“現在我國許多房地產企業到股市的圈錢行為，就相當于美國發放抵押貸款的金融機構把次級抵押貸款的‘打包’證券化，即以發行債券的方式賣給各類投資者。”房地產業內評論人士章林曉接受中國經濟時報記者采訪時表示，如果說美國次級抵押貸款“打包”證券化放大了美國次級貸危機在全球的影響，那么，中國當前許多房地產企業到股市的圈錢行為也無疑是放大了中國房地產泡沫的風險，一旦房地產泡沫破滅，我國的銀行、股市自然將面臨災難性的影響。
地價、房價相互拉升
“由于我國房地產市場住宅用地采取的是‘高價少銷’的壟斷供應，在房地產開發商競爭之下，房價上漲必然拉動地價上漲，而且地價上漲幅度必定超過房價上漲幅度。”章林曉指出，當“新地王”樓面地價紛紛趕超在售房價時，“新地王”的獲得者為了自己的利潤空間，在房價問題上就如同“過河卒子”，自然是“只能進不能退”了。
現在，房地產開發商已經明顯意識到了這種風險，為了轉嫁這種風險，開發商在一手“圈地”的同時，另一只手伸向股市“圈錢”。現在，股市的“大牛市”，一方面給開發商“圈錢”創造了大好的良機；另一方面開發商憑借“圈”到的錢，增加了爭奪“新地王”的“豪賭”底氣。
頻頻而出的“新地王”，無疑給地產股打了“興奮劑”，增加了開發商在股市“圈錢”的方便；開發商再次憑借“圈”到更多的錢，“豪賭”出更高的“新地王”。如此周而復始……風險自然是越來越大。
土地儲備潛藏凈負值風險
“如果總體上房地產價格回到相當城市居民的家庭收入的5倍左右的話(相當于世界銀行提出的合理比例)，中國房地產的股價要下跌60%左右。”中國管理科學院研究員李開發接受本報記者采訪時表示。他對目前以土地儲備論上市地產公司投資價值，地產企業瘋狂圈地推升股價的現象十分擔心，“只要房價回歸理性，大量的土地儲備就不可能增值，甚至是凈負值。”
對于不少證券分析師在推崇地產股時所指出的我國土地資源日益緊缺這個觀點，李開發認為也是錯誤的。
他表示，我國不存在土地資源緊缺的問題，是土地資源流轉問題，是因為城市土地投資炒作的問題，是人口流轉后土地資源不流轉的問題。在城市化進程中，農村、小城市的人口向大城市的移動是土地資源集約化使用的重要表現形式，土地利用率提高了，土地資源怎么會短缺呢？所以這是一個錯誤的提法。
章林曉也指出，一旦房地產泡沫開始破滅，土地儲備越大的企業其實是蘊藏風險越大的企業。
暴漲過后是暴跌
“在宏觀調控大形勢下，今年1～8月份全國居民消費價格直線上漲，我們應該已經能夠清楚地看到，我們宏觀調控的‘剎車’已經失靈。”章林曉表示，宏觀調控的目的，旨在熨平經濟波動對經濟運行所產生的不良影響。但是，無庸諱言，本輪以房地產調控為重點的宏觀調控成效并不明顯。
關鍵就在于，本輪房地產調控一開始就遭到了腐敗官員、無良學者和行賄商人組成的貪腐“鐵三角”的“反擊”。在這種“反擊”之下，房地產在一些熱點城市早就成了投機市場，而投機市場的特點就是“大起大落”。因此，可以預料，如果“剎車”繼續失靈，那么，房價必將繼續一路“暴漲”，直至“暴跌”為止。這個過程會有多久，現在還難以預料，但是可以肯定的是房價越漲得瘋狂，“轉折點”應該越會提早來到。
在“暴漲”過程中，房地產市場以及關聯金融行業如銀行、股市，自然會呈現出一派“繁榮興旺”的景象，然而一旦“繁榮興旺”過了頭，必然遭到經濟規律的加倍報復，其慘烈的程度將會是史無前例的。
“中國房地產市場的跌落是不可避免的，如果不跌落就沒有經濟規律了。”李開發認為，未來的房地產市場在一段時期內依然是政策市。不過這種蘊含巨大金融風險的房地產炒作是不可長期維持的。
可以看到，深圳的房地產市場是因為已經出現了深圳與香港經濟融合的大趨勢而出現的，那個價格是以香港房地產價格為基礎的。央行與銀監會的提高首付的輿論一出臺，已經有一部分投資商撤出，而實際上還沒有實質性出臺政策。如果真的出臺了一連串政策，房地產市場的泡沫會受到重大打擊，房價走低是必然的。
有效調控引房價理性回歸
“在中國房地產價格無限走高、累積巨大金融風險的情況下，政府應積極出臺應對措施，化解可能爆發的房地產金融危機。”李開發認為，一是可以提高投資性住房的首付，非自住房的首付要提高到50%以上，使投資性房產的炒作趨勢得到真正的控制。
二是讓研究了兩年多的不動產稅真正出臺，推動大量空置的房地產實現流轉。
三是落實保障性住房的問題，把大多數中等收入階層的住房改善問題提上議事日程，積極抓好落實。
如果我們一味想避免房地產價格從高位上滑落，避免金融風險，房地產價格必然會走到高臺跳水的那一天，到那個時候政府會失去調控能力。
他表示，近三年房地產調控的情況表明，真正有調控效果的措施至今一條都沒有出臺，所以導致房地產的危機四伏、房地產金融問題越來越嚴重。如果政府能夠出現實質、有效的調控政策，房價的緩步下滑、回歸理性是攔也攔不住的。(謝麗佳)
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