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      2. 2007年11月12日 星期一
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        兩大新地王呼之欲出 地方政府又受政策重壓
        2007年11月12日 14:00 來源:中國經(jīng)營報

          盡管已近年底,但2007年蔚為壯觀的“地王”俱樂部中,注定至少要增加兩位新成員。

          11月底,廣東佛山市中心一幅規(guī)模超過60萬平方米的舊城改造地塊將名花有主,其掛牌出讓起始價即高達75億元。幾乎與此同時,成都市區(qū)東部一幅面積約260畝的地塊也將掛牌出讓,據(jù)估計成交價可能達到90億元。

          這也是11月1日國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(即39號令)正式施行后,最先出爐的兩幅“準地王”。曾被寄望有效抑制地王頻出現(xiàn)象的39號令,面臨首次考驗。

          港資財團再演主角

          據(jù)佛山市國土局10月底發(fā)布的出讓公告顯示,即將出讓的“祖廟-東華里”地塊周邊文化古跡眾多,近百年來都是當?shù)氐纳虡I(yè)旺區(qū),市政府一直希望將該地段改造成既保留歷史韻味、又體現(xiàn)商業(yè)時尚的城市新地標。

          今年5月,佛山禪城區(qū)委副書記、區(qū)長梁維東明確表示,將借鑒國內迄今為止最成功的舊城改造項目上!靶绿斓亍钡慕(jīng)驗,最終形成“北有新天地,南有東華里”的局面。

          據(jù)參與項目策劃的人士透露,因開發(fā)上!靶绿斓亍甭暶o起的瑞安房地產(0272.HK)順理成章地成為政府心儀的候選開發(fā)商,雙方“溝通相當順暢”。今年9月前后,在瑞安方面安排下,佛山各級政府機關及職能部門已紛紛赴上海參觀“新天地”。

          而出讓公告中對競買人資格的種種限定,如“在國內成功從事過歷史街區(qū)風貌保護項目的開發(fā)建設和經(jīng)營”、“ 在國內舊城改造開發(fā)累計建筑面積在100萬平方米以上及具有開發(fā)大型綜合多功能社區(qū)的成功經(jīng)驗”等等,處處可見為瑞安“度身定做”的痕跡。

          記者暫時未能聯(lián)系到瑞安方面對此發(fā)表評論。

          無獨有偶,成都地產界盛傳,即將出讓的260畝地塊極有可能落入香港最大地產商新鴻基地產(0016.HK)囊中。該地塊為原攀成鋼廠區(qū)搬遷后的“東方正紅”3000畝地的一部分(有關該地塊搬遷情況詳見本報2007 年5 月 14日報道《成都3000畝地塊分割出讓:一幅地影響一座城》)。記者分別向成都市國土局和新鴻基地產成都公司公關部求證此說,均未獲正面回應。

          今年7月20日,香港信和置業(yè)(0083. HK)以41億元(折合每畝1130萬元)拍得的成都城東沙河366畝地,與上述地塊僅一路之隔,后者每畝1200萬元的出讓底價,顯然是以沙河地塊作為參考。根據(jù)規(guī)劃,即將出讓的這幅地上將興建兩棟280米高的大廈,建成后將是成都第一高樓,其建筑密度遠高于沙河地塊,當?shù)貥I(yè)界相信,實際成交價很可能升至90億元(折合每畝約3400余萬元)。

          如果傳言最終變?yōu)槭聦,那大約兩個月前剛剛由香港九龍倉集團(0004.HK)以72億元創(chuàng)下的成都地王紀錄又將被打破。

          與39號令相悖?

          對接二連三拍出“地王”后,政府如何面對“炒高地價”的輿論批評,乃至是否受到來自上級國土部門的政策壓力,成都市國土局政 策法規(guī)處負責人拒絕表態(tài),只是表示,即將出讓的地塊嚴格按照招拍掛程序操作。

          而對于高地價可能進一步推高房價的疑慮,成都市市長葛紅林早先接受媒體采訪時曾表示,地方政府“將通過多層次的房屋供應計劃來解決”。

          與此同時,佛山“準地王”也面臨著類似的輿論和政策壓力。其出讓公告條款中與國土資源部39號令規(guī)定某些不符之處,也格外引人關注。

          該出讓公告中要求,地塊成功拍出后,“簽訂成交確認書60日內支付首筆土地出讓金,金額為成交地價款的30%,余款根據(jù)地塊拆遷和交付進度具體確定”。此外還約定,買家支付首期地價款后,政府將在一個月內交付一幅2.4萬平方米的土地,1年內必須開發(fā)動工。

          查閱39號令有關條款,則規(guī)定土地受讓人“付清全部土地出讓價款后,方可申請辦理土地登記,領取國有建設用地使用權證書……不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書!卑凑諊矣嘘P規(guī)定,沒有《建設用地使用證》就無法辦理規(guī)劃、報建等手續(xù)。

          佛山市擬定的《土地使用權出讓合同》同樣規(guī)定,只有在買家支付完全部契稅及地價款后,才能辦理土地使用權登記及申領《中華人民共和國國有土地使用證》等手續(xù)。

          佛山市禪城區(qū)國土局蔡世峰副局長不愿對此置評,而負責該地塊對外發(fā)布信息事宜的區(qū)宣傳部劉部長稍后致電記者,稱地塊出讓方式符合政策規(guī)定,他們適當時將就此再作公開說明,同時強調該地塊出讓已獲省級主管部門認可和支持。

          廣州業(yè)內資深人士黎文江表示,按照市場上通行的權宜做法,一般是拍得土地后,有關部門會下發(fā)一封《批準用地通知書》,開發(fā)商憑此《通知書》辦理規(guī)劃、開工建設等手續(xù)。但由于缺了《土地使用證》,無法從法律意義上證明土地的合法使用權,土地難以再轉讓和抵押,開發(fā)商也就無法借此獲得銀行貸款或從資本市場等渠道融資。

          記者從側面了解到,有39號令在,佛山市土地主管部門不大可能就此改造地塊批出單個《土地使用證》,而讓開發(fā)商完全一次性負擔至少75億元的地價款,即使是瑞安集團這樣有實力的港資財團,也不容易吃得消。

          佛山市規(guī)劃局一位參與此事的人士認為,該地塊涉及大面積拆遷,政府無法一次性向開發(fā)商交付全部土地,采取分批交地、分期付款的方式,是出于實際考慮。

          值得注意的是,在佛山“準地王”的出讓條件中有一條,只要完成開發(fā)投資總額的25%以上,便可依有關規(guī)定轉讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟活動。這是否意味著政府已為有意引來的“鳳凰”留下了足夠的回旋余地呢?(龍飛、張明)


        編輯:王菲】
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