本月18日，北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽署了共建“養(yǎng)老房屋銀行”的協(xié)議，“以房養(yǎng)老”在我國(guó)嶄露頭角；而就在此前一天，民政部副部長(zhǎng)竇玉沛在做客中國(guó)網(wǎng)“中國(guó)訪談”欄目時(shí)也表示，“以房養(yǎng)老”可能會(huì)成為我國(guó)未來養(yǎng)老模式的一種選擇。

　　一時(shí)間，“以房養(yǎng)老”成了社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　“以房養(yǎng)老”漸行漸近

　　所謂“以房養(yǎng)老”通常有兩種方式。

　　一種方式是“反向住房抵押貸款”或叫“倒按揭”，這種模式專門針對(duì)有產(chǎn)權(quán)房的老年人。老人可以將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給專門運(yùn)營(yíng)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，按月從該機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金養(yǎng)老。老人身故后，由該機(jī)構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷售、出租或拍賣。

　　第二種“以房養(yǎng)老”的方式是“以房換養(yǎng)”。有些老年人把房子交給福利機(jī)構(gòu)，然后住到福利機(jī)構(gòu)享受服務(wù)，房子由福利機(jī)構(gòu)出租，等老人百年之后，房產(chǎn)由福利機(jī)構(gòu)處置。

　　據(jù)了解，“住房反向抵押貸款”的模式上世紀(jì)80年代起源于荷蘭，如今在美國(guó)日趨興旺，隨后歐洲國(guó)家、新加坡等紛紛效仿，并逐步發(fā)展成熟。

　　在加拿大，個(gè)性化的設(shè)計(jì)使“倒按揭”贏得了成功。金融機(jī)構(gòu)根據(jù)貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。老年人可用這筆“倒按揭”貸到的錢給子女支付買房的首付，或旅游、裝修房屋等，老年人的生活質(zhì)量大大提高。

　　借鑒國(guó)外成熟做法，我國(guó)首個(gè)開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司——幸福人壽近期已獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)。投保人可將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，自己可以終身繼續(xù)使用該房屋；保險(xiǎn)公司則按月向投保人終身支付給付金，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司收回房屋，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣。

　　“由于我國(guó)社會(huì)保障體系的建設(shè)有一個(gè)過程，養(yǎng)老的資金、服務(wù)保障等方面需求較大，有些家庭承受起來有困難，‘以房養(yǎng)老’不啻為養(yǎng)老的一種替代方案和一種自我保障的選擇。”一位專家表示，作為我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)保障制度的一種補(bǔ)充，“住房反向抵押貸款”在我國(guó)存在推行的基礎(chǔ)和潛在的市場(chǎng)。

　　“未富先老”的一種選擇

　　“以房養(yǎng)老”之所以收到社會(huì)廣泛關(guān)注，實(shí)際上是基于我國(guó)目前嚴(yán)峻的人口老齡化局勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，到2050年，我國(guó)老年人口預(yù)計(jì)將達(dá)到4.2億，占總?cè)丝诒戎亟?5%，即意味著每4個(gè)人中就有1位老年人。在北京、上海等大城市，因人口壽命的普遍延長(zhǎng)，高齡老人增多，預(yù)計(jì)這一比例將高達(dá)35%。到那時(shí)，中國(guó)的老齡人口數(shù)量，將比英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、意大利、日本這5個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的總?cè)丝诩悠饋磉�要多。

　　浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武長(zhǎng)期從事“以房養(yǎng)老”的模式研究。他認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”模式可實(shí)現(xiàn)個(gè)人擁有資源在其一生的合理配置與妥善安排，實(shí)現(xiàn)住宅資產(chǎn)與金融資產(chǎn)在個(gè)人一生期間的合理配置與價(jià)值轉(zhuǎn)換。個(gè)人在青年時(shí)用按揭的方式購(gòu)買住房，中年期逐步歸還購(gòu)房貸款。退休時(shí)為實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的目的再出售住房，并將全部住房資產(chǎn)的價(jià)值逐步變現(xiàn)，作為晚年期的養(yǎng)老用資。

　　通過“以房養(yǎng)老”，可有效解決養(yǎng)老資金來源，減輕家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，有利于調(diào)節(jié)家庭經(jīng)濟(jì)生活，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置、效用提升提供一種新的思路，同時(shí)可以將養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會(huì)保障與購(gòu)房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險(xiǎn)資金尋找到安全、收益穩(wěn)定可靠的投資出路，形成保險(xiǎn)金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的新型社會(huì)保障循環(huán)機(jī)制。

　　建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，引入反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”模式除了健全社會(huì)保障體系之外，還有兩方面的積極意義。

　　首先，引入反向抵押貸款后，老人可以在繼續(xù)享有住房使用權(quán)的情況下，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金收入，成為養(yǎng)老資金的重要來源，使房產(chǎn)具有融資和養(yǎng)老的功能。這就大大拓展了房產(chǎn)的原有功能，增強(qiáng)了居民買房的吸引力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展；另一方面，老人去世后，保險(xiǎn)公司收回住房的使用權(quán)，必然要將住房出售或出租，可以增加“二手房”供應(yīng)量，有利于促進(jìn)我國(guó)還不發(fā)達(dá)的“二手房”市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

　　其次，引入反向抵押貸款也有利于保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。我國(guó)人口基數(shù)大，社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)保障不足，商業(yè)養(yǎng)老市場(chǎng)十分巨大，反向抵押貸款針對(duì)擁有自己住房的老人，解決其養(yǎng)老問題，市場(chǎng)潛力可觀，有望成為商業(yè)保險(xiǎn)的一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。還有益于拓寬保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道，提高保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

　　“以房養(yǎng)老”任重道遠(yuǎn)

　　然而“以房養(yǎng)老”模式短期內(nèi)在我國(guó)還很難全面實(shí)施。

　　一些專家在接受記者采訪時(shí)表示，首先是觀念問題，中國(guó)人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”，因此國(guó)人對(duì)這個(gè)新生事物恐怕很難接受；其次，“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，牽涉到房地產(chǎn)評(píng)估、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個(gè)因素，成熟和完善還需要一個(gè)過程；再次，目前我國(guó)住宅使用權(quán)只有70年，這不利于“住房反向抵押貸款”的實(shí)施。

　　銀行及保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)則表示，目前承接“倒按揭”業(yè)務(wù)尚不成熟。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等難以預(yù)測(cè)，對(duì)銀行來說，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，隨著時(shí)間的推移，風(fēng)險(xiǎn)不斷增大。因此，如何確定“倒按揭”利率是一個(gè)大難題，貸款額少，老人不樂意，貸款期長(zhǎng)，銀行可能要吃虧，銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的難度很大。

　　銀行業(yè)內(nèi)人士表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒有國(guó)家有關(guān)部門的政策扶持，減輕銀行風(fēng)險(xiǎn)，“以房養(yǎng)老”很難大范圍推廣。

　　“以房養(yǎng)老”模式的倡導(dǎo)者之一、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)前總裁孟曉蘇表示，“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)使產(chǎn)權(quán)住房成為一種“養(yǎng)老儲(chǔ)蓄”，這種金融產(chǎn)品一直面臨重重困難。其中最大的阻力，不是來自市場(chǎng)，而是金融機(jī)構(gòu)的猶豫。孟曉蘇認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)正是金融機(jī)構(gòu)最為擔(dān)心的因素。

　　廣州媒體曾做過的一次調(diào)查顯示：八成老人不接受“以房養(yǎng)老”，認(rèn)為這種“用放棄親情和關(guān)愛來換取養(yǎng)老金”的方式并不可取。在這種現(xiàn)實(shí)背景下，老年人是否能繞過根深蒂固的傳統(tǒng)倫理觀念而接軌“國(guó)際通常采用的做法”是一個(gè)未知數(shù)。因此，有專家曾預(yù)言，在中國(guó)可能只有孤寡老人才會(huì)有“以房養(yǎng)老”的需求。

　　竇玉沛表示，以房養(yǎng)老”問題在西方已經(jīng)有多年歷史，現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)也開始有了。但如果進(jìn)行推廣，還需要一個(gè)探索實(shí)踐的過程，同時(shí)需要一些相關(guān)的制度和辦法進(jìn)行配套，這樣才能夠保障廣大老年人合法權(quán)益。(王莉 商艷青)