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    央行及銀監(jiān)會于昨天晚些時候發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》(下稱《補充通知》)，令房地產市場措手不及。多數市場人士感到意外，并表示新政將對未來樓市產生重大影響。

　　根據《補充通知》，已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，也應該按照不同的首付成數和利率區(qū)別對待。專家稱，將公積金貸款納入‘二套限令’將使房貸緊縮政策真正顯力。

　　《補充通知》要點：

　　●第二套房貸政策以戶為單位執(zhí)行

　　●有貸款記錄的均按新政執(zhí)行

　　●已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，也應該按照不同的首付成數和利率區(qū)別對待

　　促緊縮政策真正顯力

　　“補充通知很及時，且與中央經濟會議確定的從緊信貸政策吻合。其中將公積金貸款納入‘二套限令’將使房貸緊縮政策真正顯力。”上海某公積金專家表示。專家介紹，目前，全國公積金累積已經達到約10000億元，雖然占銀行體系的資金比重還很小，但從房貸規(guī)模來看，到今年上半年，全國商業(yè)房貸與公積金房貸的比例大致為5:1。上海今年以來的新發(fā)放貸款中，商業(yè)房貸與公積金貸款比例已經達到2.5：1。“如果信貸緊縮不能覆蓋公積金貸款，將使二次房貸限制政策失去信貸投向控制的意義。”專家稱。

　　根據《補充通知》，已經利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，也應該按照不同的首付成數和利率區(qū)別對待。而此前，在9月27日的《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》(簡稱《通知》)下發(fā)后，相關部門解釋，暫時不考慮公積金貸款是否列入新的信貸政策要求之內。

　　加重購房者觀望情緒

　　根據《通知》，購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。

　　此次《補充通知》另外明確，以借款人家庭為單位認定房貸資數。對已經利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次貸款買房可按首套自住房政策執(zhí)行，否則按第二套房貸執(zhí)行。已經利用公積金貸款購房的家庭，再次買房也適用上述規(guī)定。

　　“以家庭為單位計算套數的規(guī)定也將是影響樓市交易量的重要細則之一。”上海中原地產按揭部負責人介紹。據了解，目前上海等地均按照人為單位執(zhí)行“二套限令”，這樣的操作比較寬松，加上每年年底都是樓市淡季，《通知》的實際影響并不明顯。但是，市場人士認為，一旦以戶為單位計算，更多剛性需求和投資需求將會選擇進一步觀望。

　　落實到地方尚需時日

　　交通銀行上海分行某支行個人貸款部經理則告訴記者，今年4月起，上海樓市進入快速回暖期，因此9月底以來的新政影響沒有帶來房貸業(yè)績的同比大幅下調，但環(huán)比確實下降了30%以上。一些銀行如果無法將對公業(yè)務的貸款指標移入對私業(yè)務，可能房貸量會更低。“如果以戶為單位收緊購房貸款，對貸款業(yè)務確實會有較大影響。”上述銀行人士表示。

　　但是，市場人士也透露，央行與銀監(jiān)會公布政策之日并不是地方具體執(zhí)行新政的日期。銀行貸款政策從總行下發(fā)到分行，再到具體支行大概需要一個月的時間。因此保守估計，新政執(zhí)行日期可能在明年1月中旬。

　　另據了解，早在9月中旬，上海已經開始區(qū)分多次和首次申請公積金房貸享受不同的最高限額政策。比如第一次貸款的夫妻雙方可以疊加計算貸款額度最高達到50萬元，多次購房者則不能享受這種疊加政策。

　　“多種跡象表明，《補充通知》將房貸新政的緊縮力度進一步加強。但如何確認購房者之間的夫妻和親屬關系，如何嚴查稅收、戶籍、房產、收入等多項個人信息，還需要地方執(zhí)行部門的全面配合。政策越繁雜越是給執(zhí)行者留下放松的空間。”專家提醒。(記者 于兵兵)