本月18日，北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽署了共建“養(yǎng)老房屋銀行”的協(xié)議，“以房養(yǎng)老”在我國嶄露頭角；而就在此前一天，民政部副部長竇玉沛在做客中國網(wǎng)“中國訪談”欄目時也表示，“以房養(yǎng)老”可能會成為我國未來養(yǎng)老模式的一種選擇。

　　一時間，“以房養(yǎng)老”成了社會關注的熱點。

　　“以房養(yǎng)老”漸行漸近

　　所謂“以房養(yǎng)老”通常有兩種方式。

　　一種方式是“反向住房抵押貸款”或叫“倒按揭”，這種模式專門針對有產(chǎn)權房的老年人。老人可以將自己的房屋產(chǎn)權抵押給專門運營這項業(yè)務的機構，按月從該機構領取現(xiàn)金養(yǎng)老。老人身故后，由該機構收回房屋進行銷售、出租或拍賣。

　　第二種“以房養(yǎng)老”的方式是“以房換養(yǎng)”。有些老年人把房子交給福利機構，然后住到福利機構享受服務，房子由福利機構出租，等老人百年之后，房產(chǎn)由福利機構處置。

　　據(jù)了解，“住房反向抵押貸款”的模式上世紀80年代起源于荷蘭，如今在美國日趨興旺，隨后歐洲國家、新加坡等紛紛效仿，并逐步發(fā)展成熟。

　　在加拿大，個性化的設計使“倒按揭”贏得了成功。金融機構根據(jù)貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。老年人可用這筆“倒按揭”貸到的錢給子女支付買房的首付，或旅游、裝修房屋等，老年人的生活質(zhì)量大大提高。

　　借鑒國外成熟做法，我國首個開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務的保險公司——幸福人壽近期已獲得相關部門批準。投保人可將房屋產(chǎn)權抵押給保險公司，自己可以終身繼續(xù)使用該房屋；保險公司則按月向投保人終身支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回房屋，進行銷售、出租或者拍賣。

　　“由于我國社會保障體系的建設有一個過程，養(yǎng)老的資金、服務保障等方面需求較大，有些家庭承受起來有困難，‘以房養(yǎng)老’不啻為養(yǎng)老的一種替代方案和一種自我保障的選擇�！币晃粚＜冶硎�，作為我國養(yǎng)老保險保障制度的一種補充，“住房反向抵押貸款”在我國存在推行的基礎和潛在的市場。

　　“未富先老”的一種選擇

　　“以房養(yǎng)老”之所以收到社會廣泛關注，實際上是基于我國目前嚴峻的人口老齡化局勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，到2050年，我國老年人口預計將達到4.2億，占總人口比重近25%，即意味著每4個人中就有1位老年人。在北京、上海等大城市，因人口壽命的普遍延長，高齡老人增多，預計這一比例將高達35%。到那時，中國的老齡人口數(shù)量，將比英國、法國、德國、意大利、日本這5個發(fā)達國家的總人口加起來還要多。

　　浙江大學經(jīng)濟學院教授柴效武長期從事“以房養(yǎng)老”的模式研究。他認為，“以房養(yǎng)老”模式可實現(xiàn)個人擁有資源在其一生的合理配置與妥善安排，實現(xiàn)住宅資產(chǎn)與金融資產(chǎn)在個人一生期間的合理配置與價值轉換。個人在青年時用按揭的方式購買住房，中年期逐步歸還購房貸款。退休時為實現(xiàn)養(yǎng)老的目的再出售住房，并將全部住房資產(chǎn)的價值逐步變現(xiàn)，作為晚年期的養(yǎng)老用資。

　　通過“以房養(yǎng)老”，可有效解決養(yǎng)老資金來源，減輕家庭養(yǎng)老負擔，有利于調(diào)節(jié)家庭經(jīng)濟生活，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置、效用提升提供一種新的思路，同時可以將養(yǎng)老保險、社會保障與購房養(yǎng)老相結合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩(wěn)定可靠的投資出路，形成保險金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的新型社會保障循環(huán)機制。

　　建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關負責人表示，引入反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”模式除了健全社會保障體系之外，還有兩方面的積極意義。

　　首先，引入反向抵押貸款后，老人可以在繼續(xù)享有住房使用權的情況下，將房地產(chǎn)轉化為現(xiàn)金收入，成為養(yǎng)老資金的重要來源，使房產(chǎn)具有融資和養(yǎng)老的功能。這就大大拓展了房產(chǎn)的原有功能，增強了居民買房的吸引力，有利于促進房地產(chǎn)一級市場的發(fā)展；另一方面，老人去世后，保險公司收回住房的使用權，必然要將住房出售或出租，可以增加“二手房”供應量，有利于促進我國還不發(fā)達的“二手房”市場和住房租賃市場的發(fā)展。

　　其次，引入反向抵押貸款也有利于保險業(yè)的發(fā)展。我國人口基數(shù)大，社會養(yǎng)老保險保障不足，商業(yè)養(yǎng)老市場十分巨大，反向抵押貸款針對擁有自己住房的老人，解決其養(yǎng)老問題，市場潛力可觀，有望成為商業(yè)保險的一個新增長點。還有益于拓寬保險資金運用渠道，提高保險公司風險管理水平。

　　“以房養(yǎng)老”任重道遠

　　然而“以房養(yǎng)老”模式短期內(nèi)在我國還很難全面實施。

　　一些專家在接受記者采訪時表示，首先是觀念問題，中國人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”，因此國人對這個新生事物恐怕很難接受；其次，“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關政府部門，牽涉到房地產(chǎn)評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素，成熟和完善還需要一個過程；再次，目前我國住宅使用權只有70年，這不利于“住房反向抵押貸款”的實施。

　　銀行及保險公司等金融機構則表示，目前承接“倒按揭”業(yè)務尚不成熟。國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預期壽命等難以預測，對銀行來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，隨著時間的推移，風險不斷增大。因此，如何確定“倒按揭”利率是一個大難題，貸款額少，老人不樂意，貸款期長，銀行可能要吃虧，銀行控制風險的難度很大。

　　銀行業(yè)內(nèi)人士表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒有國家有關部門的政策扶持，減輕銀行風險，“以房養(yǎng)老”很難大范圍推廣。

　　“以房養(yǎng)老”模式的倡導者之一、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團前總裁孟曉蘇表示，“反向抵押貸款”的壽險服務使產(chǎn)權住房成為一種“養(yǎng)老儲蓄”，這種金融產(chǎn)品一直面臨重重困難。其中最大的阻力，不是來自市場，而是金融機構的猶豫。孟曉蘇認為，房價下跌的風險正是金融機構最為擔心的因素。

　　廣州媒體曾做過的一次調(diào)查顯示：八成老人不接受“以房養(yǎng)老”，認為這種“用放棄親情和關愛來換取養(yǎng)老金”的方式并不可取。在這種現(xiàn)實背景下，老年人是否能繞過根深蒂固的傳統(tǒng)倫理觀念而接軌“國際通常采用的做法”是一個未知數(shù)。因此，有專家曾預言，在中國可能只有孤寡老人才會有“以房養(yǎng)老”的需求。

　　竇玉沛表示，以房養(yǎng)老”問題在西方已經(jīng)有多年歷史，現(xiàn)在在國內(nèi)也開始有了。但如果進行推廣，還需要一個探索實踐的過程，同時需要一些相關的制度和辦法進行配套，這樣才能夠保障廣大老年人合法權益。(王莉 商艷青)