據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2007年北京市通過(guò)“招拍掛”出讓的商品房用地總計(jì)85宗,土地面積達(dá)956.22萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)19.6%;規(guī)劃建筑面積為1320.46萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)49.26%。其中,含住宅性質(zhì)的商品房用地共計(jì)883.39萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)28.6%;規(guī)劃建筑面積1137.53萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)55.24%。
業(yè)內(nèi)專家指出,近三年來(lái),北京市商品房土地的供應(yīng)量逐年增大,與此同時(shí),規(guī)劃容積率也在提高,這將在未來(lái)兩三年內(nèi),形成較為充足的商品房有效供給,從而緩解供求矛盾。
商品房供求緊張有望緩解
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,自2005年以來(lái),北京通過(guò)“招拍掛”出讓的土地?cái)?shù)量已經(jīng)持續(xù)三年增長(zhǎng):2005年為554萬(wàn)平方米,2006年為799萬(wàn)平方米,2007年為956萬(wàn)平方米。其中,商品住宅用地的比例也在增加。數(shù)據(jù)顯示,2007年,北京市出讓含住宅性質(zhì)的商品房用地62宗,共計(jì)883.39萬(wàn)平方米,占全部土地成交面積的92%;而2006年,這一比例為83.7%。
北京市國(guó)土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,北京市土地供應(yīng)量保持穩(wěn)定增長(zhǎng),將緩解商品房緊張的供求關(guān)系,有利于平抑過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)。
自2004年“8·31”大限以來(lái),受“地根”、“銀根”收緊等一系列宏觀調(diào)控政策的影響,北京新建商品房市場(chǎng)總體上存在供應(yīng)瓶頸,新增的土地供應(yīng)量一直難以滿足當(dāng)年商品房實(shí)際的成交規(guī)模。
以2006年為例,當(dāng)年北京市新建商品房(含現(xiàn)房和期房)銷(xiāo)售面積為2606.7萬(wàn)平方米;而“招拍掛”所供應(yīng)土地的規(guī)劃建筑面積僅為884.7萬(wàn)平方米;其中,商品住宅銷(xiāo)售面積2205.7萬(wàn)平方米,但當(dāng)年所供應(yīng)商品住宅用地的規(guī)劃建筑面積僅為732.8萬(wàn)平方米。
但是高企的房?jī)r(jià)和加息預(yù)期,已經(jīng)擠掉了不少購(gòu)買(mǎi)力較低的房產(chǎn)需求群體。數(shù)據(jù)顯示,2007年北京商品房銷(xiāo)售面積2176.6萬(wàn)平方米,比上年下降16.5%;其中,銷(xiāo)售商品住宅1731.5萬(wàn)平方米,下降21.5%。
而2007年,供應(yīng)土地的規(guī)劃建筑面積為1320.46萬(wàn)平方米,其中商品住宅的規(guī)劃建筑面積1137.53萬(wàn)平方米;兩項(xiàng)供求缺口均已經(jīng)大幅“收窄”。
北京市國(guó)土局局長(zhǎng)安家盛透露,今年政府將繼續(xù)加大住宅用地的供應(yīng)力度,預(yù)計(jì)土地面積將比去年增加1/8;其中,保障性住房及中小戶型中低價(jià)位住宅土地占70%。這意味著,商品住宅的供求差距將進(jìn)一步縮小。
供地郊區(qū)化程度明顯提高
在土地供應(yīng)逐步放量的同時(shí),所供應(yīng)土地的郊區(qū)化也日益突出。數(shù)據(jù)顯示,2007年,城八區(qū)供應(yīng)土地25塊,其中位于城四區(qū)內(nèi)的僅有2塊;其余60宗土地均在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。從環(huán)線分布看,2007年出讓土地中,有67塊土地位于五環(huán)以外,比例已經(jīng)高達(dá)總成交土地塊數(shù)的76.1%。而2006年,城八區(qū)供應(yīng)土地有45塊,占比達(dá)52.4%;其中城四區(qū)有8塊土地出讓。
世邦魏理士環(huán)球研究副董事覃曉梅指出,隨著北京城市的整體擴(kuò)張,新的城市化格局將逐漸形成,未來(lái)土地供應(yīng)向五環(huán)外傾斜是必然的,而遠(yuǎn)郊區(qū)開(kāi)發(fā)力度也會(huì)增大。
數(shù)據(jù)顯示,通州、順義、房山、昌平、大興等城市發(fā)展新區(qū),土地交易面積比重從2006年的33.58%上升到2007年的55.82%,規(guī)劃建筑面積從2006年的28.05%提升到2007年的45.15%。
市場(chǎng)分析人士認(rèn)為,未來(lái)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)將逐漸從城八區(qū)向外轉(zhuǎn)移;同時(shí),城八區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)將進(jìn)一步朝“高密度、高容積率”的方向發(fā)展,而這也主要源于土地的稀缺性和土地價(jià)格上漲之間的權(quán)衡結(jié)果。(記者 林喆)
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