[策劃人語]

　　天涼好個(gè)秋。

　　這個(gè)“金九銀十”，一下子冷清太多。政策不期而至，來了個(gè)秋風(fēng)掃落葉。

　　房貸新政雷霆一擊，“黃金周”的樓市交易量變得冷冷清清，開發(fā)商普遍感到有些“受傷”；新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)又各自迎來各地“引增逼囤”的新招和“限貸”的緊箍咒；土地源頭更是被國(guó)土部新近頒發(fā)的“招拍掛”規(guī)則整飭一新。

　　這四記悶棍，打得樓市一時(shí)措手不及，但是也著實(shí)打出了一片希望來。金融、土地領(lǐng)域的雙管齊下，的確有望從供應(yīng)和需求的雙向角度，中和樓市的過熱激情，還一個(gè)理性、平和的爽秋來。

　　房貸變臉

　　樓市需求突入“冷凍期”

　　房貸新政一聲令下，“十一”黃金周里上海、深圳、重慶等主要房地產(chǎn)市場(chǎng)的新房上市量和成交量環(huán)比走低，市場(chǎng)內(nèi)持幣觀望氣氛濃厚成為新政影響最為真實(shí)的市場(chǎng)寫照。

　　9月27日，《央行銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》于長(zhǎng)假之前“如約”出臺(tái)。核心內(nèi)容是提高第二套以上購(gòu)房首付比例和利率，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)貸款和加按揭等信貸的調(diào)控。

　　雖然多數(shù)專家在“十一”前的第一時(shí)間進(jìn)行解讀，稱房貸新政效果僅針對(duì)二套以上的購(gòu)房行為，對(duì)購(gòu)買第一套房的自住需求沒有影響，且各地實(shí)施細(xì)則未出，執(zhí)行情況有待檢驗(yàn)。但從黃金周各地樓市的交易情況來看，還是表明房貸新政實(shí)現(xiàn)了對(duì)心理預(yù)期的打擊。

　　“現(xiàn)在樓市風(fēng)向難測(cè)，我不敢貿(mào)然買房了。”一位同樣投資房產(chǎn)的北京金融界人士告訴記者，“從目前的金融政策形勢(shì)來看，貸款買房的投資風(fēng)險(xiǎn)不小。”從此次新政在貸款成數(shù)和貸款利率上的調(diào)整對(duì)投資者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加碼程度看，如現(xiàn)行5年期以上房貸年利率為7.83%，購(gòu)買第一套房的優(yōu)惠幅度為15%，則實(shí)際年利率為6.6555%；如果買第二套房利率以1.1倍計(jì)算，則5年期以上貸款利率為8.613%；那么以總房?jī)r(jià)100萬元、貸款15年為例，原首付比例從30%提高到40%后，多支出10萬元現(xiàn)金，利息則要多支出6萬多元。

　　同時(shí)，“溫水煮青蛙”的金融政策在經(jīng)歷了多次加碼后一定會(huì)顯示威力，且在心理預(yù)期上產(chǎn)生最終影響。根據(jù)媒體報(bào)道，10月1日，上海市區(qū)多個(gè)地段中介選擇“關(guān)門休假”，這與往年的黃金周情形大相徑庭；而9月底最后幾天，中原地產(chǎn)、信義房產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等八成以上門店遭遇“零簽約”，這在2007"回曖年"的上海樓市也尚屬首次。

　　上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的紀(jì)錄表明，10月4至6日三天，上海分別成交了437、409和303套商品房，合計(jì)12.81萬平方米，3天的交易量只相當(dāng)于節(jié)前周末(9月28日)一天的水平；又如深圳黃金周最低單日新房成交量?jī)H6套；重慶主城區(qū)商品房在黃金周前四天的日均銷售量?jī)H為平時(shí)的十分之一左右等，原本引領(lǐng)樓市熱潮的“金九銀十”看來風(fēng)光不再。

　　專家認(rèn)為，房貸緊縮政策很可能會(huì)使炒房資金選擇撤退，并持幣觀望。一些炒房人甚至緊急聚會(huì)，商討撤退方案。樓市投資者開始人心浮動(dòng)，一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，超過六成受訪者認(rèn)為在房貸新政下，炒房成本上升，將最終影響房?jī)r(jià)。

　　但也有專家堅(jiān)持目前的新政影響仍是短期的心理“冷凍”。上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢城表示，房貸新政出發(fā)點(diǎn)是加強(qiáng)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范與控制，區(qū)分投資性需求和自住性需求，以進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。可幾大因素決定政策實(shí)際影響面較小：一是目前投資性購(gòu)房需求中自有資金達(dá)到40%-50%以上者居多，首付四成對(duì)這部分投資意愿影響不大；二是在界定二次購(gòu)房方面執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，從技術(shù)上講，主要依靠央行個(gè)人征信系統(tǒng)的信貸數(shù)據(jù)；三是由于各商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)上競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，很可能導(dǎo)致政策執(zhí)行度打折扣。

　　引增逼囤

　　新房買賣形勢(shì)改觀

　　打擊捂盤年年有，只是今年特別嚴(yán)。在所謂的傳統(tǒng)旺季到來之前，一些地方就開始針對(duì)調(diào)節(jié)樓市供需采取及“量化”性的措施，“引、逼”開發(fā)商加快節(jié)奏、規(guī)范銷售以穩(wěn)定樓市。

　　以此次“限售”動(dòng)作最多的上海為例，在“金九”前夕，上海市房地局就表示將嚴(yán)查已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目不申請(qǐng)預(yù)售、已取得預(yù)售許可證不開盤等捂盤惜售、囤積房源的不良行為；到了9月初，上海市房地局又規(guī)定，今后樓盤開盤每次預(yù)售面積不得少于3萬平方米，整盤建筑面積不足3萬平方米須一次性全部開盤。

　　這是迄今為止，上海為打擊捂盤出臺(tái)的最為嚴(yán)厲和對(duì)市場(chǎng)有直接影響的措施之一，也終于讓購(gòu)房者們看到了一些作用———“干渴”多時(shí)的上海新房市場(chǎng)9月終于迎來了今年難得的供應(yīng)放量以及成交下調(diào)。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在打擊囤房等調(diào)控手段的作用下，部分開發(fā)商被迫推出手中房源。如在剛剛過去的9月份，上海樓市供應(yīng)大幅放量，共有19個(gè)住宅項(xiàng)目的推盤量達(dá)到3萬平方米以上標(biāo)準(zhǔn)，而在8月則僅有5個(gè)。數(shù)據(jù)還顯示，9月上海的商品房和商品住宅供應(yīng)量雙雙創(chuàng)下年初以來新高，其中商品房供應(yīng)量245.84萬平方米，比8月上升60.39%；商品住宅供應(yīng)量177.18萬平方米，環(huán)比升幅更達(dá)到89.32%。

　　業(yè)內(nèi)的普遍觀點(diǎn)是，上海前期房?jī)r(jià)飛漲的一大原因就在于供求失衡、供給短缺，而“限令”一出，果然逼出了一批供應(yīng)量。業(yè)內(nèi)還認(rèn)為，短期內(nèi)供應(yīng)量的增加以及房貸新政背景下部分需求受抑制，使得上海樓市已進(jìn)入調(diào)整期，近期的樓市運(yùn)行應(yīng)趨平穩(wěn)。事實(shí)上，9月上海商品房253.28萬平方米的成交面積已比8月減少1.91%，其中商品住宅成交207.21萬平方米，也比8月少0.99萬平方米，“金九”不再。

　　全國(guó)其他地區(qū)也采取了相關(guān)行動(dòng)。如杭州市房管局近期對(duì)開發(fā)商捂盤惜售行為進(jìn)行了一次嚴(yán)查，并在其網(wǎng)站上發(fā)處通告，勒令某項(xiàng)目的開發(fā)商在捂盤5個(gè)月之后必須開盤；又如福州市也針對(duì)少數(shù)開發(fā)商利用房源信息不對(duì)稱而捂盤囤房、哄抬價(jià)格的行為進(jìn)行了整治，據(jù)悉部分哄抬價(jià)格的樓盤已恢復(fù)到8月的價(jià)格水平。

　　市場(chǎng)人士指出，打擊捂盤、逼出供應(yīng)的實(shí)質(zhì)在于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易信息的公開透明，這樣開發(fā)商也就不會(huì)以對(duì)信息的優(yōu)先性來誤導(dǎo)購(gòu)房者，希望目前實(shí)行的一系列新政不僅能逼出新房供應(yīng)量，更能逼出一個(gè)透明公開、信息對(duì)稱的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

　　土地整頓

　　改善供應(yīng)、改變預(yù)期

　　隨著調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)，“金九銀十”或?qū)⒅皇情_發(fā)商們的昨日美夢(mèng)。不但如此，伴隨今年土地調(diào)控政策“落地”，土地“閘門”或?qū)⑹勾蟛糠珠_發(fā)商感到苦處。

　　“十一”黃金周剛過，國(guó)土資源部土地利用司相關(guān)負(fù)責(zé)人就明確表示，各地必須優(yōu)先供應(yīng)保障性住房用地。更為嚴(yán)格的政策是，今后對(duì)沒有完成廉租房等用地年度供地計(jì)劃的，第四季度不得再向其他商品房開發(fā)供地。

　　這紙“重令”無疑又給原本擠破腦袋搶地的開發(fā)商當(dāng)頭一棒。“現(xiàn)在地塊越來越難拿了。”北京萬年基業(yè)投資集團(tuán)副總裁黃璽慶向記者直言。記者從北京土地整理儲(chǔ)備中心了解到，9月北京土地市場(chǎng)僅成交2塊住宅用地，成交數(shù)量比8月直線下降。

　　實(shí)際上，不僅土地供應(yīng)預(yù)期“疲弱”，全國(guó)各地的國(guó)土管理部門還在進(jìn)行打擊閑置土地和囤積土地的行動(dòng)。如近日廣州市國(guó)土房管局對(duì)1992年實(shí)行土地有償使用制度至今出讓的所有商品住宅用地的開發(fā)建設(shè)情況進(jìn)行了全面清理，其中政府依法收回閑置土地10.46平方公里。

　　與此同時(shí)，在購(gòu)地付款環(huán)節(jié)，國(guó)土資源部頒布新規(guī)對(duì)“分期付款”式的購(gòu)地作法進(jìn)行封堵，要求開發(fā)商們必須按約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。這一政策不僅解決了一些開發(fā)商只支付少量首付資金就大量拿地的問題，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。

　　而對(duì)開發(fā)商們而言，更為嚴(yán)峻的恐怕還有土地供應(yīng)預(yù)期也在發(fā)生改變的問題。根據(jù)國(guó)土資源部最新通知要求，今后各地在編報(bào)土地利用年度計(jì)劃建議時(shí)，要對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的用地需求單獨(dú)作出說明。

　　國(guó)土資源部土地利用司負(fù)責(zé)人還強(qiáng)調(diào)，今后對(duì)沒有完成廉租房等用地年度供地計(jì)劃的，第四季度不得再向其他商品房開發(fā)供地。如此一來，能放手競(jìng)拍的地塊供應(yīng)會(huì)少之又少。

　　實(shí)際上，記者注意到，為避免“無米下炊”的境地出現(xiàn)，“雙限房”地塊已經(jīng)成為開發(fā)商角逐的目標(biāo)。而眼下，為防止開發(fā)商“暗渡陳倉(cāng)”，國(guó)土資源部還提前預(yù)警：“禁止以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為名，以劃撥方式取得土地后挪用于商品住房開發(fā)。”這讓想走邪路的開發(fā)商不得不掂量掂量。

　　限貸先行

　　二手房東開始讓價(jià)

　　　風(fēng)傳已久的房貸首付政策終于在國(guó)慶節(jié)前落地。而此前一些地方已經(jīng)經(jīng)歷了一段時(shí)間“選擇性限貸”考驗(yàn)的二手房市場(chǎng)，變化則更值得關(guān)注。

　　據(jù)北京我愛我家提供的數(shù)據(jù)，此次黃金周期間，北京二手房成交量同比增加了36%，買賣房源和客戶登記量分別上升了30%和35%。其中，中小戶型銷售表現(xiàn)最為搶眼，成交量也占到總成交量的70%以上。北京我愛我家胡景暉表示，從目前二手房購(gòu)買者的情況來看，主力客戶多為自住性首次置業(yè)，因此新政影響不大。

　　不過在上海二手房市場(chǎng)，則是另一番景象。在今年下半年投資行為開始抬頭的上海樓市，國(guó)慶長(zhǎng)假內(nèi)二手房市場(chǎng)開始有些許變化。據(jù)上海美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)，截至10月10日，美聯(lián)物業(yè)下屬門店的掛售房源中，有八成業(yè)主將名下的掛牌價(jià)格進(jìn)行了下調(diào)。其中，75%的業(yè)主下調(diào)價(jià)格在5%以內(nèi)、3%的業(yè)主有6%-10%的讓價(jià)，還有2%的業(yè)主對(duì)于掛售房源給出了超過10%的讓價(jià)。

　　對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿表示，雖然自住需求仍是市場(chǎng)主力，但自今年3月起，之前因調(diào)控而被抑制的部分需求得到釋放，其中包括投資需求，市場(chǎng)整體交投又開始活躍，二手房成交價(jià)格也有一定程度上漲，甚至有一段時(shí)期業(yè)主惜售“返價(jià)”的舉動(dòng)大范圍重現(xiàn)。而從這次八成業(yè)主主動(dòng)降價(jià)中，可以看出新政對(duì)于大部分業(yè)主的心理還是產(chǎn)生了影響，不過大幅降價(jià)拋售的情況發(fā)生機(jī)率不大。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理龔敏則認(rèn)為，提高首付比例等房貸新政，在短期內(nèi)對(duì)抑制過度的需求會(huì)起到一定作用，但從實(shí)質(zhì)性影響上，政策應(yīng)更會(huì)對(duì)供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。“由于投資者對(duì)后市不確定性預(yù)期的加大，及持續(xù)加息后先前擁有多套物業(yè)的投資者資金壓力加大，首付比例提高及加息的雙重打擊會(huì)促使拋盤現(xiàn)象出現(xiàn)，有望改變二手房市場(chǎng)的供求矛盾，對(duì)一手房市場(chǎng)也會(huì)起到一定的借鑒作用。” （柯鵬 于兵兵 陳歆 于祥明 唐文祺）