一邊是商品房持續(xù)“有價無市”，一邊是保障性住房建設的推進，從2007年開始的這種涇渭分明的房地產(chǎn)市場新格局，在2008年將全面顯現(xiàn)并發(fā)展。業(yè)內(nèi)把這種新格局稱為“雙核房地產(chǎn)時代”。

　　商品房“有價無市”

　　“現(xiàn)在房價的虛高成分太大了，我不想成為最后一撥高位接盤的人。”這是一位一直持幣待購消費者的感慨。從2004年開始，房價就像斷了線的風箏越漲越高，消費者手中積攢的首付永遠都跟不上房價上漲的速度，再加上銀行房貸首付比例提高，年內(nèi)連續(xù)加息，很多人面對高房價只能“望房興嘆”，并且最終加入觀望隊伍。

　　在這樣的背景下，樓市成交量持續(xù)萎縮，“有價無市”現(xiàn)象日漸嚴重。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)字顯示，今年前三季度北京五環(huán)內(nèi)住宅期房均價達到13754元／平方米，盡管房屋銷售價格指數(shù)仍在高位運行，但住宅銷售面積持續(xù)下降。

　　記者發(fā)現(xiàn)，與2007年前三個季度相比，12月中旬的期房網(wǎng)上簽約量日均只有一百多套，現(xiàn)房網(wǎng)上簽約日均才幾十套，這樣的數(shù)字實在顯得在太少了。

　　記者隨機在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢了幾個樓盤，發(fā)現(xiàn)其銷售量幾乎都停留在個位數(shù)上。位于朝陽區(qū)東風鄉(xiāng)的華業(yè)玫瑰郡，8月24日取得預售許可證，8月底開盤，批準銷售套數(shù)為611套，目前只簽約了兩套。

　　位于崇文區(qū)花市北里的國瑞城，7月1日取得預售許可證，擬售均價29000元／平米，目前的簽約套數(shù)為零。而位于西單東南地區(qū)的西絨線胡同26號項目，9月14日取得預售許可證，到目前簽約套數(shù)僅為4套。

　　“這種‘有價無市’的現(xiàn)象在很多中高檔項目都存在。”北京東部某項目營銷總監(jiān)告訴記者，原來大家都是賣一段時間就開始上調(diào)均價，現(xiàn)在，大家都在想怎么樣促銷、打折。“房子賣不出去，回款時間拉長，未來市場變數(shù)大、風險就更大。”

　　“而且，明年如果持續(xù)收緊貸款，市場需求將進一步被抑制，到時‘有價無市’的現(xiàn)象會更嚴重。”該營銷總監(jiān)表示，如果這種情況得不到改善，勢必對房價走勢產(chǎn)生回調(diào)影響。

　　“房價已經(jīng)漲到高位，但是購房者的收入并沒有相應增長，這是造成市場觀望的重要原因。”華高萊思國際地產(chǎn)顧問北京有限公司副總經(jīng)理公衍奎如是說，當房價升上去后，原有的客戶群已經(jīng)不再是其目標客戶群，需要重新尋找一個更高收入檔次的客戶群；而對于那個收入檔次的購房者來說，可選擇的面更寬。這就使?jié)q價的項目面臨客戶群變稀薄的尷尬，市場表現(xiàn)就是進一步“有價無市”。

　　保障房大范圍推廣

　　建設部政策研究中心主任陳淮前不久公開表示：“2007年最大的新政策就是國務院發(fā)的24號文件，這個文件的名字就叫‘解決低收入群體的住房問題’。”美國龍安建筑規(guī)劃設計顧問公司總裁饒及人也認為，2007年影響最大的地產(chǎn)政策是住房保障制度。

　　《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，我國將加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。今年年底前，所有設區(qū)的城市要對符合規(guī)定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應保盡保。

　　“中央很早就提出廉租房和經(jīng)濟適用房建設，但一直處于可有可無的邊緣狀態(tài)。”首都經(jīng)貿(mào)大學房地產(chǎn)研究中心教授張躍慶在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，解決住房問題應該兩條腿走路，一條是市場化，一條是保障性。

　　“我國新的住房保障體系主要有四個特點。一是受益群體由最低收入擴大到低收入；二是保障類住房面積限定在50至60平方米；三是政府責任細分為省級政府負責、市縣落實；四是明確保障類住房開發(fā)的四個資金來源。”建設部政策研究中心副主任王玨林總結(jié)說。

　　“政府2008年將會大量推出廉租房，各地也會擴大廉租房的范圍，這會對市場造成一定的影響，收入不高的人不需要再去擠商品房的那一條‘獨木橋’，需要買房的人慢慢會買到自己能買的房子，房價會慢慢規(guī)范化。”張躍慶對記者表示。

　　據(jù)了解，2008年各地都將進一步擴大保障性住房的供應。北京2008-2010年保障性住房及兩限房規(guī)劃總建設規(guī)模約1800萬平方米；深圳2008年計劃建設保障性住房45820套，建筑面積236.92萬平方米；浙江省2008年廉租住房將保障1.1151萬戶，經(jīng)濟適用房新開工313.1萬平方米……

　　專家指出，經(jīng)濟適用房、廉租房大面積地建設推廣，對于回調(diào)目前已經(jīng)漲到高峰的房價，規(guī)范和穩(wěn)定市場，作用是不可估量的。(記者 王小霞)