昨日，廣州市國土房管局開始公示備受關(guān)注的限價房銷售管理辦法(試行)，對銷售對象、能否上市、定價標(biāo)準(zhǔn)等焦點問題都作出細(xì)化規(guī)定。該辦法目前已公開征求市民意見。

　　據(jù)了解，去年至今，廣州市采取“雙限雙競”的方法公開出讓居住用地9宗，用地面積95.6萬平方米。由于當(dāng)時國家政策還較為抽象，故上述9宗限價商品住宅用地的銷售對象未能明確。目前，部分限價房項目已臨近竣工，銷售對象亟待明確。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，限價房管理辦法征求意見后正式出臺，首吃“螃蟹”的估計是位于金沙洲的保利西子灣。該項目最高限價為6500元平方米，目前已成為購房者詢問的熱點。昨日保利地產(chǎn)有關(guān)人士表示，預(yù)計該項目10月份將可達(dá)到預(yù)售條件，爭取在11月底公開發(fā)售。

　　在昨日的新聞發(fā)布會上，廣州市國土房管局新聞發(fā)言人表示，近年來廣州市的商品住宅價格出現(xiàn)了較快增長，給中等或者是中收入家庭的購房造成很大壓力。與廉租房、經(jīng)適房不同，限價房是通過政府讓出地價，給予中等收入家庭的住房優(yōu)惠政策，同時，也是為了“解決中等收入家庭剛性的、有效的住房需求”。他表示，將限價商品住宅對象確立為廣州戶籍、男性25周歲女性23周歲的首次置業(yè)者和首次置業(yè)家庭；將限價房戶型控制在90平方米以下等都是出于解決有效的住房需求。辦法還規(guī)定，限價房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓和出租，5年后轉(zhuǎn)讓和出租時要補交差價，基本要消除限價房的牟利空間。

　　銷售對象

　　到規(guī)定年齡的廣州戶籍人口

　　辦法規(guī)定，購買限價房不涉及收入限制，應(yīng)當(dāng)同時符合以下3個條件：廣州市戶籍人口；本人(已婚的，含配偶和子女)在廣州市沒有自有產(chǎn)權(quán)住房；男性年滿25周歲，女性年滿23周歲。值得注意的是，并不是一定要結(jié)婚才能申請購買限價房。

　　解讀 廣州市國土房管局發(fā)言人表示，年齡的限制主要是防止一些富裕家庭，明明現(xiàn)在有房子住，卻提前給十二三歲的小孩購房。而其它省市有將限價房購買年齡限制在35歲的，但廣州考慮到男25歲、女23歲的年齡也開始有自己住房的剛性需求，因此設(shè)定該項標(biāo)準(zhǔn)。

　　另外，銷售對象確定為廣州市戶籍人口有以下原因：第一，國家有相關(guān)的政策，地方政府應(yīng)優(yōu)先解決戶籍人口的問題；第二，我國目前信用體系比較滯后，市國土房管局對外籍人口的收入、資產(chǎn)、擁有住房等進行核查比較困難。在監(jiān)管方面如果出現(xiàn)問題的話，可能會導(dǎo)致更大的不公平；第三，限價房是全新的政策，也是全新的住房供應(yīng)類型，目前還很難完全把握市場的供求關(guān)系。如果銷售范圍擴得太廣，就難以對廣州市本地居民進行住房解決。但這項規(guī)定也并非一成不變，市國土房管局將根據(jù)市場的實際情況進行調(diào)整。

　　另外，市國土房管局在公開出讓限價房用地使用權(quán)時，可以根據(jù)土地的位置、來源等具體情況，增加銷售對象的限制性條件。符合廣州市戶籍人口條件的已婚購房者以夫妻雙方名義或家庭名義申請購買的，可以優(yōu)先購買限價房；部分限價房可優(yōu)先提供給被拆遷安置家庭。

　　房屋戶型

　　套型建筑面積低于90平方米

　　征求意見稿規(guī)定，限價房套型建筑面積不得超過90平方米。

　　解讀 廣州市國土房管局發(fā)言人表示，90平方米以下的住宅，不符合高收入家庭的住房需求，這些家庭一般都選擇比較大的戶型。限戶型政策是國家調(diào)控的長期性的政策，通過這個政策也可以引導(dǎo)中等收入家庭改變消費習(xí)慣，建立經(jīng)濟的適用的，節(jié)約的理性的住房消費理念。

　　房屋定價

　　同一地段同類商品房的七成

　　征求意見稿提出，限價房的最高銷售價格，原則上按地塊出讓時同一區(qū)域、同一地段的同類型商品住宅市場價格70%的標(biāo)準(zhǔn)制定。

　　解讀 廣州市國土房管局發(fā)言人指出，限價房的價格問題很敏感，主要借鑒了香港的居屋政策定價原則，這基本上符合廣州市目前中等收入家庭購房的消費水平。市國土房管局專門對此進行測算，該定價水平基本符合目前廣州市中等收入家庭的購房消費水平。這與目前廣州市經(jīng)適房的價格是有區(qū)別的，經(jīng)適房的價格是成本加3%的定價。

　　此外，他強調(diào)，土地出讓時的銷售價格是最高的銷售價格。具體的銷售價格可以由開發(fā)商根據(jù)市場需求，根據(jù)房屋的朝向、樓層等情況來確定，但是不能超出限定價。

　　上市限制

　　五年后轉(zhuǎn)讓出租都要補地價

　　按照規(guī)定，限價房自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓。5年后出租和轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)向政府補交土地出讓金。限價房補交土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)為：出租或轉(zhuǎn)讓時基準(zhǔn)地價低于公開出讓時成交樓面地價的，按照公開出讓時成交樓面地價的30%補交；出租或轉(zhuǎn)讓時基準(zhǔn)地價高于成交樓面地價的，按照基準(zhǔn)地價的30%補交。

　　解讀

　　廣州市國土房管局新聞發(fā)言人表示，該規(guī)定主要是為了消除限價房牟利的空間，抑制高收入家庭的投資意向。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項規(guī)定意味著即使購買了限價房的家庭要對房子進行出租也要補差價，對抑制投資有較大作用。

　　銷售方案

　　通過搖珠確定審核購買順序

　　征求意見稿規(guī)定，開發(fā)商銷售限價房應(yīng)進行購買預(yù)登記。如：開發(fā)建設(shè)單位須在取得《商品房預(yù)售許可證》后10日內(nèi)，受理購買預(yù)登記，受理購買預(yù)登記時間不得少于30日。另外，在預(yù)登記期間，開發(fā)商不得向預(yù)登記者收取任何費用。

　　在預(yù)登記截止日，開發(fā)商應(yīng)將所有預(yù)登記者分為優(yōu)先購房者和其他購房者兩類，以公開搖珠的方式分別在兩類預(yù)登記者中確定購買資格，最后預(yù)登記申請信息通過提交市國土房管局審核。

　　市國土房管局在10個工作日內(nèi)，按照搖珠確定的順序依次審核預(yù)登記者購房資格；并按照可售住房套數(shù)的兩倍提供合格購房者的名單(分為優(yōu)先購房者和其他購房者兩類)。

　　市國土房管局將審查合格的預(yù)登記者通過市國土房管局公眾網(wǎng)站向社會公示，公示期后向開發(fā)商反饋。隨后，開發(fā)商按照銷售方案，根據(jù)市國土房管局反饋的有效預(yù)登記名單，遵循先優(yōu)先購房者后其他購房者的原則，以搖珠方式確定購房順序。

　　其他規(guī)定

　　騙購者將收回房屋

　　對采取欺騙手段購買限價房的購房者，市國土房管局應(yīng)當(dāng)取消其購買資格，并按《限價房買賣合同》中合同無效條款的有關(guān)約定處理。涉嫌詐騙的，移交司法機關(guān)處理。

　　開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定進行銷售的，市國土房管局應(yīng)當(dāng)立即責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位進行整改，并根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓合同的約定處理和相關(guān)法律法規(guī)處罰。

　　行政機關(guān)和行政機關(guān)工作人員在限價房審核、銷售管理等工作中，存在瀆職、徇私舞弊、受賄等行為的，由行政監(jiān)察機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)依法處理。

　　限價房項目不得抵押

　　另外，為了保障限價房能夠按照政府的要求進行有效供應(yīng)，開發(fā)商不得對限價房項目進行土地和在建工程抵押。《商品房預(yù)售許可證》批準(zhǔn)兩年后仍有剩余限價房的，市住宅建設(shè)辦公室可以按照銷售方案中確定的銷售價格優(yōu)先購買。

　　市住宅建設(shè)辦公室放棄優(yōu)先購買權(quán)的，開發(fā)商可以向市國土房管局申請取消銷售價格和銷售對象等限制性要求，經(jīng)審核同意，并就剩余面積補交土地出讓金后，可以自行處置商品住宅。

　　公示時間：從今天起至10月15日結(jié)束

　　通訊地址：廣州市豪賢路193號廣州市國土房管局市場管理處，郵編：510030

　　電子郵箱：sjsx@laho.gov.cn

　　傳真：020-83331307

　　電話：020-83338622

　　（作者：田桂丹）