“9月各大城市住宅價格指數普遍上漲,北京環比漲幅超過6%,達到6.1%;上海、深圳、天津、南京四城市環比漲幅超過4%,分別為4.4%、4.1%、4.4%、4.4%;廣州、武漢、重慶、杭州、成都環比漲幅超過3%,分別為3.6%、3.9%、3.5%、3.4%和3.3%”,中國指數研究院監測到的數據如是顯示。
分析人士認為,目前,我國房地產調控的思路正從“收縮供給、抑制需求”,向“平衡供求”轉變,政府正著力通過提供廉租房和經濟適用房等方式增加供給、平抑房價,與此同時,相對提高第二套住房信貸標準也將進一步降低投資需求,“調控房價,供需兩手都要硬”。
漲聲不斷中供求現分歧
今年以來,無論是來自政府部門的數據,還是專業研究機構的監測都顯示,商品住宅價格“漲”聲不斷,而在房價持續上漲的過程中,一些城市出現了量縮價升的現象,而部分城市卻放量上漲,供需出現了一些“分歧”。
以9月份為例,商品房需求出現不同程度的分化,成都、上海、杭州、武漢、南京等城市商品房成交量出現不同程度的增長,交易量最為活躍的仍然是成都,同比增幅達到127%,而北京、深圳等城市的成交量則出現了不同幅度的下降,北京同比降幅最大,為62%。
商品住宅供給方面,北京、廣州、深圳、杭州等城市新建商品住宅可售面積出現了不同程度的下降,其中,深圳同比降幅最大達到53%,而上海同比增幅卻接近40%。另外,從銷售供給比率看,上海、武漢、成都等城市均處在1左右,供需基本平衡,杭州、廣州、北京等城市卻遠小于1,需求出現嚴重萎縮。
從房地產開發基本面來看,全國大部分一、二線城市商品房新開工面積等供應先行指標出現回升或平穩增長,中國指數研究院研究員認為,這表明,商品房后期供應將跟上,但受頻繁加息和提高第二套住房首付等金融政策的影響,各城市未來房價上漲幅度應當趨緩。
值得注意的是,在交易量下降的同時,一些城市還出現了空置率大幅上升的趨勢。以北京為例,北京房地產價格屢創新高,統計數據顯示,2007年第二季度,北京市中高檔住宅市場的整體空置率為24.42%。
調控供需都要硬
業內專家認為,下一步價格調控的重點是房價而不是物價,抑制房價過快增長主要是要調整房地產政策。
近期出臺的政策,主要還是著力于對需求方面進行引導,央行、銀監會發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》,對購買“二套房”者,貸款首付比例將不得低于40%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。業內人士認為,這將抑制市場投資、打擊投機行為,同時將緊縮銀行信貸、提高購房門檻、規避銀行風險。
而國土資源部發布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》指出,建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得,不得進行按比例分期發放。這意味著,開發商將不能像過去那樣搞土地“分期付款”,業內人士稱,對市場來說,這將使動輒成交總價數十億的地王大大減少。
業內人士普遍認為,央行今年以來的五次加息。對房地產而言,將一步步擠掉樓市投資泡沫并同時抑制不良貸款沖動,因此在本輪加息中受影響最大的將是樓市的投機性買家。
當然,供給方面的政策措施也在醞釀出臺中,例如,財政部日前出臺辦法,明確中央財政將安排中央廉租住房保障專項補助資金,以支持中西部財政困難地區做好廉租住房保障。(記者 周明)