政策把供給成本調(diào)整地過(guò)高了；第二，房?jī)r(jià)還是由供需關(guān)系來(lái)決定的。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：一些炒作資金，比如外資、購(gòu)房團(tuán)，在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)和投資都占據(jù)了較大的比重，并且進(jìn)入勢(shì)頭依然很猛，應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？

　　汪利娜：我們?nèi)ツ暝诒本┳隽艘粋�(gè)調(diào)查，每平方米1萬(wàn)元以上的房子，45%是外地人或集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的。單位購(gòu)買(mǎi)，肯定是買(mǎi)給本單位職工的。所以北京實(shí)際上是靠集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力拉高房?jī)r(jià)的�，F(xiàn)在有那么多流轉(zhuǎn)稅，一般的短期投資可能沒(méi)有了，但是長(zhǎng)期投資肯定抑制不住。所以，我們會(huì)看到，現(xiàn)在老百姓不做短線投機(jī)了，都改做長(zhǎng)線投資。

　　我認(rèn)為，真正的調(diào)控措施不應(yīng)在流通環(huán)節(jié)，而應(yīng)在保有環(huán)節(jié)。為什么不能開(kāi)征遺產(chǎn)稅、贈(zèng)予稅和保有稅呢？在保有環(huán)節(jié)上設(shè)重稅才能更好地抑制投資性需求。投資全球化是一個(gè)趨勢(shì)，外資要來(lái)肯定是擋也擋不住的。關(guān)鍵是要對(duì)外資的投機(jī)行為有一定的限制，防止國(guó)際資本在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上快進(jìn)快出。

　　朱中一：房地產(chǎn)投資的投機(jī)性確實(shí)有上升的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字表明，上半年在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，利用外資同比增長(zhǎng)68.7%，其中外商直接投資同比增長(zhǎng)98.3%，外資占國(guó)家實(shí)際利用外資的比重已經(jīng)達(dá)到了11.8%。在流動(dòng)性過(guò)剩的背景下，多余的資金要尋找投資目標(biāo)，也容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的現(xiàn)象。所以，我們要關(guān)注外資房地產(chǎn)投資增速過(guò)快對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。

　　僵局待破

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：房?jī)r(jià)過(guò)高，很多人認(rèn)為這跟地方政府依賴“土地財(cái)政”，盡力推高房?jī)r(jià)，靠出賣(mài)土地獲取收益有很大關(guān)系，地產(chǎn)調(diào)控如何杜絕這種現(xiàn)象？

　　哈繼銘：這恐怕還是要說(shuō)到物業(yè)稅的問(wèn)題。如果出臺(tái)了物業(yè)稅，地方政府的土地出讓金不再一次性地收取和支出，而是能夠逐年上收和支取，“土地財(cái)政”的動(dòng)因就會(huì)弱化。

　　汪利娜：目前我國(guó)的土地市場(chǎng)非常不規(guī)范。第一就是“招拍掛”�，F(xiàn)在炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的農(nóng)村集體土地不讓入市，這就意味著土地的集體產(chǎn)權(quán)和國(guó)有產(chǎn)權(quán)是不對(duì)等的，所以，應(yīng)該加快建立一個(gè)集體用地與國(guó)有土地相對(duì)接的市場(chǎng)，就是城鄉(xiāng)土地交易市場(chǎng)。允許農(nóng)民的用地以入股、參股、轉(zhuǎn)讓、出讓等其他方式直接進(jìn)入市場(chǎng)。

　　第二，土地的“招拍掛”不能只限于住宅用地、商業(yè)用地。工業(yè)用地、公共基礎(chǔ)設(shè)施用地為什么不能搞 “招拍掛”？工業(yè)用地一樣也是在追求利潤(rùn)。“招拍掛”雖然會(huì)提高工業(yè)成本，但是也能抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格過(guò)快上漲。如果把“招拍掛”的面擴(kuò)展到工業(yè)和公共基礎(chǔ)用地上，大家用地都得走一定的市場(chǎng)化的道路，就可以平抑住宅用地的價(jià)格。

　　所以，應(yīng)該深化土地制度改革，除國(guó)有土地外，其他土地的使用權(quán)應(yīng)該放開(kāi)，讓更多的經(jīng)濟(jì)主體參與土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，促進(jìn)合理價(jià)格機(jī)制的形成。現(xiàn)在只有一個(gè)賣(mài)家，這么多需求者，那不是什么時(shí)候想拍高價(jià)就拍高價(jià)嗎？

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你們認(rèn)為，下一步，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該從何入手？把加強(qiáng)住房保障作為突破口是一個(gè)正確的方向嗎？

　　哈繼銘：當(dāng)然，政府出臺(tái)的公共住房保障措施如果能真正落實(shí)下去，會(huì)是很有用的。關(guān)鍵在于落實(shí)。同時(shí)，我也很期待物業(yè)稅的出臺(tái)。

　　汪利娜：由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化和人民幣升值是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)，解決流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題，深層次的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡和深化土地制度改革不是短期可以奏效的事情。在這種情況下，穩(wěn)定房?jī)r(jià)最能達(dá)到立竿見(jiàn)影效果的做法，就是加強(qiáng)公共住房體系建設(shè)，加大公共住房的供給，以此來(lái)平抑市場(chǎng)的價(jià)格。

　　政府可以直接介入建設(shè)公共住房，這是政府現(xiàn)在可以做的最好選擇。針對(duì)低收入者，要有一個(gè)基本的住房保障；一般支付能力比較弱的，包括一些中等收入偏下的人，甚至包括一些中等收入的人，他們?cè)谧》渴袌?chǎng)上沒(méi)有支付能力應(yīng)對(duì)的時(shí)候，政府應(yīng)該提供相應(yīng)的扶持政策。我覺(jué)得，政府就得給老百姓提供一個(gè)過(guò)渡方式，讓他們根據(jù)各自的收入水平進(jìn)行多樣化的選擇�，F(xiàn)在把大家都逼到新房市場(chǎng)上，怎么可能？

　　“兩限房”可以試，但它畢竟限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)，一旦形成與市場(chǎng)價(jià)格的人為差異，就會(huì)產(chǎn)生尋租行為。此外，“兩限房”賣(mài)給誰(shuí)？誰(shuí)是政府政策的最大受益者？也要考慮清楚。如果“兩限房”最后還是為某些特殊群體服務(wù)，讓他們占了便宜，就像以往的經(jīng)濟(jì)適用房那樣，那這個(gè)政策就是一個(gè)壞政策。所以我覺(jué)得，調(diào)控如何走出僵局還不如就搞公共住房。

　　朱中一：針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和問(wèn)題，在今年下半年和今后一段時(shí)間內(nèi)，政府還可能出臺(tái)一些新的調(diào)控措施。比如，作為《物權(quán)法》配套法規(guī)的 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的修訂與實(shí)施《物業(yè)稅》、土地市場(chǎng)的修改、金融市場(chǎng)保障的完善等，這些政策的出臺(tái)都將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)積極的影響。(陳文雅 胡芳潔)